高密度街区居住综合体设计多维解析——以中国香港天玺项目为例

0 引言

高密度街区是高密度城市的基本构成单元。为更高效率利用有限土地并实现土地价值，高密度城市的居住功能经常需要与相关的功能空间相集成，形成以居住为核心功能，包含公寓、酒店及少量办公、商业等多种业态的综合体，并与城市系统紧密衔接。此类建筑的产生对建筑设计工作形成不小的挑战，不仅需要将不同业态的功能空间进行有机整合，还需紧扣整个城市运行系统特点，创造出具有高密度环境特色的住居形态。中国香港作为全球高密度城市的典范，城市建设土地限制严重，居住综合体的发展起步较早，不同功能空间集合技术比较成熟，与城市系统衔接比较完善，对国内高密度城市中居住建筑的前瞻性设计具有一定的借鉴意义。本文以香港九龙站街区居住项目——天玺（The Cullinan）为研究对象，以高密度街区为背景，尝试解析项目与城市系统的关联性、多种混合的功能、高端住区的内部构成以及标志性的建筑形态，旨在从多个维度揭示高密度街区中居住综合体不同于一般高层住区的特点。

1 居住综合体概念

随着城市多样功能的集约化，各种“综合体”应运而生，如：城市综合体、建筑综合体、商业综合体、居住综合体、住宅综合体等，其共同特点是将多种功能空间有机整合，土地使用趋于复合化，具有较高的活力，但上述各种综合体的定义差异也是显而易见的。

城市综合体（City complex）是集多种城市空间、建筑空间于一体的建筑实体，具有城市属性，将城市引入综合体建筑内部，开放性和公共性更强[1]。城市综合体由商业、餐饮、娱乐、酒店、办公、居住、会展、文化和交通功能等3 项及3 项以上盈利性功能组成，且各功能间存在一种相互依存、助益的能动关系[2]，通常采用整体开发与建设，集中式管理与分散式经营互补的方式，实现复合且高效功能[3]。城市综合体强调自身系统的构成有机性、对外的开放性及其与城市系统的连接性。

建筑综合体（Building complex）是使用功能与种类上的积累综合，是物业类型的叠加组合，与城市多样空间联系不强，与城市系统衔接也弱。自身系统存在一定组织性和综合性，主要关注建筑群空间系统的构成和综合，而较少强调构成部分之间互存、互益的关系。

商业综合体（Commercial complex)是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的3 项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体强调城市土地资源的高效变现和不同商业模式的协同运作，而其中居住功能则往往作为必要的配角出现。

居住综合体（Residential complex）包含住宅、高档公寓、酒店等长久居住和短时间居住的功能，并配备一定比例的办公、商业等空间，实现复合功能。不同于商业综合体，居住综合体不是以商业、商务为主，而是以“人居为主”，在充分考虑到居住需求的前提下，形成住宅、公寓商业、办公的适当比例。不同的城市区位，居住综合体的内部构成配备有所不同，这也是面向城市的内在属性之一。

住宅综合体（Housing complex）包含了住宅、公寓等多种住宅形态，整合到一栋或若干栋建筑实体中，尝试让不同阶层居住在同一社区，以实现混合居住。与居住综合体不同，住宅综合体以长久居住为主要功能，其空间数量占据绝对比例，通常仅以少量服务功能作为附属构成，如公共权属的社会性住宅综合体。有些住宅综合体中有一定的商业运营功能，辐射范围在周边较小的范围，空间也很有限。

可见，不同的综合体概念中，复合功能种类、内部构成比例及与城市系统的关联性都存在差异性，理清这些概念的异同有助于研究对象本质特征的理解。

2 高密度的街区环境

天玺项目地处香港九龙站街区，整个九龙站发展项目为7个发展组合，分期建设，由港铁公司统一规划协调，把物业和车站充分结合成为一个整体（表1）。九龙站街区采用几乎满铺基座加周边式塔楼的形态，商业、办公、配套、社区服务等功能被整合在一个巨大的基座底板内，基座之上则矗立着21 座塔楼，以此来应对地块高强度、高密度开发需求（图1）。九龙站街区用地面积13.5 万m2，建筑占地10.9 万m2，建筑密度达到80.74%，整个街区总建筑面积为167 万m2，地块容积率达到12.37，是名副其实的“超高密度”街区。九龙站街区中的塔楼包括高度均在200 m 以上的擎天半岛、凯旋门、君临天下等著名摩天住宅，还有118 层高度490 m 的香港第一高楼环球贸易广场（ICC）。整个街区采用围合式布局，塔楼紧靠街区外轮廓线分布，充分利用周边道路等开放空间，街区中央为九龙站等公共设施留下足够的空间，对外形成高耸的街道界面，具有较强标识性。从维多利亚港看去，整个九龙站计划案就像一个漂浮在地铁车站上的城市岛[4]。

天玺项目在九龙站地块西侧（柯士甸道西1 号），由新鸿基地产和香港铁路有限公司联合开发，由香港知名的王欧阳（Wang & Oy）建筑事务所设计。作为港铁九龙站地块第六期住宅项目，南北两座楼（分别为20 座和21 座）高度达269.92 m，是香港地区迄今为止最高的居住项目（图 2）。“天玺”[5]二字在中文含有极为珍贵、吉祥之意，“Cullinan”来自于1905 年发现的迄今为止最重的天然库里南钻石原石（重达3 106 克拉，约621.2 g），可见天玺项目的中英文名称表达意义都高度契合项目的高端定位、城市区位以及建筑标志性形象。天玺项目用地面积仅10 700 m2，建筑占地7 155.3 m2，总建筑面积262 176 m2，建筑密度达66.87%，容积率达到24.5，就单个地块而言，高强度开发可见一斑。

3 城市性节点中的居住综合体

由于其复杂的功能，居住综合体需要通过城市运作系统的有力支撑，才能为空间使用者获取较好的可达性、便捷性和舒适性，为项目整体可获利运营奠定基础，通常只有在重要的城市性节点及其周边才能提供良好条件，常见的城市性节点有交通枢纽、交通（换乘）站点等。反过来说，在城市性节点及其周边，由于较好的通行条件，土地的价格往往较高，单一居住功能难以满足整体开发的经济平衡，不利于持续运作，这些城市性节点需要保持较长时间的活力。因此，以多种居住功能为主导的居住综合体就成为较为现实的选择。

表1 九龙站地块联合广场（Union Square）发展项目列表

图1 天玺项目区位图及其所在街区图

图2 远望天玺项目及香港岛

香港九龙站是世界上最大的车站基础设施开发项目之一,可为乘客提供两条独立火车线路之间的换乘服务，人们可在此办理赤腊角机场（香港国际机场）的登机手续，使用公共或私家交通工具[6]。九龙站于1992年由英国建筑师泰勒·法瑞尔（Terry Farrell）和其合伙人工作室设计，不同功能空间被立体整合，地面各类交通、搭乘机场线、东涌线的站厅和商场有机组合，并在18 m高的裙房屋顶上设置外部开放广场空间，作为多数物业的人行入口。九龙站位于中轴线上，起到整合和枢纽的作用[7]。通过清晰的空间分区，九龙站具备了香港城市中十分便捷的过境、搭机、换乘、出行、购物、居住等活动条件，在一定程度上承载着城市门户的作用。从这个角度看，天玺项目和街区中其它物业一样获得了城市运作系统的强力支撑。地面上塔楼犹如森林里的参天大树，而城市运营系统就好比供给营养、促进物质循环的庞大根系，两者形成一个完整不可分割的共同体（图3）。

图3 九龙站基座剖面图

图4 商场屋顶花园中开放空间

图5 九龙站平台出口

香港的建筑条例中，允许地上一层15 m 以下的空间百分之百地满铺基地。而九龙站考虑到地铁线被特批满铺高度提升到18 m，所有高层塔楼共享这个18 m 高的屋顶平台，车辆和行人可以直接进入塔楼。在基座圆方商场屋顶，形成各种城市开放空间和街区花园，方便各种社交活动，也提升了住区公共环境。商场顶棚玻璃将自然光引入室内，制造了别样的视觉景观（图4）。九龙站出入口为下面的车站大厅提供自然采光，有助于乘客在如此复杂的系统中指引方向（图5）。

天玺项目地面的对外交通主要依靠地下二层（B2）的地铁、地下一层（B1）的机场快线，在九龙站出站，通过垂直交通直达圆方商场的中庭，再从圆方商场可以步行到达天玺内部。而该项目地面以上对外交通主要依靠地面层（G）的巴士、小巴和的士，此外还有紧邻西侧雅翔道上空的高架入口（图6），从高架可以直接进入地上一层（1 F）的空间，进而快速到达项目各部分的垂直交通空间。

酒店货车、公寓货车、住宅货车及三部分的垃圾收集车都从地面层进入到地下一层停泊，地面层还有一个酒店货车泊位，方便酒店货物就近运输。地上一层设置了酒店大堂，酒店旅游大巴、酒店顾客接送车辆及酒店货车从雅翔道高架进入，而公寓接送车辆则在基地北侧的高架另一处接口进出。地上三层空间主要安排公寓停车、住宅停车及酒店停车，也是通过雅翔道高架接口进出（图6）。地上四层作为公寓和住宅的大堂楼层，设置了公寓上下客车位、酒店客车位、住宅货车位以及酒店货车。两座塔楼的大堂之间是一个巨大的环形回车区域，可以在此处下客，直达入户的大堂（图7）。

由于九龙站项目为整体规划设计，使得街区中不同时期开发的物业项目通过互借获得回转空间，而不是各项目各自设计一套内部交通体系。通过不同基面的交通整合，天玺项目在底座部分集约设置了临时或固定的停车空间，满足多种功能的停车、货运、客运等通行需求。作为城市性节点中的居住综合体，天玺项目充分利用了城市性节点具有的交通、购物、出行、休闲、社交等各种便利条件，将本期项目有限土地的使用效率推至极致；内部多种功能经过有机组合，较好地实现超高密度下从空间资源到市场价值的转换，与九龙站形成了共生共荣的互利状态。

图6 西侧的高架

4 作为混合居住容器的居住综合体

混合功能作为一种状态，是城市本性的需要，混合的功能之间不仅仅是空间用途的区分，也存在直接或间接的内在联系，呈现相互关联性和有序性。城市的本质是聚集，其形成与发展的根本动力是满足聚居人群的各种需求，高密度城市则是这种聚集状态发展的高级阶段。根据道萨迪亚斯的研究[8]，人会选择最省力、最省时间、最省花费的方式来满足自己的需要，人们希望所需的功能都集中在一个空间。混合功能的居住综合体正是高度响应了这种比较明显的人性倾向性需求。相比单一功能的高层住宅楼，居住综合体混合多种功能空间，提高了空间的复合程度，可以将土地的经济价值发挥到极致。

作为九龙站发展项目的组成部分，天玺项目是典型的居住综合体。天玺项目容纳了住宅、服务型公寓、酒店等多种居住功能的空间，还包括服务功能空间，如会所等。天玺北座塔楼为纯居住功能，根据朝向和所在楼层段的不同，分为5 个部分，共包含628 个居住单位。天玺南座塔楼的6～38 层为香港W 酒店（W 酒店是喜达屋旗下的全球现代奢华时尚生活品牌），共设有393 个住宿单位；50～70 层为服务式住宅（公寓）“港景汇”，共设包含从一房～三房不等的266 个单位，50 楼为住客设施层，包括健身室、阅读室、休闲区及洗衣房等。面向市场提供了多样化的居住物业。此外，天玺南座塔楼还有197 个两室及以上的居住单位，分布在12～38 层和67～91 层两个分区（图 8）。与香港诸多垂直住区类似，天玺项目重视会所的设计，这也是香港高层住宅的特色。天玺项目的会所部分（Clubhouse）在大堂楼层以上、北座塔楼的5～7 层和南北塔楼连接处，提供包括健身房、游泳池等设施，配备比较齐全，满足居住者就近健身锻炼的需求，不出楼乘坐电梯下楼即可。

天玺项目混合居住功能给项目带来了持久的活力。在不同时段，建筑空间能保持较高的使用效率。住宅之外的功能空间也满足了多样的居住需求，增加了不同族群在住区内交往的可能性。与出售的居住单位相比，服务型公寓、酒店等功能空间，作为长期运营持有的物业，尽管无法在短时间内获得经济回报，但由于较高的使用率和旺盛的市场行情，也在一定程度上弥补损失。香港旺盛的旅游业对酒店需求较大，九龙站也是香港旅游的重要节点，其便利的交通、购物、观光条件，给天玺项目的W 酒店带来了稳定的客流；W 酒店实际上也为旅游者在此处的留宿提供便利条件，两者相得益彰。此外，跨国企业、企业总部在香港分布较多，存在大量高管阶层，具有高端的居住需求，但对物业产权没有强烈需求，服务型公寓恰好与之功能匹配。

5 作为高端住区的居住综合体

在九龙站十几年运营过程中，街区中物业逐期建成入伙，人口不断集聚，进一步提升后期开发物业的市场预期。经过漾日居、擎天半岛、君临天下和凯旋门的先期开发，整个发展项目逐渐成型，在市场中赢得良好声誉，合并了5、6 期开发的天玺项目就成为整个项目居住功能的收关之作，其定位也势必要高于前期已开发的居住物业。

摩天住宅通常楼层较多，通常会在垂直方向上分区，不同分区使用不同的电梯组来提高运输效率；出于防火需求，摩天住宅都隔断设置避难层。天玺项目最高楼层标注为93 层，由于 不 设4、10、11、13、14、24、34、41～49、54、64、74、84 等楼层，实际楼层数为73 层，共有825 个居住单位；两座塔楼的避难层都设于地上12 层、39 层及65 层，机电层分别设置在地上8 层、40 层和66 层。最低住宅楼层位于12 层，其底板标高为+57.900 m，比西侧外部雅翔道路面高出50 m，形成名副其实的“高空住区”。

图7 天玺项目基座各层停车设置平面图

图8 天玺项目构成划分示意图

5.1 分区入户

两栋塔楼的住宅部分划分为7 个独立的尊座，被冠以独特的名称，展现了不同住宅分区的独立地位和个性。北座塔楼共有5 个分区，分别为“彗钻玺”（12～38 层）、“月钻玺”（15～63 层）、“星钻玺”（15～38层）、“皇钻玺”（67～81 层）及“日钻玺”（67～93 层）。南座塔楼2 个住宅分区为“海钻玺”（12～38层）及“天钻玺”（67～93 层）。7 个住宅分区在+29.000 m 标高的入户大堂层，这7 个楼座各自拥有独立的入户大堂和垂直交通核心，住户只能通过智能卡识别进入自己所住的专区及楼层，各个分区之间互相分隔互不干扰，楼宇管理更加方便，各区的私稳得以确保。典型的入户路径是：大堂层→独立入户大堂→电梯→楼层电梯厅→内廊走道→入户门。通过分区设计获得高端尊贵的入户体验。

事实上，天玺项目塔楼不同部分的划分，不仅是简单垂直楼层划分，在水平方向也进行了划分。如北座塔楼的低区平面划分为三个分区，而在中区则分为两个分区，到了高区就留下一个分区（图9）。因此，从塔楼的立体划分上，形成穿插交杂的混合形态。

图9 天玺项目北座塔楼分区标准层布局图

5.2 居住观景

对于摩天住宅来说，景观与视野是影响住宅户型市场售价最重要的因素之一。通常来说，楼层越高，视野越宽广，景观相对较好，价值就越高。这既是房产市场长期形成的规律，也是基本符合高密度城市居住者对景观、开敞空间的迫切需求。

天玺项目所在基地为南北狭长型，主要景观面在东西朝向：西面为海景，可眺望巴勒海峡，但并非直面维多利亚港海景；东面为九龙半岛的城市景观。相比九龙站项目前期开发的君临天下、凯旋门等物业，天玺项目的景观资源与其高端定位来说，略显不足。以景观与视野为衡量标准，物业价值从高到低依次为海景、九龙城市景观、内园景、其他景观。海景在临海的高密度城市中具有天然稀缺性。

天玺项目两座塔楼三个分区朝向西面，分别是天钻玺、日钻玺和月钻玺，西侧无遮挡，拥有宽阔海景，景观区位最佳。从平面图上看，朝西的面宽最大，端部还做了45°转角处理，充分占有优质景观资源。位于两座塔楼之间的两个分区（海钻玺和彗钻玺），虽然位于低区，由于做了特殊的转角造型，向外伸出的部分朝西南、西北的住宅户型具有额外的海景资源。尽管景观面受限，景观区位仍属较好。在这两个分区中，面海部分都设计了3 房及以上的较大户型，以体现其稀缺价值。皇钻玺分区位于67～81 层的部分虽然朝向东侧，由于位处中高区，东侧最高42 层的漾日居不足以对其造成视线遮挡，除能够俯瞰整个九龙站街区屋顶花园，还可以俯瞰九龙半岛城市景观，远眺维多利亚港东北侧的海湾甚至观塘一带。因此，这部分住宅户型景观区位也属较好。南座塔楼的服务式住宅（公寓）“港景汇”，位处50～70 层（实际楼层为40～58 层），朝东部分户型在低区受遮挡，高区则具有与皇钻玺类似的景观和视野，因此，景观区位也较好。其余分区的住宅户型及酒店部分景观限制要素较多，要么楼层较低、视野遮挡严重，要么景观品质一般，因此，景观区位均属一般之列。

5.3 户型分布

摩天住宅的户型在空间及平面的分布通常与高度、景观面、朝向等因素密切相关，空间区位越好，户型规模一般较大，只有这样才能使有限空间资源的利益最大化，这也是基本符合房地产市场运行的规律和不同收入群体的心理。在高密度城市中，单纯的朝向因素对户型分布的影响并不是最主要的，其影响作用通常小于高度、景观视野等因素。换句话说，楼层越高视野越开阔，景观资源越好的区域，则更应优先布置大面宽大面积的户型。反之，则宜布置较小的户型。天玺项目住宅标准户型的设计特点是景观先导的单廊式横向布局，即住宅户型“口”字型，以单廊串联分区内部，四个方向布置住宅户型，自然在中心留出上下贯通的天井空间。天玺项目共有825 个住宅单位，其中标准户型807个，特色户型18 个（表2）。在塔楼的不同高度分区，层高还有较大的差异，高区层高普遍超过低区（表3）。

表2 天玺项目居住单位数量与分布

表3 天玺项目不同楼层的层高

5.3.1 标准户型

这里所指标准户型是指在连续多层出现的户型，同类户型空间、内部结构相同。天玺项目标准户型中，卧室、客厅、餐厅靠外侧，厨房、卫生间、储藏间及走道等辅助空间比邻廊道或天井。卧室、餐厅、客厅等主要空间都方正大气，不规则空间留作厨房、卫生间和储藏间。标准户型都不设露台或阳台，在立面缺少阴影进退的形态，这也是天玺项目的特色之处。无论大小户型均为餐客厅一体设计，体现豪宅大空间感，也减少由于横向一字布房带来的过长的过道空间。建筑长肢剪力墙主要分布廊道两侧，住宅内部剪力墙较少，以短肢剪力墙为主，为特色户型的设计创造可能性。标准户型包括一室、两室、三室和四室，套内面积约为56～213 m2不等，共807 户。户型大小的分布与景观区位优良程度密切相关，处于高区、有海景的大多为大户型，反之，处于低区、景观区位次优的则安排较小户型。处于中区（50～63 层）的星钻玺，由于景观与视野的限制，每层布置10 个小户型（2 个一室户型和8 个两室户型），而在相同位置的高区（67～80层）皇钻玺分区，由于景观与视野比较开阔，户型做了合并升级，每层平面在10 户基础上连通合并形成5 个较大户型（2 个三室户型和3 个四室户型），获得较高的物业货值（图10）。

5.3.2 特色户型

与标准户型不同，特色户型主要分布于分区开始楼层或结束楼层，主要形式有相连户型、复式户型和复合户型三类，这类户型较大，数量很少，天玺项目总计特色户型18 户，分布于多个分区的个别楼层，充分利用了各分区的特有空间资源，可以满足特殊用户的空间需求。

图10 北座塔楼不同分区的标准层平面图

（1）相连户型。相连户型是指将两个标准户型水平连通为一个较大户型，或在标准户型的基础上局部扩展成一个较大户型。5 个相连户型分布于两座塔楼的低位分区：彗钻玺（北座6区）和海钻玺（南座2区）的37层、38 层，日钻玺（北座1 区）的82 层。由于该分区或相邻的顶层局部退进，形成屋顶平台，相邻单位局部进行了水平扩展，形成较大的4 室户型和5室户型。

（2）复式户型。复式户型是指在标准户型的基础上，垂直连通上部空间，形成一个具有跃两层或三层空间的较大户型，复式户型还包括能出屋面的顶层单位。这里的复式户型在水平方向基本没有变化，在垂直方向进行空间扩展。8 个复式户型分布于两座塔楼的高区：天钻玺（南座1 区）、日钻玺（北座1 区）、皇钻玺（北座3 区）的顶层，充分利用屋顶空间，形成屋顶花园，使住户获得非常稀缺的露天观景场所。

（3）复合户型。复合户型是相连户型、复式户型的综合，既在水平方面进行扩展，也在垂直方向进行连通，这类单元的景观较好，内部空间开敞，房间数量较多，是整个项目中的超大户型。天玺项目中的4 个复合户型分布在南北两座塔楼的最低分区（“彗钻玺”和“海钻玺”）的12层和最高分区（“日钻玺”和“天钻玺”）的91 层。12 层是住宅部分的最低层，利用基座顶部扩展空间，上下两个单元进行了连通，室外还设置了独立的游泳池，形成超大的四室户型；而两座塔楼最高的复合户型处于南座塔楼的南端和北座塔楼的北端，连通三层直达屋顶，共有6 个卧室，面积均超过372 m2，还附设空中泳池和空中花园，是整个项目中两个最大户型，也是价格最高的住宅单位。

6 作为标志性建筑的居住综合体

在高密度城市街区中，居住综合体基地面通常较小，向垂直方向发展空间成为高密度居住综合体必然的策略选择。对于高层建筑来说，高耸的形体天然具有较高的识别性。然而，在香港这类超高密度城市里，摩天楼众多，想从中凸显出来实属不易。天玺项目的标志性主要来自于独一无二的区位、首屈一指的高度、独特的建筑造型以及全玻璃幕墙的外立面。

6.1 区位

天玺项目临海而建，占据九龙站地块的绝佳位置，与ICC 相互呼应。九龙站街区西面紧邻西九龙公路和雅翔道。西九龙公路是连接港岛和九龙的要道，从港岛过海底隧道，出口便见九龙站街区，除最高的ICC 塔楼外，最醒目的就是天玺项目的两座接近270 m 高耸的塔楼。由于南侧开发项目的遮挡，天玺并未在维多利亚港两岸的天际景观中占据一席之地，但从九龙半岛西北方向、巴勒海峡、港岛东区来看，天玺项目无疑具有很强的标识性（图11）。

6.2 高度

天玺项目的两座塔楼高度为269.92 m，是香港地区也是国内最高的居住综合体建筑。自2009 年两座塔楼建成之后，在居住类建筑中，高度尚未被超越。天玺项目的高度标识性是显而易见，不管在九龙站街区内，还是在全香港地区之中，高度优势比较明显（图12）。

6.3 造型

与一般城市相比，在高密度城市中的居住建筑更加“计较”空间容量、物业货值和基地使用程度。在香港九龙站这样寸土寸金的街区，居住建筑的设计尤其需要精打细算。天玺项目主要采用“基座+双子塔楼”“周边式布局”和“多段式分形”。

6.3.1 基座+双子塔楼

天玺项目采用香港摩天住宅中典型的“基座+塔楼”形态，住区的公共服务功能被整合到基座中，在塔楼中布置多种居住单位。由于基地狭长形态，天玺项目采用双子塔，既保证较高的土地使用效率，也避免形成“屏风”楼，对街区内外形成较大压抑。天玺项目通过形体整合，形成完整而巨大的尺度形象，使其在被远观时能够从九龙半岛如丛林般的摩天住宅群中脱颖而出。

6.3.2 周边式布局

图11 香港地区高度超过200 m 的摩天住宅示例图

居住层平面以口字型四周布局，占满四个方向的景观面，天玺不设集中的核心筒，竖向交通分散为几组均匀分布，每组包含一步梯和2～3 组电梯。口字型平面每层分为2～3 个独立的区域，每个区域设4～10 个居住单位，通过廊道与垂直交通核相连。塔楼标准层平面面宽57～60 m，进深42 m，每层约有660 m2的天井，有助于解决内部采光通风的问题。周边式布局为项目创造了足够的空间容量，同时也使得建筑具有较大的体量。

6.3.3 多段式分形

图12 天玺项目沿街的西立面

天玺塔楼的平面形态从上到下分为三段：高区“一”字型，中区标准“口”字型，低区“口”字型加转角变化。在西侧形成比较完整的板式，高度最高，景观资源最好，是项目主要形象所在。东侧部分采用稍低的造型，来凸显西侧板式部分的高度。同时，西侧板式体块的侧面宽度较小，在南北座相对的部分还采用了切角分形，使建筑显得更加挺拔。东西立面的竖向凹槽将较宽的立面分解若干部分，使建筑显得更加高耸；局部细节的设计使得建筑立面不至过于单调乏味（图 13、14）。

图13 天玺项目西立面图

图14 天玺项目东立面

6.4 立面

天玺项目采用了公建化的全玻璃幕墙立面,香港环球贸易广场（ICC）、香港国际金融中心（IFC）都曾使用，这是首次将这种玻璃幕墙用于住宅，既具有时代感又简洁耐看，如钻石般恒久。相比其它小窗和实墙结合的立面，彰显出高端大气的独特形象。由于天玺项目不设阳台，建筑立面没有常见的进退，取得了整体大气的建筑形象；所有居住单位采用落地玻璃窗，使得每个房间都拥有超大的景观视野，景观资源获得最大化。公建化钻石般璀璨的幕墙立面也有助于天玺项目在九龙站摩天住宅楼林立的街区中脱颖而出。

7 案例解析启示

居住综合体的出现与城市发展集约程度密切相关。在开发强度较大的高密度城市，较小的街区比较适合功能复合、垂直发展的居住综合体。与较大街区相比，小街区的居住建筑开发可以更加多样化，可以获得更多的城市界面，与城市空间连接更加密切。居住综合体由于自身功能的相对完整性，便于分期开发和运营。

居住综合体与城市重要节点存在耦合关系。城市重要节点往往是多种流线的交叉、聚集之处，具备较好的可达性。城市重要节点及其周边的土地使用更加集约化，土地资源更加稀缺，成为居住综合体的外部环境。居住综合体以其多类型居住功能，满足城市节点多样的居住空间需求，对城市节点具有强化和锚固作用，有助于城市节点空间提升活力。因此，城市居住综合体应紧密依托城市系统，与城市节点空间形成互助互利的关联性。

居住综合体承载了不同居住功能，以住宅为主，组合公寓、酒店等功能，需要合理组织不同功能部分的流线，尤其需要独立的出入口、门厅及垂直交通核心，以减少流线干扰，提升空间体验。居住综合体在水平方向扩展难度较大，需要在垂直方向争取空间。现代城市住区对停车空间需求较大，除采用地下停车外，还可在低区楼层设置停车空间，采用车辆机械升降等设备提升停车效率。对居住综合体中服务功能（如健身、交往、阅览、看护）等公共空间应兼顾使用和管理的便捷性，进行合理设计。

居住综合体空间品质较高，在一栋或若干栋高层建筑中集合不同户型。居住综合体影响户型设计的因素有景观、朝向、高度等。在不同要素组合影响下，居住单位体现不同的市场价值，通过要素优化组合，充分利用高密度城市中已建成的空间资源，实现整体市场价值最大化。

居住综合体往往在城市或区域具有一定的标志性，主要来自与周边建筑有一定区分度的形体和立面。居住综合体的建筑设计应结合不同功能空间，形成符合住区整体气质的建筑形态。

8 结语

居住综合体并不是新鲜的概念，它是城市功能复合化、有限土地高效率使用、物业货值最大化、提升住区活力等理念综合作用下的产物，适合高密度城市集约化发展的趋势。本文通过香港著名居住综合案例——天玺项目的多维分析，从城市、住区、建筑等多层面剖析该项目的设计，展现了区别于一般高层住区的特性，深化高密度人居的认识，对类似居住综合体的设计实践具有一定的借鉴意义。