新型城镇化背景下“三旧”改造规划研究以中山市三角镇为例

陈浩

本文以中山市三角镇“三旧”改造专项规划为例，从更新类型、用地功能、空间形态、用地效率、政府计划五个方面对镇域资源进行筛查分析，探讨三角镇的“三旧”改造资源潜力。研究结果表明，三角镇“三旧”资源的改造类型主要为物质空间老化和用地效率低下的用地，政府应有计划地开展镇中心区内功能置换，逐步推进工业区内部分旧厂房的升级改造，促进产业结构的优化升级。本文的研究结果可以为中山市三角镇基于地块的“三旧”改造时序和改造方向提供一定的建议。

一、引言

改革开放近四十年，作为全省土地面积倒数第二的城市，中山利用有限的土地空间取得了令人瞩目的经济建设成就。随着土地资源的日趋短缺，传统的规模扩张的发展已经难以为继，城市发展模式开始从外延粗放型转变为内涵集约型，城市发展也从“增量扩张”向“存量更新”转型。在新增建设用地十分有限的情况下，存量土地成为未来城市发展最重要的空间资源。目前，中山所面临的发展空间瓶颈比珠三角其他城市更加严峻，通过“三旧”改造以进一步挖掘和盘活存量土地，成为中山市各镇区新型城镇化发展的新趋势。中山市三角镇作为中山东北组团的市域副中心，现阶段的发展中受限于土地瓶颈，从原来粗放型的增量扩张转变为精细化的存量改造与旧区更新，是三角镇城市建设寻求转型突破的必经之路。

二、研究区域与数据来源

1.研究区域概况

三角镇位于中山市东北部，是中山市东北组团的中心镇，镇域总面积约70.13平方公里，共有19个自然村，设1个居民委员会以及7个村民委员会，居民委员会为中心社区居民委员会，村民委员会包括高平村、东南村、三角村、结民村、光明村、沙栏村以及蟠龙村，常住人口12.39万人。三角镇“三旧”改造项目类型包括旧城镇、旧村庄、旧厂房三种类型，改造项目具有数量多、分布广、项目集中的特点。目前，三角镇已纳入标图建库的地块项目为19个，改造项目面积为43.16公顷。

2.数据来源

本研究的数据主要来源于中山市三角镇镇政府、国土局、住建局、经信局等部门，主要包括三角镇“三旧改造”标图建库数据、政府工作计划、镇域权属信息、《中山市“三旧”改造（城市更新）专项规划修编（2017-2020）》及《中山市三角镇总体规划(2016-2020)》等资料；同时，通过航拍和现场调研对全镇的现状情况进行调查，盘查三角镇的现状建筑概况。

三、“三旧”改造潜力评价

1.指标体系构建

本研究基于《中山市“三旧”改造（城市更新）专项规划修编（2017-2020）》的总体改造目标，针对三角镇的自身特点设立了5大指标要素，分别为更新类型、用地功能、空间形态、用地效率、政府计划，每个要素设立若干的子要素进行评价。

表1 “三旧”改造资源潜力评价表

2.“三旧”改造资源潜力结果计算

根据“三旧”改造资源潜力评价标准，将“三旧”改造资源归纳为物质空间老化、用地效率低下、政府计划更新三种类型，通过分值叠加计算出地块的改造潜力分值。

（1）物质空间老化：改造类型、用地功能、建造时间与建筑质量累计得5分或以上的地块，则纳入潜在更新资源；累计得7分或以上的地块，纳入重点更新资源。

（2）用地效率低下：运营情况、使用情况累计得分3分或以上，则纳入潜在更新资源；改造类型、建筑高度、运营情况累计得6分或以上的地块，纳入重点更新资源。

（3）在政府改造更新计划内的地块，纳入重点更新资源。

四、评价结果分析

根据“三旧”资源潜力评价结果可知，三角镇镇域潜在的“三旧”用地资源一共有253宗，总用地面积1101.36公顷；重点更新资源共81宗，总用地面积541.38公顷。

表2 “三旧”资源潜力评价统计表

从表2可知，镇域范围内物质空间老化的地块数量占所有地块总数的83%，占所有地块面积的88%，主要集中分布在镇中心区的旧城镇、镇域东北部的高平工业区以及镇域南部的旧村庄；用地效率低下的地块数量占总93%，占所有地块面积的98%，主要分布在镇域西部、东部和东北部的工业区，该区域的工业厂房建造时间较长，建筑结构逐渐老化，急需对这部分工业厂房进行改造。

从总体来看，三角镇“三旧”改造的整体潜力较大，实行“三旧”能有效促进三角镇经济的良性发展和产业的转型升级，提升镇域的人居环境水平，对三角镇未来的发展具有重要的现实意义。

五、结语

1.从改造类型来看，三角镇“三旧”资源主要为物质空间老化和用地效率低下的用地，应有计划有重点地选择部分土地利用效益较低、对周边环境有较大影响、设施配套较差的片区，以拆迁改造和综合整治相结合的方式进行全面更新，提升城市形象，完善城市配套。政府应逐步开展镇中心区内的旧工业区功能置换，推进工业区内部分旧厂房的升级改造，促进产业结构的优化升级。同时，对部分具有改造动力的村民住宅和村内工业进行改造，提升环境品质，改善居住环境。

2.本文的研究结果可以为中山市三角镇基于地块的“三旧”改造时序和改造方向提供一定的建议。由于政策、资金、人力等各方面的限制，不可能同一时段对全镇域的潜在资源进行改造。通过对改造地块的评价，从潜在更新资源中划分出近期重点改造的地块，可以按照地块潜在分值来确定地块的开发时序。因此，本次研究的成果可以为三角镇“三旧”改造规划单元的划定和改造的时序提供实践依据。