住宅建筑项目运行阶段节约成本方法及对策研究

赵发宾

(昆明冶金高等专科学校科技处，云南 昆明 650033)

0 引 言

伴随生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高。生活水平提高和居住环境改善也促生了一些新的装饰装修技术和理念。在装饰装修新理念、新材料、新技术快速涌现，业主个性化需求越来越高，建筑附属设施及建材质量参差不齐，监理手段相对单一和缺失，设计粗糙，设计细节处理缺乏协调性和实用性的大背景下。虽然市民居住环境得到了极大的改善、优化，但同时也给住宅建筑项目运行阶段维护成本增加带来了新问题，新挑战。本文收集、整理了某市20个小区共105套新建住宅装修阶段因业主个性化需求等原因对原建筑空间分布及维护结构改造的数据，分析导致使用维护成本增加的具体情况和主要原因，通过对LCC，BIM等技术、方法的研究，最终给出降低住宅建筑项目运营阶段成本的方法和对策。

1 住宅建筑项目运行阶段成本增加值调查及分析

工业建筑通常将装修环节归并为建造阶段，而住宅建筑因开发商在出售房屋前已完成了竣工验收，所以本论文将住宅建筑装修阶段发生的成本归集为运行阶段发生的成本。住宅建筑项目装修阶段发生的成本较多，但部分是建筑要正常发挥使用功能不可不免、也不能节约的成本，对此类成本该论文不给予统计和分析。该论文要调查、统计和分析的成本主要是因业主个性化需求、设计不合理等原因在装修过程发生的可避免的二次资源消耗及能找到节约成本途径的相关成本。

1.1 住宅建筑项目运行阶段装修改拆情况调查

为真正了解住宅建筑装修阶段发生的可避免的二次资源消耗及能找到节约成本途径的相关成本实际状况，该论文从某市10家装修公司收集到了20个小区共105户新住宅在装修阶段发生的相关数据，调查分析此阶段土建拆除、水电改拆的主要情况，经整理分析，其基本情况见表1。

表1 xx市住宅建筑项目运行阶段装修改拆情况

注：新建商品房装修平均每平方米拆除量，24 cm厚的小砌块填充墙：0.0 925 m3，推拉铝合金门：0.0 618 m2，200 mmPPR管：0.269 m，涂膜防水：0.121，4 m2弱电线路：0.385 m.

1.2 住宅建筑项目运行阶段成本增加值计算

有上面调查统计可知，导致住宅建设项目运行阶段成本增加的因素主要包括非承重墙维护结构等拆除、金属、玻璃门窗拆除、给排水管道改拆和室内弱电线路改拆等因素，这些因素在房屋设计和建造阶段如果设计比较规范且符合人性化需求，材料、设备的质量也能满足业主的个性化需求，业主在装修阶段可以不对这些结构、构配件进行二更换、拆改，则住宅建设项目在运行阶段的成本可以降低、节约。在实际中被更换拆改的结构、构配件在装修阶段的费用主要由装修公司根据自己的施工成本向业主提供预算标准，并根据实际工程量结算，因各装修公司预算报价差别较大，为使该文计算的成本增加值更科学合理，该文选择的计算依据为调查地官方公布的地方相关工程造价计价标准、定额，计算的内容主要包括被拆除、拆改的工程量建造成本、拆改成本，其计算结果详见表2。

表2 住宅建筑项目装修导致的成本增加值表/单位：元

由上述的计算结果知，住宅建筑项目运行阶段引起的可避免、可节约的拆除、拆改成本并不小，应引起重视，需分析具体原因后采取有针对性的解决措施和方法。

2 造成住宅建筑项目运行阶段成本增加的原因分析

通过对造成住宅建筑项目运行阶段成本增加的原因做进一步分析，原因可归纳为以下5大类。

2.1 设计粗糙，细节处理缺乏协调性和实用性

在此次住宅建筑项目运行阶段成本增加因素及情况调查活动中，笔者发现多数小区均存在设计粗燥，按原设计完成装修后，部分建筑附属物及构配件缺乏协调性、美观和实用性情况。例如：某小区主次卫生间窗户上沿距上楼地板层的距离仅为12 cm，无梁卫生间吊顶预留高度通常为15 cm，按原建造实施装修后，装修效果即窗户的通风、采光部分被吊顶层一分为二，严重影响窗户的实用性；某小区多数房间的照明顶灯预留电源严重偏离房间中心，按原设计装修后严重影响美观；某小区按原预留的进水管道到安装洁具、卫具后，次卫生间门不能最大限度开取，也无法实现卫生间的干湿分离，严重影响各类附属设施功能的协调性。对上述种种设计粗糙，细节处理缺乏协调性和实用性的现象，在装修阶段进行拆改，必然增加运行成本。

2.2 新技术、新设备和新工艺的涌现

伴随经济社会发展和人民生活水平的提高，部分新技术、新设备和新工艺的价格越来越惠民，这些新技术、新设备和新工艺的实用性、便捷性和舒适性也被越来越多的单位、家庭和个人所接受。在住宅建筑项目装修阶段最具代表性的新技术、新设备和新工艺主要为智能马桶、嵌入式踢脚线、高位插座和断桥窗户。智能马桶的安装与使用必定导致卫生间弱电线路的改变，弱电线路的拆改必然引起防水层的破环与重新施工。嵌入式踢脚线的出现，在增加了建筑装修效果的同时也方便了打扫室内卫生，但安装嵌入式踢脚线需在墙壁底端开槽，开槽过程需支付人工成本，产生建筑垃圾，甚至破坏承重墙、受力筋，重新修复而产生额外费用。住宅区位与居住环境是业主必须面对和处理的矛盾问题，为解决噪声污染等问题，断桥窗户已成为业主更换临街、临路窗户的首选建材。在住宅区位的优劣可能会跟随城市发展规划发生变化的背景下，装修过程中将普通塑钢窗户更换为断桥窗户的现象比较常见。本次被调查的住宅中，因新技术、新设备和新工艺原因导致的拆改现象比较明显，增加住宅建筑项目运行阶段使用成本不可避免。

2.3 业主个性化需求对室内空间的重新分割

相对宽大的居住空间和拥有至少2个生活阳台，应该是对目前多数市民居住价值观的最好诠释，由于房地产市场土地资源的稀缺和开发商对开发地块最大利润的追求等原因，导致市民居住价值观与房地产市场的供给存在矛盾。为最大限度的实现和满足自己的居住价值观，本次被调查研究的105户业主，有101户对客厅阳台进行了拆改，拆改率到96.2 %；更有3户业主，为达到具有独立洗衣、晾衣生活阳台的效果，花巨额对原设计布局进行改造，改造费用占装修费用总和的11.8 %；有78户业主对书房、过道、卫生间等部位的非沉重围护结构进行了不同程度的改造，非承重维护结构的拆改率达74.3 %，极大的增加了运行阶段的成本。

2.4 建筑附属设施、建材质量参差不齐

虽然国家通过竣工验收备案等手段来加强对建设工程质量的监督管理已取得巨大成效，但部分施工企业为维持生存或在利润的驱使下，对部分建筑附属设施、隐蔽工程建材的使用和选用仍难与原建筑的定位相匹配。导致业主在装修阶段不得不更换与建筑定位不匹配的建筑附属设施和耗材。本次被调查研究的105户业主中，有39户住户对入户门框、门扇进行了更换，100户住户对入户门的锁芯、锁体和把手进行了更换；100 %的住户均对厨房、卫生间的防水层进行了拆除和重新施工。

2.5 监理手段的单一和缺失

虽然《中华人民共和国建设工程质量管理条例》《建设工程监理规范》等法规和规范已对建设工程开展监理的范围、取得监理任务的方式、监理依据、监理内容等进行了明确，但住宅建筑项目的装修相对建筑主体结构的施工因技术简单、任务少、投资小等原因未被要求实施强制监理。在业主对装修知识、合同管理知识比较匮乏的背景下，住宅建筑项目装修阶段的成本控制无法得到保证。部分装修公司推行的监理方式也只是形式上的监理，被不能代表业主开展真正意义上的监理。多数情况下，装修公司通过不平衡报价策略、误导业主增加工程量等途径来增加装修总费用从而获取更多利润，其最终结果必然导致住宅建筑项目运行阶段的费用增加。在本次调查研究的过程中，笔者对有无相关装修知识业主的装修成本进行了对比研究，研究发现相同的装修内容，有一定装修知识的业主比不具备装修知识的业主能节省8%～10%的装修费用。

总之，目前住宅建筑项目的成本控制主要集中在房屋的主体结构施工阶段，从全寿命期成本管理的理念来研究住宅建筑项目装修阶段成本增加的原因、因素并采取措施，在业界尚未引起足够的重视。

3 住宅建筑项目运行阶段节约成本的对策及方法

针对该次调查研究及原因分析得出的结论，笔者对住宅建筑项目运行阶段如何节约成本提出以下对策和方法。

3.1 积极推行全寿命期成本管理的理念及方法

工程项目全寿命期成本(Life-Cycle Cost ，LCC)是指从工程项目定义、选择，经规划、设计、建造、竣工投产交付运行，最后到拆除的整个期间所发生的费用总和。国际标准化组织(ISO)将工程项目全寿命周期成本划分为建造阶段成本、使用阶段成本和废除阶段成本。国内学者成虎认为工程项目全寿命期成本应该包括前期策划费用、设计和计划成本、采购成本、施工成本、运行维护成本和拆除处理成本。无论如何划分工程项目全寿命期的成本构成，其目的均是从工程项目的整个生命期考虑总成本并使其费用最低。20世纪70年代，欧美部分发达国家在发展经济过程中由于对能源的保护和使用不够重视，最终导致能源危机，从而开始进行工程项目全寿命期成本的研究，降低整个寿命期内的费用和能耗，并逐步在军事领域额、交通运输领域、建筑工程领域和建筑工程领域应用。比较有代表性的成果如美国退伍军人事务部(VA机构)用LCC技术对全美172家医疗中心近2000栋建筑的运行维护费用进行分析，如果分析期为40年，折现率为5 %，研究结论为运行维护为建造费用的7.7倍，在建筑工程领域应用LCC技术对节约成本具有里程碑意义。国内学者苏醒运用全寿命期成本技术分析了单位建筑面积建材、维护结构、空调系统的能耗与排放，结论为建筑工程项目能耗与排放在运行阶段对环境的影响和成本的增加影响最大，而最主要的影响因素为建筑维护结构的材料和形式。由全寿命期成本(Life-Cycle Cost ，LCC)定义和已有的研究结论知，要使住宅建筑项目全寿命期的成本最低，仅关某一阶段的建造、使用或维护成本，均违背了开展全寿命期成本管理的初衷，也无法实现某一阶段的成本最低。

由造成住宅建筑项目运行阶段成本增加的原因分析结论知，设计粗超，细节处理缺乏协调性、实用性，建筑附属设施及建材质量参差不齐等导致成本增加的因数均来源主体结构建造阶段。

3.2 将全寿命期成本管理的理念及方法运用于住宅建筑项目运行阶段的成本管理建议

1)以法制化形式将全寿命期成本管理纳入建设项目管理的范畴，针对全寿命期成本管理制定相关规范，并把全寿命期成本管理放到与质量管理、安全管理同等重要的地位，对全寿命期成本管理终身追责。

2)加强对民用建筑装修阶段建筑固废排放的管理，征收固废排放税，对合理使用年限内的建筑附属设施随意拆改，同小区同户型建筑装修垃圾超平均值、超正常值的业主以征税方式给予重处重罚。

3)在国家、省级和行业层面设立全寿命期成本管理奖，对全寿命期成本管理业绩突出的工程、企业，除颁予奖状、荣誉证书外，还通过“以奖代补”的方式给予开展全寿期成本管理的资金支持。

3.3 借助BIM技术为业主提供个性化服务，减少装修阶段的二次拆改

BIM是英文Building Information Modeling的缩写，有学者将其称之为建筑信息模型，也有学者将其称之为建筑信息集成系统。将BIM技术应用于工程项目设计、工程项目质量管理、工程项目进度管理或工程项目成本管理时，借助Autodesk Building Design Suite、Autodesk Infrastructure Design Suite和Autodesk Plant Design Suite等软硬件实现了对管理对象数据的收集、转换、传输和应用，并能将抽象事物具体化，模糊的事物可视化，远程交流对象近距离化，能为项目参与者对项目目标形成共识搭建了平台，能减少规划、设计变更，能预判设计错误，能避免重拆重建，从而到达缩短项目建设工期、节约造价的目的。BIM技术作为一种新兴的工程项目管理技术已无需争辩。

将BIM技术应用于住宅建筑项目装修阶段，为潜在业主提供个性化设计，减少装修阶段二次拆改，其实现过程可概括见图1。

图1 BIM技术实现成本节约的流程图

数据收集：①拟出售商品房小区规划效果图，建筑平面图，门窗详图，厨厕详图，给排水施工图，采暖通风施工图和电气施工图等图纸收集；②拟出售商品房隐蔽工程、卫生间和厨房等细部构造建筑材料及施工过程视频资料收集。③潜在购房对象需求数据收集；④项目设计及销售管理工作现状数据收集和分析。

实现软件、平台的开发：①通过BIM相关模型软件将将传统建筑平面图、二维图形转化成能360度下浏览的3维图形。②开发管理方、设计方、施工方、监理方和客户能多方进行3维设计效果图交流的软件、平台，并使软件、平台具备展示隐蔽工程、卫生间和厨房等细部构造处建筑材料的使用情况的功能，展示施工过程视频资料的功能。

数据分析及应用：收集、分析多方交流软件、平台上的信息，并将信息分类，对潜在业主提出具有共性的设计缺陷，建筑耗材使用，维护结构对空间的分割等问题，由信息集成管理方整理并提出合理化建议后反馈给开发商和项目设计方，开发商和项目设计方根据方反馈信息，重新优化设计和规划建筑耗材，通过规划和设计阶段的优化，减少装修阶段的二次拆改，最终到达节约成本的目的。

当然要将BIM技术顺利应用于住宅建筑项目运行阶段的成本管理，除开发便于多方交流、能实现信息集成的软件、平台外，打造能实现开发商之间信息交流、能解决信息孤岛的信息集成系统是必须解决的另一技术问题、难题。

3.4 提高设计从业人员准入标准，加强对设计细节的审核审查

无论是东南大学成虎及其团队对多类别大型工程案例的研究，还是本论文对住宅小型建筑项目的调查分析，均可得出以下结论：即设计的规范性及对细节的处理是影响工程项目运行阶段使用成本主要因素之一。采取提高设计从业人员准入标准，加强对设计细节的审核审查等措施、手段对节约住宅建筑项目运行阶段成本具有重要意义。

1)在住宅建筑项目设计过程中除严格执行GB 50352—2019《民用建筑设计统一标准》外，还应将完成过同等规模的设计业绩、完成过类似项目水电设计业绩和装修设计业绩作为设计负责人的资格要求，并作为强制性标准写入民用建筑的设计招标相关管理办法中，强制要求设计负责人全过程参与项目设计，从而提高设计的水平和对设计细节的处理能力。

2)相关行业主管部门应加强对施工图设计图的审核审查力度，除严格审查《民用建筑设计统一标准》的强制性标准外，还应加强对设计细节的实用性、协调性审查核查，将运行阶段不必要的二次拆改在设计阶段给予排除、更正，从而达到节约运行阶段成本的目的。

3.5 积极推行专业化的设计分包

规模大、投资额高的大型项目根据开发方要求将水电设计单独招投标，以最大程度的满足潜在客户的个性化需求，已取得了一定的效果，并逐步被开发方推广和应用。伴随用于商品房建设土地资源越来稀缺，土地交易价格累创新高，为降低交易成本，增加楼盘价值，增加楼盘楼层数，成片开发，完善楼盘配套设施已是商住楼目前及今后开发的一种发展趋势。从开发的趋势和建设规模来看，多数住宅建筑项目已完全具备将水电设计单独招标、单独分包的条件。因此本文建议：可通过对住宅建筑项目水电设计进行单独招标、单独分包，开展更专业化、更精细化的设计，围绕当前市民的生活习惯、价值追求开展更有针对性的设计，使专业化设计成为节约成本的一种手段。可通过对住宅建筑项目的水电设计开展单独招标、单独分包，加强对住宅建筑项目水电设计专业化公司、人才的培养，从为住宅建筑项目运行阶段成本节约提供条件和基础。

3.6 探索住宅建筑项目装修阶段监理制度及推荐性监理标准

我国自1988年探索实施建设工程监理制度以来，由与施工单位不存在隶属、厉害关系且有一定资质的第三方代表建设单位实施对建设项目进行管理，对保证建设项目质量，保证建设项目按期完成，对节约建造成本已发挥了重大作用。针对此次调查研究结论，业主相关装修知识的匮乏，装修公司通过不平衡报价条款并误导业主增加改拆范围获取丰厚利润，说明业主并不能代表自身利益对装修项目实施管理，更不能对运行阶段的住宅建筑项目节约成本提出意见和建议。因此，本文建议在民用建筑装修阶段探索实施强制性监理制度并出台相关推荐性标准，通过合同委托方式，聘请有一定专业技术人才、设备能力的单位代表业主对装修项目进行监理，并将质量目标控制、安全目标控制、工期目标控制、运行阶段的成本控制等内容作为监理的核心内容。通过住宅建筑项目监理制度的实施，其一为业主提供专业化的管理服务，其二为住宅建筑项目运行阶段的成本节约提供法律依据。

4 结 语

由上面的分析所知，导致住宅建筑项目运行阶段成本增加的因素较多，要节约此阶段的运行成本需要多个成本控制方共同参与。虽然单个影响因素对此阶段成本增加值的贡献度不大，但多个因素的贡献值叠加后必定能导致较大成本增加。在成本管理、精细化管理、集成管理和环境污染问题越来越受重视的大背景下，积极开展住宅建筑项目节约成本的理念、对策及方法研究，对节约住宅建筑项目运行阶段的成本必将有重要意义。