房价、住房不平等与居民幸福感——基于中国综合社会调查2005、2015年数据的实证研究

易成栋 任建宇 高 璇

一、引言

在古代，老子提出安居乐业是小国寡民社会的理想生活。伴随着我国经济的高速发展，人们在物质需求日益得到满足的同时，也越来越关注自身的幸福。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央提出实现中华民族伟大复兴中国梦的宏伟目标，强调中国梦的本质就是国家富强、民族振兴、人民幸福，把人民幸福作为国家富强、民族振兴的根本出发点和落脚点，并采取了很多政策措施(包括就业和住房政策)来改善民生和提升幸福感。

对于大多数中国人来说，住房对个体幸福感有很大的影响。在针对住房与居民幸福感的调查中，腾讯大渝网2017年关于“拥有理想的住房与自己的幸福度提升会有怎样的关系”的网络调查显示，仅2.38%的受访者认为“没有关系”，4.76%的受访者认为“关系较小”，19.05%的受访者认为“一般，但有关系”，但有45.24%的受访者认为“关系较大”，28.57%的受访者认为“关系很大”。这意味着，超过70%的受访者认为拥有理想的住房会对自己的幸福度有所提升。2017年《北京年轻人住房状况调研报告》显示，仅5%的调查者认为“有房与幸福无关”。上述调查认为自有住房会影响幸福感，一些学者的研究也得出类似的结论。自有住房的家庭对于生活的满意度更高(Kingston和Fries，1994[1]；Rohe和Stewart，1996[2])，李涛等(2011)[3]使用2009年国家统计局“中国城镇居民经济状况与心态调查”项目数据也发现家庭自有住房会增强居民幸福感。

自从1998年国务院停止实物分房以来，中国城市的房价不断攀升，住房不平等程度不断提高，一些家庭拥有多套住房，这些会对居民的幸福感产生什么影响？住房具有居住(住)和资产(炒)的双重属性。从居住属性来看，住房是保证居民的生存条件和安全条件的基础，是藏身避害之所(杨知勇，1996[4])。自有住房通常能提供安全的产权保障，租赁住房则面临着租约到期需要迁出的问题。面积狭小、质量差、功能不全、居住环境不好的住房也会影响到居民的幸福感。而在中国，租购并不同权，城市租户无法与自有住房业主一样享受同样的教育等公共资源，幸福感程度较低(廉思，2009[5])。从资产属性来看，住房是一种固定资产(Buckley，1982[6])，随着房价的快速上涨，自有住房的家庭和租房的家庭在住房财富方面的差距会扩大，并对他们的幸福感产生影响。而且，通常房价上涨伴随着房租上涨，这会提高租房家庭的居住成本，影响到他们的幸福感。2017年党的十九大报告中提出“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障和租购并举的住房制度”。住房制度改革和长效机制建设如何采取政策稳定房价、减少住房不平等和提高租户的生活满意度来提高居民的幸福感是当前迫切需要解决的现实问题，具有重要的政策含义。

现有研究对于房价对居民幸福感的影响尚存争议。孙伟增和郑思齐(2013)[7]研究发现，对于自有住房家庭而言，住房价格对于幸福感呈现正向的影响；而对于租房家庭而言，住房价格对于幸福感呈现负向的影响。然而，也有学者研究发现，对于自有住房家庭和租房家庭来说，房价与主观幸福感之间都呈正向关系(Ratcliffe，2015[8]；林江等，2012[9])。

现有研究对于住房不平等对居民幸福感的影响还需要拓展。现有研究认为自有住房、自有住房套数越多的家庭幸福感更高(李涛等，2011[3])。但是对于住房面积和幸福感的影响存在分歧。一些研究认为住房面积越大的居民主观幸福感水平越高(高红莉等，2014[10]；欧阳一漪和张骥，2018[11])，另一些研究认为中国城市居民的住房面积对主观幸福感的影响呈现倒U型(刘米娜和杜俊荣，2013[12])。

此外，现有研究多采用某一年的横截面数据，缺乏从动态的角度来分析房价、住房不平等和幸福感的关系，无法判断房价、住房不平等对居民幸福感的影响程度随着时间的推移是加深还是减弱。例如孙伟增和郑思齐(2013)[7]基于2010年北京等四个城市的微观调查数据对房价与幸福感之间的关系进行了检验；林江等(2012)[9]利用CGSS 2006年数据分析了城市房价、住房产权与幸福感之间的关系。

为弥补现有研究的不足，充分论证房价、住房不平等与居民幸福感之间的关系，探讨他们对居民幸福感的影响变化趋势，本文运用CGSS 2005年和2015年的数据，研究房价、住房不平等和居民主观幸福感的现状，并在控制居民人口、经济特征的条件下，研究房价和住房不平等对城镇居民幸福感的影响及其变化。本文余下的部分为：第二部分为文献回顾和研究假设；第三部分为数据和方法，说明样本的选择和变量的设定；第四部分为实证分析，进行房价、住房产权、住房面积等因素对幸福感的影响测度及其变化趋势的分析；第五部分为结论和相应的政策建议。

二、相关文献回顾与研究假设

20世纪中叶，随着社会经济的飞速发展和人们生活水平的显著提高，西方国家首先开始了对幸福感的研究。幸福感是个体根据内在的标准对自己的生活状态和生活质量进行整体的评估，是对生活满意度及其各方面的全面的评价后积极性情感更占优势的一种多层次、复杂的心理状态，其动因来源于情感、认知、需要等心理层面和外部诱导因素的交互作用(Diener，1984[13])。

对于大多数国家来说，住房是居民总财富的重要的组成部分。2008年，美国家庭住房拥有率达到68%，住房资产占一般家庭总资产的65%以上(Cho和Francis，2011[14])。在英国房价上涨过程中，住房财产差距达到前所未有的水平，最富有家庭的住房财产超过最贫穷家庭的五倍，个人能力、收入和国家福利再分配的影响被它淹没(Dorling和Thomas，2004[15])。因此，住房对幸福感的影响很大。现有研究对住房与幸福感的关系多集中于住房价格和住房产权对幸福感的影响。

房价波动，住房的价值随之变化。对于拥有自有住房的家庭而言，房价上涨，家庭资产增多，幸福感增加。一些实证研究发现拥有自有住房的家庭的幸福感与房价显著正相关(孙伟增和郑思齐，2013[7])，Syed(2016)[16]利用加拿大综合社会调查2009—2013年的数据进行实证研究，也得出同样的结论。但是如果房价过高，自有住房的家庭担心存在泡沫和泡沫破灭，会影响到自己的财产贬值，从而产生心理上的压力。例如，有的研究发现那些贷款买房的购房者可能因沉重的债务产生健康问题，或者由于房价下跌而承担经济损失，从而幸福感降低(Nettleton和Burrows，2000[17])。中国城市的房价从1998年到2016年一直呈现出波动式上涨，期间也有短暂的下跌，但是很快又回升。因此拥有自有住房的家庭房产价值增加很快，因而他们的幸福感得到提升。

而对于租房的家庭来说，如果将来打算买房的话，则会担心高昂的房价而买不起房，或者为买房需要支付的首付和每月贷款本息和较高而焦虑；如果不打算买房而选择长期租房的话，通常较高的房价伴随着较高的租金(尽管二者并不完全一致)，则会担心房租产生较高的生活成本，从而降低了幸福感。一些实证研究发现租房家庭的幸福感与房价负相关(孙伟增和郑思齐，2013[7])。但是也有其他的可能。如果租赁房屋价值的上升是由于房屋装修、社区居住环境的改善带来的，则租户的幸福感会得到提升；如果不打算买房而选择长期租房的话，若拥有长期稳定的租约和稳定的租金水平，则房价不会影响到租户的幸福感。例如Ratcliffe和 Scholder(2015)[18]利用英国的数据探讨房价对居民主观幸福感的影响发现，对于自有住房的家庭和租房的家庭来说，房价与主观幸福感之间都呈正向关系。这是因为，高房价不但使得自有住房的家庭资产价值提高，幸福感增加，而且高房价地区良好的居住环境、基础设施和经济机会也提升了租房家庭的幸福感。

从1998年到2016年，中国的城市租金也一直呈现出波动式上涨。早在1998年，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，停止实物福利分房和要求建立经济适用房为主体、廉租房和商品房为辅的住房供应体系。2010年国务院发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。2013年12月，住建部、财政部和发改委联合发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，要求从2014年起，各地廉租房建设计划调整并入公租房建设计划。2016年，国务院办公厅发布39号文《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出鼓励发展住房租赁市场。在此之后，国家又提出了租购并举的住房制度，将租赁市场置于更为重要的地位，促进了住房租赁市场的快速发展。而在这之前，中国的公租房(包括廉租房)租金低廉，租赁关系稳定，但是占市场比例很低。住房租赁市场混乱，租户的居住权得不到保障，没有稳定的租约和稳定的租金，租约到期需要搬家，甚至还发生不到租期被迫迁出的情况，租金经常涨。因此在这样的租赁市场环境下，预期高房价通常伴随着高租金，会降低租户的幸福感。在“有恒产者有恒心”的文化影响下，中国的大多数租户还是希望买房，房价高涨的情况会降低他们的幸福感，并可能导致房价对总体的幸福感产生负的影响。中国的房地产市场调控促进了房价的相对稳定，这会降低想买房居民的焦虑感。2016年后国家大力发展租赁市场，建立规范稳定的租赁关系，将会大力提升租户的幸福感。

笔者据此提出假设1。

假设1：相比于租房的家庭(以下简称为租房者)，高房价可能会给自有住房和拥有多套住房的家庭的幸福感带来正向影响。高房价降低了租户的幸福感，并可能对总体居民幸福感带来负的影响。房价和住房产权会通过住房财富影响幸福感。

除了房价变动之外，还有一些学者发现公平感对居民幸福感的影响与日俱增，其作用甚至大于收入和社会地位的影响(徐淑一和陈平，2017[19])。根据Hirschman和Rothschild(1973)[20]提出的“隧道效应”，当身边人经济状况或社会地位得到改善时，人们会对未来产生好的预期，从而使得幸福感上升，被称为“正向隧道效应”；但当差距过大、经济发展成果只被少数人占有时，人们将会受到较大的刺激，幸福感降低，被称为“负向隧道效应”。住房作为居民最大的财富，并连接教育医疗、公共交通等公共资源，会影响到居住、就业、休闲娱乐等方方面面，因此住房不平等作为影响居民公平感的重要因素，对居民幸福感发挥着重要的作用。住房不平等通常是指居民在住房产权、住房面积方面的不平等。它存在于各个国家，其产生原因也因各国的历史文化背景、社会政策导向、经济发展程度的不同而不同。因此，当住房不平等在合理尺度之内，人们对未来充满希望，会有积极的奋斗的动力，幸福感增加；而当不同群体之间住房不平等程度持续增大，弱势群体便会产生不满和沮丧的心态，幸福感降低。这里分析了住房产权不平等和住房面积不平等对居民幸福感的影响。

在住房产权不平等对幸福感的影响方面，很多研究者认为自有住房的家庭比租赁住房的家庭有更高的幸福感。拥有住房产权的家庭更可能获得满足感和安全感(Kingston和Fries，1994[1])，相对于租房的家庭来说，自有住房的家庭对于生活的满意度更高(Rohe和Stewart，1996[2])。Diaz-Serrano(2009)[21]通过对12个欧盟国家的调查数据研究发现，住房所有权解释了房主和租房者之间平均住房满意度的差距。李涛等(2011)[3]基于中国跨省区城镇居民调查数据首次研究了中国居民是否自有住房对幸福感的影响，发现拥有大产权住房的数量越多，居民幸福感越高，但拥有小产权住房的数量对居民幸福感没有显著影响。林江等(2012)[9]研究也发现有房的家庭和有多房的家庭幸福感显著高于租房的家庭，有多房的家庭幸福感显著高于有一套房的家庭。孙伟增和郑思齐(2013)[7]的研究得出了类似的结论，有房对居民的幸福感有显著的正向影响。住房所有权对中国城市居民满意度和整体幸福感产生了积极影响(Hu，2013[22])。因此，在住房产权方面占有优势的家庭(如：有房家庭相对于租房家庭、有多房家庭相对于有房家庭)幸福感更高。随着公租房的增加和住房租赁市场环境的改善，租户的幸福感会提高。因此随着时间的推移，无论有房家庭还是租房家庭，他们的幸福感可能都会提高。

在住房面积不平等对幸福感的影响方面，家庭住房面积越大，居民主观幸福感水平越高(高红莉等，2014[10]；欧阳一漪和张骥，2018[11])。然而，刘米娜和杜俊荣(2013)[12]发现，住房面积对幸福感的贡献率呈现倒U型，居民的幸福感随着住房面积的增加呈现先上升后下降的趋势；居民住房面积的相对不平等对幸福感具有负向影响，幸福感随着个人居住面积与地区人均居住面积差距的扩大而下降。也有研究发现，住房面积对不同住房产权、不同城市的居民幸福感影响不同，商品房、保障房面积对居民主观幸福感有显著正向影响，而“小产权”房面积对居民主观幸福感没有显著影响；在三、四线城市的家庭住房面积对居民主观幸福感的影响显著为正，其他城市的住房面积对居民主观幸福感没有显著影响(赵琳琳和张洋，2018[23])。因此，在住房面积方面占有优势的家庭(如：住房面积大的家庭相对于住房面积小的家庭)幸福感更高。

在中国实行住房制度改革之前，居民面临着住房数量短缺，住房质量和居住环境差，住房不平等等问题。而在房改之后，根据2015年人口抽样调查数据，中国城镇家庭实现了户均1.04套住房(按照套均100平方米来测算)，人均1.07间，人均住房建筑面积35.3平方米，基本实现了住有所居，绝大多数人都改善了住房状况。因此，在此过程中，尽管住房产权不平等和面积不平等会扩大，但是居民的幸福感可能会增加。与此同时，从房改前的绝大多数居民是无产者(租房住)，到现在大多数居民是有产者(自有住房)，形成了住房阶层的分化，并造成社会地位分化，住房不利的阶层将对自己的社会地位认知更低，并降低了幸福感。

因此笔者提出假设2。

假设2：当控制其他因素不变时，拥有住房资源优势的居民幸福感高于住房劣势者，即有房、有多房、住房面积大的居民幸福感高于租房、住房面积小的居民。住房会通过社会地位认知影响居民的幸福感。在总体住房状况改善的情况下，居民的幸福感会提高。

三、研究设计

基于上述理论分析，本文将利用中国综合社会调查(CGSS)2005和2015年的数据，得到住房产权、住房面积、幸福感等数据，再利用中国统计年鉴中的房价数据，实证分析住房产权、住房面积、房价与城镇居民幸福感的关系，对上述假设进行检验。

(一)数据来源与样本选择

本文使用的数据是中国人民大学社会学系与香港中文大学调查研究中心联合开展的中国综合社会调查(CGSS)微观数据。从2003年开始，该调查对中国大陆各省份一万多户家庭进行连续横截面调查，涵盖了居民的社会结构、生活质量等各个方面，是我国最早的全国性、综合性、连续性学术调查项目。本文使用的是2005年和2015年的数据，两个年份的样本均覆盖28个省份，数据样本总量分别为10 372、10 968个。根据本文的研究内容，笔者仅保留城市样本，在剔除缺失值和异常值后，最后保留两个年份的有效样本量分别为4 953、5 131个。

(二)研究设计与变量处理

1.幸福感。

幸福感是本文研究的因变量。CGSS问卷中与幸福感相关的问题是：“总体而言，您对自己所过的生活的感觉是怎么样的呢？”根据答案中“非常不幸福、不幸福、一般(2015年为说不上幸福不幸福)、幸福、非常幸福”五个选项，分别赋值1～5。

2.住房。

在CGSS2005问卷中，统计了受访者目前住房的产权和租赁情况，有七个选项：①租住单位房；②租住公房；③租住私房；④自有私房(继承与自建)；⑤已购房(部分/有限/居住产权)；⑥已购房(全部产权)；⑦其他。还调查了受访者“除了现住房外，您家在别处是否还拥有具有部分或全部产权的住房？”“您家在别处共拥有多少处具有部分或全部产权的住房？”CGSS2015问卷中的问题为：“您这座房子的产权属于？”“您家现拥有几处房产？”本文结合上述问题，将受访者依据住房产权类型分为“租房者”“有房者”“多房者”，并分别赋值为0、1、2。

CGSS2005中，提问了受访者现住房的建筑面积及使用面积；CGSS2015统计了受访者现住房的套内建筑面积。为保持连贯性，将2005年住房建筑面积乘以系数0.9作为套内建筑面积，统一使用套内建筑面积作为衡量面积的对象。同时，本文计算了各省份的住房面积平均值，以调查者现住房的建筑面积与平均值的比值来衡量各个家庭的住房面积在全省份中的情况。

3.房价。

房价也是本文研究的核心变量。由于CGSS数据只公布到省级，因此只能匹配家庭和家庭所在省份的房价数据。根据2006、2016年的《中国统计年鉴》，可查得2005年和2015年各省份的房价数据，并取自然对数进行回归。

4.控制变量。

从以往的文献来看，收入水平对居民幸福感有十分重要的影响。CGSS2005和CGSS2015分别询问了2004年和2014年全年家庭收入总和，本文取其对数进行实证研究。同时，本文依据受访者对于自身收入合理性(即基于自己的能力和工作情况所认为的收入合理程度)的回答，将“非常不合理”到“非常合理”依次赋值为1～4，作为与收入相关的另一控制变量进行实证研究。另外，本文还选取了CGSS2005和CGSS2015调查中均存在的数据指标，包括性别、年龄、有无配偶、受教育程度、政治面貌、健康状况、地区等，作为控制变量用来控制个体和地区特征。本文采用虚拟变量的方式，将男性赋值为1，女性赋值为0。年龄由当年减去调查者出生日期计算得到，同时生成年龄平方的变量来探究幸福感与年龄是否存在U型关系。对于受访者的婚姻状况，有配偶赋值为1，其余赋值为0。受教育程度划分为“初中及以下”“高中”“大专”“本科及以上”。对于政治面貌，将党员赋值为1，其余赋值为0。健康状况从很不好到很好依次赋值为1～5。将地区分为东、中、西三部分。具体各变量定义和赋值情况见表1。

表1 变量的定义及描述性统计

(三)居民住房与幸福感变化情况的描述性统计分析

表2反映了2005年和2015年各省份的房价及受访者的幸福感平均情况。总体而言，十年间，各省份住房价格均有所增加，同时，居民幸福感也有所增加。但各省份房价和幸福感之间并未呈现出明显的正相关关系，例如，在房价较高的北京，居民幸福感比周边的河北居民要低；在房价较高的上海，居民的幸福感比周边的江苏和浙江居民要低。

表3反映了2005年和2015年受访者的住房产权、住房面积与幸福感的总体情况。总体而言，十年间，居民幸福感有了很大提高，相比于2005年“一般”(占比44.24%)是居民幸福感的主要选择，在2015年，“幸福”(占比61.10%)成为居民的主要选择。2015年，幸福感为“幸福”和“非常幸福”的比例合计接近80%，比2005年显著增加，而幸福感为“非常不幸福”“不幸福”和“一般”的比例之和显著下降到约20%。值得注意的是，2015年“非常幸福”的居民比例接近五分之一，体现了我国居民良好的生活和精神状态。在2005年和2015年，从住房产权来看，租房者的幸福感为“非常不幸福”“不幸福”“一般”的比例高于有房者(2015年多房者“幸福”的比例除外)，有房者的幸福感为这三类情况的比例高于多房者；多房者的幸福感为“幸福”和“非常幸福”的比例高于有房者，有房者又高于租房者。从住房面积来看，十年间，五种类型的幸福感所对应的家庭现居住的住房面积均值均增加了，且各年份当中，幸福感为“幸福”“非常幸福”所对应的住房面积均值大于其他三种类型的幸福感所对应的住房面积均值。表3结果显示，有房、有多房、住房面积与居民幸福感正相关。

表2 中国分省份的房价与居民幸福感变化情况

表3 住房产权、住房面积与幸福感变化情况

四、实证分析

为探讨房价、住房不平等对居民幸福感的影响及变化程度，本研究依据幸福感这一离散变量选择有序Logit回归模型检验住房产权、住房面积、房价对居民幸福感的影响差异，并借鉴Hauser和Xie(2005)[24]、刘精明(2006)[25]的方法，将两年数据进行合并，引入年份和自变量的交叉项(2005年为0，2015年为1)进行回归，得到十年间这些因素对居民幸福感影响的变化程度。此外，运用与现在相近的2015年数据，加入房价与住房产权的交互项进行回归，探讨房价对不同住房产权受访者影响的异质性。最后，建立“主观社会地位——幸福感”影响路径，深入考察房价、住房不平等对幸福感的影响机制。

(一)房价、住房不平等对幸福感影响的回归结果

表4反映了2005年和2015年住房产权、住房面积、房价以及其他控制变量对城镇居民幸福感影响的有序logit回归结果。从表4中可以看出，有房、多房者、现住房面积与省份均值之比对幸福感的影响为正，且均显著。这说明，有房、有多房、相对住房面积增大都会显著提高居民的幸福感，那些在住房产权或住房面积上占优势的人更可能因为“安居”而感到幸福，假设2得到证实。

住房价格对幸福感的影响显著为负。这可能是由于在中国“安居乐业”的传统文化影响下，大多数租房家庭还是希望买房，但是高昂的房价，让他们陷入更加难以获得住房产权的窘境，幸福感也被降低，并导致了房价对总体居民的幸福感产生负的影响，假设1得到部分证实。

家庭年收入、收入合理度的提高，对居民幸福感具有显著的正向影响，这在一定程度上说明，较高的收入能够给人们带来较高的幸福感，而收入分配的公平感也会影响到居民的幸福感。

同时，回归结果也显示了一些个人特征与幸福感之间的联系。性别的系数为负且统计显著。这说明在其他条件相同的情况下女性感到幸福的可能性比男性高。这可能是因为，尽管我国在家庭、教育、就业等领域倡导男女平等，但在社会与家庭中仍赋予了男性更大的责任与压力，使得男性缺乏应有的幸福体验。年龄的系数为负且统计显著。这可能是因为随着年龄的增长，经济压力逐渐变大，中老年群体要面对家庭、健康等诸多问题，比年轻群体的经济压力大得多，因此幸福感较低。婚姻状况方面，有配偶对居民幸福感有正向的影响，且统计显著。这可能是因为，配偶可以在生活和情感上给予对方鼓励和支持，有利于增加双方的幸福感。与受教育程度是“初中及以下”相比，其他受教育程度对幸福感具有正向影响(大专显著)。这可能是因为，在如今知识化社会，虽然不排除很多文化水平较低的人拥有大量财富，但总体而言，受教育程度越高，拥有稳定的工作、较好的经济收入的可能性越大，更可能感到幸福。在政治面貌方面，党员身份对幸福感具有显著正向的影响。这可能是由于共产党是中国的执政党，党员多是比较优秀的人，并且多在政府机关、国有企事业等体制内较好的单位工作和担任较高的职位，因而更容易感到幸福。健康对居民幸福感的作用系数为正且统计显著。这说明身体健康通常能使得人们具有更好的精神状态，更容易有幸福感。

此外，回归结果也显示了地区因素这一宏观变量对幸福感的影响，整体来看，表4列(3)～列(8)显示，与东部地区相比，中、西部地区对居民的幸福感具有负向影响。这可能是因为东部地区经济更为发达，就业、医疗、教育等条件更为良好，因此生活在东部地区的人们幸福感更高。

最后，两个年份各类因素对幸福感的影响变化情况回归结果显示，有房者、多房者对幸福感的正向影响显著增加。这可能是因为，在一定程度上，住房是个人身份和地位的象征，住房产权影响着人们的社会分层，所以有房者和多房者的幸福感更高。住房面积对幸福感的影响无显著性变化，且一直是影响居民幸福感的重要因素。房价对幸福感的负向影响一直存在，但显著减小。这可能是因为，大多数居民希望买房，因此高房价依然给居民的幸福感带来负向影响。但是在房地产市场调控过程中，房价变得相对稳定，住房保障的发展和规范租赁市场使得居民租房也能安居，因此房价对幸福感的负面影响在显著减小。样本中，2005年较2004年每平米房价上涨的均值为21.34%，而2015年较2014年每平米房价上涨的均值为9.04%。家庭年收入的正向影响显著降低，年龄的负向影响显著降低，而健康程度的正向影响显著增加。这可能是随着社会的发展，人们对于身体和精神健康的追求越来越高。因此，尽管收入依然对幸福感产生着重要的影响，但健康程度高更能提高人们的幸福程度，而医疗水平的发展使得由于年龄增加所带来的健康问题减少，年龄的负向影响降低。此外，其他因素对于幸福感的影响均未发生显著变化。

表4 住房产权、面积、房价对幸福感影响情况的有序Logit回归结果

(二)房价与住房产权通过住房财富影响幸福感的回归结果

中国的住房制度改革带来了住房市场的新生，中国城市家庭从以租赁住房为主转向以自有住房为主。CGSS 2005和2015年数据显示，十年间，有房者的比例从57.90%增加到76.20%，多房者的比例从4.85%增加到14.97%，并对幸福感产生了显著的正向影响。上述结果表明，房价对幸福感存在显著负向影响，然而房价对有住房产权者和租房者幸福感的影响是异质性的。因此，为了展示房价对拥有不同住房产权居民幸福感的影响差异，并且房价可能和住房产权一起通过住房财富影响幸福感，本文在模型中加入住房产权与房价的交互项，构建有序Logit回归模型进行分析。因为2015年与当前现状更为接近，为考察具体的差异机制，本文仅利用2015年的数据进行分析。此外，考虑到我国不同地区间的地域差异、经济发展水平差异等，本文将全部样本分为东部、中部、西部地区分别进行回归。回归结果如表5所示。

表5 交互模型回归结果(2015年)

续前表

自变量全国东部地区中部地区西部地区本科及以上0.150.070.73***-0.19 党员(参照组:否)0.29***0.33***0.030.59***健康程度0.48***0.49***0.44***0.49***地区(参照组:东部) 中部-0.19** 西部-0.35***N5 1312 7971 372962R20.070.080.070.07

在此模型中，全国和东、中、西部地区的有房者和多房者的系数为正，但是在中、西部地区有些不显著，这部分支持有房者和多房者比租房者的幸福感更高。而房价的系数为负，但都不显著。全国房价与有房者、多房者交互项的系数均为正，但统计不显著；中、西部房价与有房者、多房者交互项的系数均为正，大多数统计显著；东部地区房价与有房者的系数为负，统计不显著，与多房者交互项的系数为正，统计不显著。交互项说明也许房价通过住房产权增加了居民的财富，从而提高了幸福感。

为进一步检验房价对幸福感的影响，本文依据房价、住房产权、住房面积计算得到受访者的住房财富(租房者的住房财富为0)并进行回归。表6的回归结果显示，全国和东、中、西部地区的住房财富对幸福感的影响均显著为正。这支持了有房者比租房者的幸福感更高，也说明了房价越高，有房者的财富越多，幸福感越高。

表6 住房财富对幸福感影响的回归结果(2015年)

续前表

自变量全国东部地区中部地区西部地区受教育程度(参照组:初中及以下) 高中0.00 -0.04 0.04 0.09 大专0.20**0.26**-0.080.33本科及以上0.150.050.72***-0.02党员(参照组:否)0.30***0.35***0.010.56**健康程度0.49***0.51***0.46***0.50***地区(参照组:东部) 中部-0.04 西部-0.19**N5 1312 7971 372962R20.060.060.070.06

(三)住房通过社会地位影响幸福感的回归结果

住房不平等是客观现象，主观幸福感是内心感受，是伴随认识和意志过程而产生的对外界事物的态度和内心体验。一些城市设置的以有房为前提的落户、入学、就业等政策壁垒，无疑加深了“有房阶层”与“无房阶层”之间心理与认同上的隔阂，影响了居民的主观社会地位。事实上，主观社会地位是个体的愿望和需要是否达成的重要衡量标准，而住房不平等对主观社会地位具有重要影响。住房不平等程度越高，租房居民的主观社会地位越低，住房面积小的家庭的主观社会地位越低，他们的幸福感越低。在CGSS2005和CGSS2015中，均询问了受访者认为自己的社会经济地位与同龄人相比属于哪个层次，本文将依据受访者所回答的“较低”“差不多”“较高”三种情况，构建有序Logit回归模型，进一步确定房价、住房不平等对主观社会地位的作用，并对“主观社会地位—幸福感”这一路径进行检验。回归结果如表7所示。

表7 影响机制回归结果

表7是居民主观社会地位影响因素的回归结果以及主观社会地位对居民幸福感影响的回归结果。居民主观社会地位影响因素的回归结果显示，在2005年和2015年，有房者、多房者、现住房面积与省均值之比对主观社会地位的影响显著为正，而住房价格对主观社会地位的影响显著为负。由此可以判断，在其他条件不变的情况下，拥有住房优势(即有房、有多房、住房面积大)的居民主观社会地位更高，而房价越高，住房劣势者的主观社会地位更低。

在对“主观社会地位—幸福感”这一路径进行检验时发现，不同年份中，主观社会地位对幸福感的影响显著为正，有房、有多房、现住房面积与省份均值之比、住房价格对幸福感的影响方向一致，但显著程度不同。这证明了主观社会地位与幸福感之间的关系，即居民的主观社会地位越高，居民的幸福感越高，也进一步证明了房价越高、住房不平等程度越高导致住房劣势居民的主观社会地位越低，幸福感自然越低。

(四)稳健性检验

考虑到样本的个体差异，本文将全样本根据性别、有无配偶等分组进行有序Logit回归，以讨论房价、住房不平等对居民主观幸福感影响的群体性差异。总体来说，回归结果与全样本回归的结果基本一致，证明上述模型结果的稳健性较好。

表8 稳健性检验回归结果

五、研究结论与政策建议

本文利用中国综合社会调查CGSS2005和CGSS2015的微观数据，通过有序Logit回归模型实证检验了房价、住房不平等与城镇居民幸福感的关系。主要得出以下结论：

第一，从2005年至2015年，居民幸福感有了很大提高，住房是影响幸福感的重要因素。十年间，租房者、有房者、多房者的幸福感为“幸福”“非常幸福”的比例增加；从住房面积来看，幸福感为“幸福”“非常幸福”所对应的住房面积均值大于其他三种类型的幸福感所对应的住房面积均值。在2005年和2015年，在控制了其他因素的影响下，有房、有多房、住房面积增大都会显著提高居民的幸福感。同时，家庭年收入高、收入合理度高、女性、低龄、有配偶、教育程度高、党员身份、健康状态良好等均对居民幸福感有显著正向影响，且居住在东部地区的居民幸福感更高。

第二，通过对两个年份各类因素对幸福感的影响变化情况比较，有房者、多房者对幸福感的正向影响显著增加。住房面积不平等的因素对幸福感的影响程度无显著性变化。此外，家庭年收入的正向影响显著降低，年龄的负向影响显著降低，而健康程度的正向影响显著增加，其他因素对于幸福感的影响均未发生显著变化。值得注意的是，回归结果表明房价对幸福感的负向影响一直存在，但显著减小。在加入交互项分析后发现，房价的影响并不显著，而交互项说明住房产权是影响幸福感的重要因素，房价的作用则反映在住房财富上面。房价越高，有房者的住房财富越多，幸福感越高。

第三，住房资源优势通过社会地位来影响幸福感。有房、有多房、住房面积大的住房优势者，主观社会地位更高，因而幸福感更高；而房价越高，住房劣势者的主观社会地位越低，幸福感也就越低。

基于以上结论，结合我国国情，这里从稳定房价和降低住房不平等来提高居民幸福感方面提出针对性的政策建议：

首先，建议各地根据房住不炒的定位，落实房地产长效机制，稳定房价，加大住房保障力度，加快发展住房租赁市场。通过人地挂钩，在人口流入的城市增加住宅用地供应；通过房价与住房保障挂钩，在房价上涨过快的时候加大保障房的供应。这可以减轻地方政府高价卖地、饥渴式供地的动机，以实现稳地价、稳房价和给市场参与者稳预期。在一些房价快速上涨的城市，加大销售型保障住房供应，或者加大限定价格和交易条件支持首次购房群体的商品房，让更多的人能实现住有所居。鼓励集体建设用地上市发展租赁住房，鼓励非住宅房屋改造为租赁住房，非居住用地建设租赁住房，出台住房租赁条例来规范租赁市场秩序，给租户提供长期稳定、租金可支付的住房，从而提高他们的幸福感。此外，要将租售同权政策落到实处，保障租房者享受到同等的公共资源，才有可能提高他们的幸福感。

其次，建议开征房地产税，合理划定普通住宅的标准，以降低住房不平等。建议按照合理的人均住房面积(例如公租房)作为免交房地产税标准，超过此标准的设立梯度征收房地产税，并将此税收收入用来发展保障性住房，从而降低住房的不平等。在交易环节，对于租赁住房和销售住房，都设立一个普通住宅标准和低税率，在此之上的非普通住宅，设定较高的税率，从而降低住房面积的不平等。