海口骑楼老街商业街的现状与建议

摘 要：随着海南省建设中国特色自由贸易港政策的落实以及海南服务贸易中旅游业的作用日益增加，海口骑楼老街面临良好的发展机遇，但是旅游空间规划不合理、旅游线路开发程度低等因素制约着骑楼老街的可持续发展，因此在分析骑楼老街发展现状和阻碍因素基础上，汲取其他地区文化商业街的经验教训，提出保护老街传统风貌、推进生态旅游资源信息化、改善生活空间布局、培养旅游创新型技术人才的对策，推动骑楼老街的可持续健康发展。

关键词：骑楼老街;旅游街区;营销规划

一、研究对象

海南省海口市騎楼老街中最老建筑始建于南宋时期，至今已有约700年历史，整条商业街分布于得胜沙路、中山路、博爱路、新华路、解放路、长堤路，共有大小建筑约六百栋，总长3919米，占地面积3000亩。其建筑群形成于上世纪20年代至40年代，建筑都粉刷为白色，楼宇上雕刻西方雕饰，这样的建筑风格是融合南洋建筑文化、西方建筑文化、印度及阿拉伯建筑文化的结果。2009年海口骑楼老街被国家文化部、国家文物局评为“中国历史文化名街”，但这样一条记载着海口历史的文化街道却并没有太多关注，没有形成如同西安的永兴坊、阳朔西街、太原柳巷等集旅游、休闲、餐饮、文化于一体的旅游街区，以生活类消费居多，缺少核心旅游特点及产品，总体消费额较低，大部分商家常年处于亏本状态;由于基础设施的不完善和脏乱差现象，公共开放空间缺失，内部交通混乱，游客体验较差。总体上，骑楼老街现在的状态没有发挥出一个城市标志性旅游街区的作用。

二、骑楼老街现状

1.地理位置

海口骑楼老街位于海口市美兰区，紧靠人民桥，与海甸岛相连，得胜沙路、中山路、博爱路、新华路、解放路、长堤路都在其范围内。得胜沙路是海南较大的服装批发市场地，有金雨来服装批发商场、轩玛服装批发商场和富昌源服装批发商场等;新华南路有着老式的裁缝店、各类平民服装鞋店、茶楼、小食店等生活类店铺;中山路曾经是五金灯饰一条街，如今这里分布着众多的咖啡馆、画廊、民宿、工艺品店等，散发着浓浓小资与文艺气息，深受广大文艺青年和摄影爱好者喜爱;博爱路主要销售家电、小商品、服装、鲜花、礼品等，生活气息浓郁。贯穿博爱路的是东、西门市场，东门为海鲜干货市场，西门则是古玩一条街，大大小小古玩摊档沿街而摆，但其地况复杂，街区间岔路众多，交错纵横，一般不熟悉路线的游客则会难以寻觅景点甚至迷路。骑楼老街连接人民桥和东湖公园，交通拥挤，常发生交通堵塞甚至瘫痪现象，亟需重新规划。

2.历史建筑及知名商家

大量历史文化遗迹存在于骑楼老街中。最古老的建筑南宋四牌楼至今已有700余年历史;十三个国家曾在这里开设了领事馆、教堂、邮局、银行、商会;政治性文化场所有党琼崖一大会址、中山纪念堂;著名旅店或综合性娱乐性场所有“五层楼”、“大亚旅店”、“泰昌隆”等等;宗教庙宇有西天庙、天后宫、武胜庙和冼太夫人庙;还有当时的华侨富商建起的家族式连排骑楼邱氏祖屋、饶园等;还保留上世纪六七十年代风格的解放电影院也驻扎其中。其中也有许多商业店铺名声远扬，吸引许多游客驻足：水巷口南洋博物馆主题酒店，整个博物馆房外形追求立体效果，室内注重空间分隔与墙面色彩，灯光搭配古朴壁画重塑南洋经典;水巷口陈记汤饭和吴日彪炸排骨是远近闻名的骑楼美食，皇马老爸茶馆、骑楼集散广场三楼琼菜坊也是不可忽视的美食商家;距骑楼老街1.1公里即是骑楼小吃街，里面可以找到五六十种海南特色美食;水巷口56号国新书苑、还客1921民宿、海口骑楼老街文化展示馆、海南铭德票证博物馆、海南椰雕商品店、中山路的各个咖啡店铺，都蕴含着骑楼老街的文化底蕴。

3.基础设施

经过2010年对水巷口进行翻新之后，中山路骑楼老街已符合文化街区样貌，但中山横路、长堤路等路段的房屋仍未得到修缮、几乎全是危房，这不仅严重影响当地居民的日常生活，更与历史文化街区的形象极不相称。骑楼老街内未修建有停车场，停车位仅有300多个，完全不能容纳其正常人流量;电力设备老旧，停电现象频繁，严重影响商铺正常营业;人口商业集聚，街道宽度仅有五米左右，再加上街道电动车行人众多，常发生堵车现象，行走困难，修建工程难以实施。

4.宣传措施

2017年电影《芳华》在骑楼老街取景，“国际青年实验艺术节”、“中以文化活动周”等陆续开展，越来越多的展览、戏剧选择在骑楼老街开设，福山咖啡、琼菜坊、皇马假日等知名品牌也相继进入。但由于活动和宣传有限，人流量仍然较少。

5.竞争对手

海口市龙华区冯小刚电影公社中，建设有1942街、南洋街、老北京街及影人星光大道等，集实景旅游、实体商业、影视拍摄于一体，形成了以民国时期为背景的仿古建筑群。电影公社里都为商家，没有住户，街道宽整，格局紧凑，布景复古逼真，整体风格协调统一，再加上电影《芳华》大部分取景于此处，所以知名度高，人流量大。但被当地人诟病“真的（指骑楼老街）比不过假的（指冯小刚电影公社）”。

6.消费特点

整条街人流量大，但消费量少，主要以本地人消费为主。以五金店、灯器店为主的老商家生意火爆，多是海口本地居民日常生活消费;以咖啡店、工艺店为代表的新商家主要面向旅游人群，生意十分冷清;无娱乐性商铺;餐饮性商铺大都集中于水巷口一带，主要是当地居民消费;文艺性商铺有方外空间、见外、还客、吉木MOON空间、国新书苑等，以图书馆、特色文化民宿为载体，深受文艺爱好者喜爱。整条街缺少核心文化旅游产品，多为海南特产店，没有深挖骑楼老街文化遗迹经济价值。

7.周边景区和商圈

骑楼老街周边景区较少，距离其他商圈相对较远。距离较近的景区钟楼位于骑楼老街正对面，金棕榈文化商业广场距其1公里，泰龙城商圈距其1.5公里，海口人民公园距其1.8公里，白沙门公园其距离3公里，日月广场距其3.5公里，友谊阳光城商圈距其3.8公里，万绿园距其4.9公里，金牛岭公园距其6.3公里。附近景区多以公园为主，景点种类单一，受众人群多为当地人民，缺少具有知名性、独特性、吸引力的景点;商圈分散且规模较小，单有友谊阳光城和日月广场商圈较有吸引力、经济价值相对较高。

三、骑楼老街发展建议

1.有机更新骑楼建筑，完备基础设施

骑楼老街因为其位置靠近市中心、街内有大量居民区、街道窄小，导致修缮难度大。这种情况与上世纪北京菊儿胡同的情况类似，菊儿胡同位于城中心，人口拥挤、住房困难;住房严重老化;生活设施落后不足，我们可以借鉴吴良镛先生的修缮方法。（1）有机更新。按照城市内在的发展规律，在可持续发展的基础上探求城市的更新和发展，在迎合海口市城市形态的同时维护老街整体风格与肌理。采用“肌理插入法”，用新的骑楼逐步代替原有的老骑楼，划分区域成片修缮，控制新建筑群的高度、密度，建造更具南洋特色且其内部空间更合理、更适合居民居住的新建筑群，还可以消除危房安全隐患，打造海口特色文化性旅游街区。（2）改善交通条件。在整治老街的过程中，拓宽道路，确保主干道车辆及非机动车群能够正常通行;把主要街道建设成鱼骨式街道，减少不规则路段数量;在每个岔路口设置路标，防止行人迷路;完善街道空间，提高商业发展便利性。（3）修缮其他基础设施。在改造过程中，还要注意电力、通讯、供水、排水、消防等，保证全体用户的用水用电，在街道外围设置停车场或者安排大巴对游客进行接送。

2.深挖文化内核，打造文化性旅游街区

骑楼老街有集建筑、历史、文化、现代于一体的综合文化内核，这样难能可贵的百年街区具有不可替代和比拟的价值，急需利用政府社会人才多方面力量对骑楼老街进行艺术、文创等业态的综合调整。首先要注重骑楼老街本身文化遗产的挖掘：老街珍贵的文化遗迹有着重要的历史、旅游、文化价值，可以供游客游览学习，提高骑楼老街文化遗迹的知名度。骑楼老街要摆脱“千街一面”，要敢于革旧迎新，去除传统低层次贩售，同时老街需要当代新文化，需要不断更新文化血液，需要现代新思潮，将街区打造成文化聚集地，引进从事艺术创作和文化创业的企业。为了达到艺术街区的标准，骑楼老街应该引进多种文化产品，对民间艺术、非遗技艺进行吸收及开展更多具有国际特色的文化活动，让海南本土居民、旅居海南的文化爱好者、作家群体甚至外国友人都受其吸引并自发宣传，目前已经有不少文化单位正在以相当多的频次举办沙龙、论坛、讲座、观影、展览等各色艺术活动。其他方面，骑楼老街的业态还需要更新和调整，目前以贩售特产的店铺居多，相对的，总体用于文化艺术的空间所占比例却不高，这种商业结构需慢慢改善;其次，骑楼老街管理方式在培育文化艺术街区建设上需要形成有一种扶持老街艺术升级的积极意识。在意识形态上先不要过分追求经济效益，而是要注重文化底蕴，积累声望，打造多元文化旅游社区。

3.规划街道版图，划分商家范围

骑楼老街目前商铺较分散，对外来游客来说难以寻觅，而且中间多为服饰类商铺，南边多是些五金类商铺，只服务于当地人而对消费者体验感较差，这需要整合不同性质的商家，规划街道布局，形成既吸引游客，又有固定的本地消费者群体。首先，设置专门性的一至两条街道进行餐饮、文化、娱乐活动，可将骑楼小吃街的商铺和其他知名海南特色美食商铺迁移至此，设置文化性民宿，招商休闲娱乐性商家如酒吧、密室逃脱、桌游、KTV、影院等商家，再设置辅助性商铺如便利店、海南特产店等满足消费者需求。其次，可以依托海南省政策，在一个骑楼内建造免税店，吸引游客离岛消费。第三，打造现代化与传统相结合，一体化服务模式与海南特色相结合的“网红”型街道。定时定点安排露天表演，如歌手演唱、琼剧表演、特技杂耍等项目，依托中山路发展婚庆摄影、网红打卡等活动，修建复古南洋建筑群，通过新兴媒体，利用抖音、小红书等APP加大宣传，提高知名度。第四，可模仿阳朔西街的发展模式，采用电动车或自行车游玩模式，在路口设置租车还车点，这样既可避免交通堵塞，又可增加游玩趣味性，还可增加收入;也可以单独列部分街道为步行街。第五，可修建海洋博物馆、文物博物馆等文艺性展馆，设计串联骑楼老街内历史性建筑和文化古迹的旅游线路，设置导游团引领消费者进行参观。第六，对于其他店铺进行专门规划，整合服装批发和五金店铺类商铺于老街中南部，在不妨碍游客消费的同时服务于本地消费者日常生活消费。

4.开展文艺娱乐活动，提高知名度

大力宣传骑楼文化遗产，通过开展娱乐性、文艺性活动增加客览量，通过打造老街风貌吸引影视剧拍摄或拍摄影视纪录片来宣传骑楼老街历史兴衰、文化遗迹、华侨文化、特色美食和近代建筑，引导人们来骑楼老街进行旅游消费。利用游客在社交媒体上的“打卡”、“攻略”進行骑楼老街的自发性宣传。同时宣传骑楼老街作为历史名街的重要性，号召人们保护骑楼老街文化遗产，提高人们文化意识和保护意识。

5.设立监管局，加强规范化整治

设置专门的管理局，设立负面清单，逐步调控街区商铺，加大文化、娱乐等休闲性商铺比重，逐步迁移五金类服饰类商铺于中南部;让旅游服务局“下基层”分布于骑楼老街附近而不是远离景区，更近距离向游客提供良好的服务;增加质检频率，不定时检查日常维护消费者及商铺安全;保障诚信交易，对价格进行规范定位，保障商品品质，防止胡乱定价现象发生;加强交通管制，尤其是早晚高峰，防止拥堵事件发生;整洁街道环境，设置足够的清洁工、垃圾桶;每月进行检修，确保消防安全;街道中设置凉亭、棚子以防暴雨台风突发，供消费者避雨。

6.利用线上媒体，发展智慧旅游

为了承载大容量的游客量并提供优质的旅游体验，骑楼老街建设全方位的智慧旅游体系是十分必要的。管理上，设置防洪应急系统，以应对海南突发的暴雨台风，及时预警保护游客;设置交通防控系统即时监控游客量，景区拥挤时有效疏导客流量。服务方面，可以开发APP、公众号、在线客服等旅游移动服务端发布骑楼老街景区信息、实时天气、景区活动、人流量、公共设施和知名商家位置、周围交通状况、价格水平等，并设置在线服务负责解决游客的安全、投诉、物品遗失、人员走失等服务。宣传方面，在微博、微信、QQ等社交媒体和途牛、去哪儿、携程等旅游APP上全面营销骑楼老街特色商家、文化遗产、特色美景。

四、其他文化旅游型街道案例

以阳朔西街为例

1.选取原因

阳朔西街位于广西省阳朔县城中心，被评为“国家级风景旅游名胜区”，有1400多年历史。西街建筑既有桂北明清时期小青瓦、坡屋面、白粉墙、吊阳台、石板街式的建筑，也有钟楼、古堡式的欧式建筑。西街每年接待游客量达150万次，是最成功的旅游特色街区之一。海口骑楼老街与阳朔西街都位于中国南部省份，所在城市都不处于一线二线城市行列，都是蕴含着巨大文化价值的文化旅游街区，两个城市出行交通都以电动车为主。阳朔西街因为20世纪八十年代《孤独星球》杂志和介绍外来背包客的到来进入了繁荣期，游客规模虽不大，但这期间市场理性消费、商家诚信经营、主客关系融洽、商业秩序与休闲氛围俱佳，之后由于外来商家的大量进入，政府放任西街旅游自由发展，西街遭遇了“商家不诚信、政府管制不力、信息不对称”的乱象。选取阳朔西街作为骑楼老街的案例展示可以学习阳朔西街的成功原因，并通过了解其后期的乱象提前预防骑楼老街旅游乱象的发生。

2.学习经验教训

（1）抓住机遇，利用多元媒体进行宣传

1984年第一期《孤独星球》中首次介绍了阳朔西街，并提出了“到阳朔去”的口号，之后大量西方背包客来到西街，开始了西街的繁荣之旅。西街凭借其和谐的自然人文景观吸引了大量游客，为阳朔经济的增长贡献了重要的力量。骑楼老街目前的一大困境就是知名度太低，在全国历史旅游老街中大家只熟识磁器口、永兴坊、王府井等，对骑楼老街知之甚少，因此，打造好骑楼老街文化品牌，多元媒体进行宣传，扩大知名度，是极其重要的。骑楼老街建筑风格古朴典雅，是很好的取景地，可通过知名影星艺人拍摄杂志写真、拍摄影视剧，举办大型活动的方式提高知名度。

（2）加强政府在前中后期的管制力度

阳朔西街前期旅游规模较小，政府采取无为而治，没有出现太多负面事件。然而在西街逐渐繁华之后，阳朔政府依旧没有进行太多的干预，导致当地房租物价不受控制地上涨，传统老店和文化氛围遭到破坏，商家短期投机主义盛行，商业资源重复浪费，造成了长期的旅游乱象;由于前期的不作为，后期政府管制无法介入、管理效果甚微，虽成立市容局但旅游秩序混乱不止，流动商贩霸占整条街道、步行街上机动车泛滥、游客商铺没素质行为经常发生。海口市政府要做好提前预防，提高管制能力，把控价格机制，确保治理能力跟上旅游规模的扩张速度，发挥宏观调控作用保障骑楼老街商业良性发展。

（3）防范拥堵，提高游客旅游体验

阳朔西街在旅游旺季存在交通拥挤现象，尽管阳朔县城通过综合管理应急指挥中心，设置了180度全景摄像机监控全县各个主要路段、游客集散地、景区附近，但是遇到游客众多的情况还是仅仅选择了交通管制，缓解了交通问题但是造成了人员拥堵、长时间滞留等现象，恶化了部分游客的旅游体验，进而降低了整个县城旅游收入，阳朔县城没有利用好其技术设备支持有效调节不同景区人数。骑楼老街街道本身狭窄弯曲，遇到大型节假日也会出现游客爆满的情况，政府不能单纯地通过行政命令缓解交通紧张状况。

（4）保持自身特色，在商业化同时保持自身本土性

阳朔西街凭借着其自身特有的桂林山水和建筑特色吸引了一批又一批的游客，在其逐步的发展中，接收了大量外国背包客，在传统的老街基础上又形成了异域特色的“洋人街”，进一步吸引了国内外游客，而且本地人积极参与西街旅游，自身作为商家开设民宿、饭店、咖啡馆等，本地店家淳朴的民风和诚信的原则给西街积攒了良好的口碑，这都是西街独特之处。但是后期由于不断扩展，商家大量进入，短期投机主义盛行，不顾商业资源重复开设大量酒吧、饭馆，高价服务、不诚信服务事件频发，产生的噪音垃圾严重影响当地人和游客生活旅游。随着旅游业的发展，西街得到了稳定的客流量，但由于相关部门管控不力，更多商家进驻，本地居民逐渐退出旅游服务业，只坐收房租，诚信淳朴风气渐行渐远，其本身特色也逐渐消失，开始与其他文化街区同化，只见其商业性而不见其文化性，其本土特色逐渐丧失。骑楼老街在发展中也要防范同质化，在追求经济效益的同时坚守文化内核和商家风气，切不可在商业化中割让文化或丧失商家风评，失去了骑楼老街的特色。

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作者简介：丁智超（1999.12- ），男，汉族，山西省隰县人，海南大学本科在讀，研究方向：国际经济与贸易