乡村振兴——房企多元化新赛道唐

摘要：随着城市建设发展的不断成熟，房企在城市发展的局限性也愈发明显。对于房企而言，乡村振兴战略可以说是开拓了一片新的发展领域，顺应了房企突破瓶颈、提高自身多元竞争力的需求。广阔的乡村，成为了房企们布局新赛道的新方向。目前，房企参与乡村振兴主要有四大途径：政企合作推进产业扶贫、投资发展农业现代化建设、特色田园乡村建设和田园综合体运营。

关键词：乡村振兴;多元化;产业扶贫

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）12-0058-61 收稿日期：2020-11-30

1 乡村振兴，因“企”而异

随着城市建设发展的不断成熟，房企在城市发展的局限性也愈发明显。对于房企而言，乡村振兴战略可以说是开拓了一片新的发展领域，顺应了房企突破瓶颈、提高自身多元竞争力的需求。广阔的乡村，成为了房企布局新赛道的新方向。

目前，房企参与乡村振兴主要有四大途径：政企合作推进产业扶贫、投资发展农业现代化建设、特色田园乡村建设和田园综合体运营。

由于参与乡村振兴的切入角度不同，房企具体的运作模式和未来的发展空间也各有不同。目前投身乡村振兴的房企中以规模房企居多，如恒大、碧桂园以产业扶贫和农业现代化建设相结合、辅以教育扶贫，旨在保证乡村扶贫脱贫的长效与稳定。而其他规模房企，如万科、祥生参与乡村振兴的模式则主要以田园综合体、特色小镇居多，以农业产业、文化旅游等获取收益，保证项目运营。

产业扶贫、发展农业现代化建设需要高投入和长期实地运营，对房企而言，风险较高、投入资金较大、周期更长，需要通过构建全产业链的运营才能实现农产品的销售及盈利，并不能快速变现、获取高利润，目前主要以TOP3房企参与的格局为主。

特色田园乡村建设和田园综合体运营，则有着更加广阔的参与发展空间。其中，特色田园乡村建设以乡村保护性改造为基础，融入生态农业、文化、旅游等多重产业，运营模式可持续、对于房企而言可复制性较强，未来将有较大的发展空间。

田园综合体也被视为乡村发展新型产业的亮点举措。从实际运营的角度而言，田园综合体可以理解为以乡村及农业生产为特色的特色小镇项目，更倾向于国家乡村振兴战略背景下房企的一种多元发展模式，也是房企目前投身乡村振兴最主流的模式。

田园综合体注重打造多产业、多板块、多功能的复合业态，同时结合当地特色，在传承保留当地文化的基础上，利用当地资源打造集农业、科技、文旅、地产等多业态于一体的区域化社群。在产业链延伸的基础上，充分挖掘其融合渗透效应。

2 碧桂园：走农业与科技深度融合的道路

2010年开始，碧桂园启动“绿色产业扶贫”，在广东清远的英德西牛镇树山村，以苗木种植为支柱发展绿色产业。并将树山村的优势产业与自身业务结合，苗木直供碧桂园项目的园林。除了产业扶贫之外，随着乡村振兴上升为国家战略，碧桂园开始布局农业现代化。2018年6月，碧桂园宣布成立碧桂园农业控股有限公司，正式进军现代农业，同时积极拓展农业全产业链。通过其现代农业、扶贫自有品牌“碧乡”和碧桂园社区生活服务零售品牌“凤凰优选”，实现从生产到销售的全产业链一体化。

碧桂园的农业战略，应该说是一条农业+科技的道路，未来，碧桂园还将以科技创新引领现代农业，加快布局农产品育种、生产、加工、物流、销售于一体的农业全产业链新技术、新模式、新业态。

创始人杨国强对碧桂园的农业战略作过一番构想：在实施乡村振兴战略过程中，由政府主导，企业参与，将平原上的农村人口集中到一两万人的绿色生态小镇，有教育、就业、医疗、商业、文化和交通设施，在小镇边，建农产品深加工的工厂和其他一些没有污染的工厂，解决就业问题。这样通过农业机械化提高生产力解放出来的劳动力，也可以就近在小镇就业，从根本上实现农村人口的就地城镇化，助力乡村振兴战略的实现。

3 恒大：以产业为核心，切入高科技农业

投身乡村振兴的房企，碧桂园并不是第一家。早在2014年，随着恒大有机大豆油等在内的首批粮油产品上市，恒大正式进军现代农业、乳业和畜牧业，并宣布在该领域的投资将超过 1000 亿元，随后又成立恒大乳业集团、恒大畜牧集团和恒大粮油集团。

2018年4月，恒大与中国科学院在北京签署合作协议，布局高科技产业是恒大打造百年老店的重大战略决策，其计划在生命科学、航空航天、现代科技农业等重点领域创建引领前沿科技的三大基地：科学技术研究基地、科研孵化基地、科研成果产业化基地。

同一时间，恒大旗下的高科农业集团作为恒大宣布进入高科技产业之后首个面世的板块正式揭牌。恒大高科农业集团将运用全球顶级的高新农业技术、高端农业装备和现代管理经验，采用国际最先进的全智能精准环境控制技术，大数据、物联网和智能机械自动化等，全季节、全天候生產，全过程集约化、标准化、智能化，全方位打造绿色优质、高产高效的高科技农业。

4 万科：定位城乡建设与生活服务商

郁亮曾表示，万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，这里不仅包括城中村，也包括乡村，万科不是要去乡村盖房子，是要建设美好生活的场景、乡村振兴的场景。

今年2020年3月，万科正式成立食品事业部，在业务开展初期，主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域。5月初，万科又在招聘小程序招聘包括猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、养猪场预结算专业经理、猪场开发报建专员、猪场兽医在内的5个社招岗位。

实际上，早在2018年，万科就将集团战略升级为“城乡建设与生活服务商”。也是这一年，万科在农业领域的拓展不断走向纵深，例如建设种养循环产业园项目，这也是农业新业态中比较超前的模式。其目标是打造饲草种植、种猪繁育、商品猪育肥和屠宰、食品加工和冷链物流为一体的农业全产业链。

在探索如何整合乡村资源，投身乡村振兴中，东罗村是万科城乡建设与生活服务商战略中重要的一环。东罗村是江苏省首批 45 个特色田园乡村建设试点村之一。2017年，万科与兴化市政府及村集体三方，采用“政府+社会资本+村集体”的合作模式，从乡村营建、文化传承、乡村旅游、农业运营四个方面进行运营。

一方面，万科以“微介入、轻建设”的针灸式改造思路，参与东罗村乡村振兴建设，挖掘苏中水乡风貌，建成或改造村民服务中心、东罗大礼堂、“东罗秋实”展览馆、村民食堂、特色老街、农耕体验园等项目，通过整体策划，建设独具苏中风貌的特色田园乡村。另一方面，为助推东罗村特色农业产业振兴，万科构筑了从田头到餐桌的现代农业全产业链，并侧重于农产品品牌与营销渠道建设。发展农业适度规模经营，推行绿色生产方式。目前已形成“壹禾壹斗”兴化大米、“青田萃”大麦箬叶青汁、“珍膏兴”红膏大闸蟹等系列品牌和产品。

5 祥生：打造乡村振兴型特色小镇

特色小镇是推动乡村振兴的重要力量，特色小镇的发展不仅能充分发挥对乡村建设的辐射带动作用，还有利于加快高端要素集聚、产业转型升级和历史文化传承，推动经济平稳健康发展和城乡统筹发展。

特色小镇的核心要素是必须要有特色产业支撑。如何因地制宜找到特色产业？怎么把特色产业做出来？城里需要什么？村里有什么？每个村有每个村的特点，产业模式复制其实并不容易。

是否具有地域特色？是否具有市场基础？是否具有独特产品？是否具有经济效益？是否具有创新潜力？这是房企在因地制宜进行小镇建设时需要考量的五个方面。

不同于其他传统意义上的特色小镇，祥生小镇不是对区域的简单开发，而是因地制宜的发展特色农业和乡村旅游，打造当地特色独有的IP文化。

以春风十里小镇为例，当地出产的农产品通过祥生整合的各大平台资源，不断销往各地;已有三百多年历史的世界非物质文化遗产——西路乱弹在祥生与当地政府的共同努力下，不断沉淀和传承，被越来越多的游客所熟知，成为了十里坪当地显著的IP文化。预计项目全部建设完成后，锦绣枫桥可带动当地农村就业岗位1万个，年创造税收可超过20亿元。从目前已开园的春风十里小镇来看，其在试运营阶段就创造了春节期间7天吸引15万游客的良好效益，不仅为村民和大学生创造了就业机会，还带动了当地的创新创业。

春风十里小镇不仅仅是一个休闲度假小镇，而是祥生小镇乡村振兴战略的一个缩影。从祥生对诸暨乡村振兴示范区“以点带面，三镇一区”的全局战略来看，春风十里小镇的意义不仅仅在于它承载着休闲度假的功能，而在于通过乡村旅游以点带面，政企全面合作引导村莊产业布局，从而实现乡村全面振兴。

由于地产开发天花板的约束，对于当前房企而言，开辟多产业、发展新赛道已成为家家“标配”。另一方面，社会需求、消费者需求的变化也促使大家紧追趋势，为未来业务增量寻找空间，“美好生活”已成为房企竞相追捧的新风向。因此，未来如何在乡村振兴的大背景下，持续探索新的参与方式与经营模式或将是房企的一大重要任务。

作者简介：唐高文欣，易居沃顿案例研究与教育基地。