中国房地产行业问题及对策分析

李强

摘要：中国十几年来，房地产行业经济占据重要位置，“十三五”期间，贯彻落实新发展理念，在适度扩大总需求的同时，着力推进供给侧结构性改革，深化落实“三去一降一补”培育以创新驱动模式为主导的“质量型”新经济增长模式是供给侧改革的重点。

关键词：房地产行业;问题;对策

1 中国房企面临的机遇与希望

1.1 经济支柱地位或将保持

2017年房地产行业对GDP直接贡献为6.5%，加上建筑等其他相关产业对GDP贡献率达33.3%。2017年地产行业贡献的税收和土地出让贡献的政府收入共有7.7万亿，占政府收入的32.8%，2010年以来，地产对政府收入的平均贡献率为31.2%。

1.2 新型城镇化带来新机遇

目前我国城镇化比例52.6%，未来5年将达到58.5%，约有8000万农业人口进入城镇。《国家人口发展规划（2016～2030）》预测，中国人口将在2030年前后达到峰值，届时中国城市化率将达70%，将比2018年增加约1.85亿，新增城镇人口将为基础设施、地产发展提供重要引擎。

1.3 未来棚改规模仍处高位

2017年货币化安置带动21.38%住房销售，7成在售项目棚改客户占比约20%。2017年棚改货币化安置比例提升至60%，实现去库存3.1亿平方米，占比多达21.38%，棚改货币化安置渐成房地产去库存的重要抓手。161城1021个调研项目显示，30%在售项目棚改客户占比维持在10%～20%之间。

1.4 改革发展红利持续释放

住房制度改革、户籍制度改革、实施居住证制度、全面实施“二胎”等政策（带动年均3%～5%存量改善需求），将扩大住房有效需求。随着“一带一路”建设，粤港澳大湾区发展计划推进，也将带动沿线城市房地产快步发展。

1.5 新兴消费产业有效带动

旅游地产、养老地产、社区商业网店等新兴业态将得到进一步发展。到2025年，我国60岁以上的老人在将超过3亿，未来5～10年将是养老地产发展的黄金机遇期，2018年初政府报告也提出推动养老事业发展，“银发事业”大有可为。

2 中国房地产市场的问题

2.1 房价增速过快

中国房地产价格增长过快。一方面，随着城市化的发展，我国教育、医疗、就业等优质资源大多集中在一線城市，使得大量人口涌入一线城市，在城市购房是他们落户的前提，这大大增加了对住房的需求，造成土地资源和住房资源的稀缺，房价一涨再涨。房地产是经济链的重要组成部分。国家和地方经济的发展离不开房地产的贡献。在消费和出口增长乏力的情况下，国民经济发展越来越依赖房地产，大量资金流向房地产，另一方面，房价增长过快。

2.2 严重推测

中国的房地产投机是严重的。随着房价的上涨，许多投机者以团购的形式低价购买大量房屋，然后将这些房屋出售，赚取差价和利润。房地产投机现象是独特的房地产经济的产物。一方面，由于房地产是许多地方政府促进经济增长的支柱，地方政府会促进房地产的发展。另一方面，我国缺乏合理的投资渠道，投资者资金多但又无处投资，只好将资金投入房地产市场，大大改善了房屋的金融属性，形成了房地产投资、房价上涨和投机的恶性循环。

2.3 扩大的财务风险

中国房地产增加了金融风险。大量资金投向房地产市场，会诱发信贷扩张引发的金融危机。一方面，由于房价居高不下，很多人无法全额付款，选择用银行贷款购房。当经济衰退时，过多的贷款会导致借款人无法按时还款，从而导致银行的财务风险。另一方面，由于借款人在选择长期贷款时不能保证收入的稳定，他们往往需要用住房作为抵押。房地产市场泡沫可能导致房价大幅下跌，导致房贷价格下跌，引发危机。

2.4 不利于制造业发展

过热的房地产不利于制造业的发展。近年来，房地产业的高利润率远远高于制造业等其他行业。首先，房地产的高利润吸引了资金和人才的集中。独特的房地产业导致其他产业空心化，传统产业缺乏劳动力，高新技术产业缺乏资金和人才，无法快速发展。其次，人们在购房上花了大量的钱，导致消费资金不足，内需不足，导致制造业产能过剩，盈利能力弱。最后，房地产导致了更高的制造成本。在房价上涨的同时，人力成本、原材料成本和厂房租金不断被迫上涨，导致制造成本上升。

3 中国房地产市场存在的问题及对策

3.1 房地产税制建设

我国应建立完善的房地产税收制度。一方面，我国应限制个人住宅面积，规范销售期限。对超过个人住房标准的面积，要按阶梯标准征收高价税;对购买期太短而出售的房屋，也要征收高价税，有效遏制投机现象。另一方面，政府应针对“房地产税是地方经济收入的主要来源”的现象作出相关规定，以改变这种状况。第一项任务是加快房地产税立法，完善相关法律制度和改革。同时，要在政府收入中寻找稳定的经济来源，弱化房地产税在经济收入中的绝对优势，从而平衡政府收入结构。

3.2 完善住房租赁市场

中国应该改善住房租赁市场。一是增加公共租赁住房供应。对于城市中的贫困家庭来说，仅靠市场是无法调整的。政府需要增加公共租赁住房的供应，以确保他们的生活。其次，需要增加长期公寓。目前，租赁市场上绝大多数的租房都是短期租房。他们每年都需要搬家，这严重降低了生活质量。因此，有必要开发长期公寓，以减少流浪感，增加租户的幸福感。最后，要控制住房租赁市场租金上涨，防止高租金使个人无力负担。

3.3 房产开发走开发运营集约化发展之路

积极参与城市规划及城市更新，紧跟城市公共交通建设，拓展土地储备规模。构建“快拓地、快开工、快销售、快回款”的高周转运营机制，提高资金周转率。建立异地分销、多层代理、资产包处理机制，加快非战略布点型项目产品销售，建立标准化、可复制的产品线和体验式、特色化的营销模式。

3.4 现代物业走客户导向智能化发展之路

健全物业服务制度和服务标准，提升服务品质，构建物业管理的项目全程介入和协同机制，导入全过程客户服务理念，运用物联网、移动互联网、云平台等信息技术，搭建业主与零售商、服务商、物流商、电商等物业服务平台，满足业主居家服务、休闲娱乐、健康医疗、教育发展等个性化需求，为社区居民提供一站式智能化服务，实现物业品质与品牌增值。

3.5 商投联营走跨界融合一体化发展之路

联合房地产开发与商业运营专业机构，提升商业地产开发运营能力，提升估值水平，放大融资效应，实现资金有效退出和再循环。紧跟新兴商业业态变革趋势，契合区域市场需求、消费习惯、商业运营规律，加强创新业务研究与运用，推进与专业化商业运营管理机构和品牌商家的战略合作，构建跨界融合、功能互补的商投联营共同体。

4 结语

未来房地产行业的五大变化是进入后开发时代空间创新发展的方向。面对一个非常广阔的前景，不仅要了解房地产在做固定的人造空间，更要了解技术、科学和人类行为的改变，对房地产行业发展的超级进化带来的机会，同时也让房地产业得到更快、更长足地发展。

参考文献：

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