房产税制的问题及其改革的思考

王曙光 李晗阳

摘 要：我国房产税制度出台于1986年，至今已有30多年的历史。随着社会经济快速发展，我国房地产行业发生了翻天覆地的变化，现行房产税制度显然已经落后于房地产行业的发展，无法发挥其应有的功能，因而改革與完善房产税制对加快建立现代财政制度具有积极的现实意义。针对现行房产税制立法层级较低、征税范围过窄、计税依据不科学和税率设置不合理等问题，提出了完善房产税的构成要素、确定房产价格评估办法、强化涉税信息网络建设和加快房产税的立法工作等完善房产税制的对策建议。

关键词：房产税制;财税体制;房地产市场

一、现行房产税制的问题分析

（一）立法层级较低

目前，我国现行房产税的法制依据是1986年国务院出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》，属于国务院的行政性法规，立法层级较低，不具有真正意义上的法律效力，无法真正体现税收的严肃性。2019年政府工作报告明确提出“稳步推进房地产税立法”，这是自2014年和2018年的政府工作报告之后第三次提及房地产税立法的问题。

（二）征税范围过窄

我国房产税的征税范围坐落在是城市、县城、建制镇和工矿区的房产，农村地区的房产则不在征税范围内，且对城镇居民的自用房产是免税的。我国现实中城乡发展差距巨大，对广大农村的房产不征房产税具有一定的合理性。但城镇居民住房保有量迅猛增长，房产作为城镇居民财产的主要组成部分，放弃对城镇居民非经营性房产的征税是税源的巨大损失。

（三）计税依据不科学

目前，现行房产税以房屋余值和租金作为计税依据。以租金作为计税依据尚且合理，而以房屋的余值作为计税依据带有计划经济色彩。开征房产税之时，改革开放处于起步阶段，各项管理制度尚处于探索与完善阶段，且税务机关税收征管水平不高，公民纳税意识还较为薄弱，因而以房屋余值作为计税依据也是符合时代背景的有效选择。然而，目前我国经济发展和个人房产状况与30年前相比有了翻天覆地的变化，房价更是一涨再涨、居高不下，显然房屋的余值已不能反映房产的真实价值。

（四）税率设置不合理

现行房产税制规定，对企业自用房产按房屋余值的1.2%征税，对用于出租的房产则是按照租金的12%征税。当前设置税率依据什么原则和标准，是否科学合理，是否适应经济快速发展的新要求，是否需要按照兼顾公平与效率原则重新设计一个符合当下经济发展形势的新税率，是一个值得研究的重要问题。

二、改革房产税制的必要性

（一）有利于深化财税体制改革

2014年中央政治局会议通过的《深化财税体制改革总体方案》中明确规定，在2020年以前建立现代财政制度;并提出了房产税改革的总体要求，即加快房地产税立法并适时推进改革，由人大常委会牵头，立法先行，扎实推进。改革房产税制有利于健全地方税体系，建立更加科学合理的税收制度。

房产税是发达国家地方政府税收收入的主要来源，英、美、日等国在房产税的的制定、征收、管理和稽查等方面已有了相当成熟的经验。建立一个以发达国家税制为模版或借鉴的，同时又能兼顾中国国情的房产税制，这是建立现代财政制度的一个必不可少的环节。

（二）缩小个人贫富差距的需要

近十年来，得益于房价的快速上涨，一部分人通过投资房地产获得了远超同期劳动经营或其他投资所获得的收益。然而却没有相应的税制或税种来对这种超额的投资利得征税，这显然是有失公正的，这使得“富者越富、穷者越穷”的现象更加突出，客观上加大了居民个人“两级”分化的矛盾。

贫富差距过大己成为影响我国社会和谐与稳定的主要因素之一。一般来说，当基尼系数超过 0.4 时，说明社会财富的分化较为明显，社会阶层之间易于产生对抗情绪。有数据显示，2018 年我国基尼系数为 0.474，且已连续多年超过0.4这一警戒线，所以应采取有力措施来缩小贫富差距。

（三）促进房地产市场健康发展

随着经济水平的提高，城镇化率的不断增长，我国房地产市场空前繁荣。近十年来，房价持续过快上涨，远超同期其他行业的发展速度，囤房、炒房等投机行为大行其道，泡沫化现象愈加严重。高昂的房价使得居民背负了沉重房贷，严重透支了居民消费能力，同时大幅度提高了企业成本，不利于实体经济发展。

改革现行房产税制能在很大程度上提高居民房屋持有成本。拥有多套房产的居民或出售多余房产，增加市场上二手房的供应;或者出租多余的房产，增加房屋租赁市场的供应。二者都会降低房屋的空置率，使社会资源得到最有效的配置，促进房地产市场持续健康发展。

（四）有效地保证地方财政收入

房产税作为一种地方税，在筹集地方财政收入上有着先天的优势。例如，房产作为课税对象是不动产的房产而具有稳定性，即房产拥有者的迁移不会影响房产的移动，也不会像流转税那样会在不同地区间引发税收的恶性竞争。房地产业已逐渐进入存量房时代，丰厚的税基能为地方政府提供长期且稳定的收入;“营改增”后，曾经作为地方税收收入重要来源的营业税退出了历史舞台，地方政府亟须一个稳定的税源以补足营业税的缺位。

科学的房产税改革，能有效调控房地产价格，让房价趋于平衡，回归正常市场价格，保障人们对住房的刚性需求。提高部分拥有多套房产或高档住房所有人的房产税负，是确保实现社会公平的一种手段，能够在一定程度上调节贫富差距。可见，房产税改革对于稳定房价、调节社会财富分配、实现社会公平、保证社会的稳定有着相当重要的作用，因而有必要稳步推进房产税改革。

三、完善房产税制的对策建议

（一）完善房产税的构成要素

1.扩大征收范围。目前房产税征税对象是经营性用房，具体包括企业拥有的房产及个人出租的房产。为加强房产税的调控作用，增强房产税筹集税收收入的能力，应将房产税的征税范围扩大到个人非经营性房产，应坚持“宽税基，低税率，严征管”的原则。根据我国实际情况，循序渐进，分步推进，逐步扩大房产税的征税范围，即在制度层面将农村地区的房产纳入房产税的征税范围。但由于我国城乡发展差距巨大，农村尚不具备开征房产税的条件，因而可对农村地区的房产在短期内给予免税待遇。

2.完善计税依据。房产税改革后，应由现在的以房屋的余值计税改为以房屋的评估价值作为计税依据。以评估价值为基础对房屋进行课税能够保证在房屋的市场价值发生变化时，房产税税收收入发生同比例的变化，使得房产税的收入总额能够与经济发展水平相适应。评估房屋价值时，应充分考虑房屋的年限、地理位置、周边配套设施等对房价有重大影响的因素。为减少评估成本，可以以3—5年作为一个评估周期。

3.合理设置税率。在充分调研论证的基础上，结合我国经济发展水平与居民收入情况，制定一个既能保障地方财政收入又能把税负对纳税人的影响降到最低的税率。可以设置累进税率，即拥有的房产越多，对应的税率越高，充分发挥房产税的调节收入分配、缩小贫富差距的功能。

4.税收优惠。一是要保留部分现行的房产税优惠政策，现行优惠政策中对宗教寺庙、公园、博物馆等的非经营性房产采取免税政策，体现了公益性及对非盈利组织的特殊照顾。二是增加对低收入群体自住房的优惠政策，考虑到房产所有者拥有的房产数量可能与其收入不匹配的情况，如有些孤寡老人拥有一套甚至多套房产但却没有稳定收入的情况，应给与一定的减免。三是调整对个人非经营性房产的优惠政策，因为居民拥有的非经营性房产的用途主要是用于居住，是居民正常生活的基本需求，因此科学设置免征额至关重要，既要考虑税收公平与效率原则，又要照顾到居民的基本生活保障。

（二）确定房产价格评估办法

改革后的房产税以房屋的评估价格作为计税依据，需要有专门的评估机构进行评估。究竟是由社会上的第三方评估机构进行评估，还是由税务局组织人员进行评估，需要借鉴发达国家的经验，并结合我国实际情况做出判断。无论以何种方式评估，都需要有专门的房地产评估机构和高素质的专业评估人员。同时，根据房产所处的不同地区、地段、性质和类型等因素设置最低价格标准。在此基础上，要建立科学合理的房產价格评估争议处置机制，以确保房屋评估价格的公平公正、合法合理。

（三）强化涉税信息网络建设

以现行的不动产登记制度为基础，进一步建立更加详细的房产数据库。税收征管的质量依托于准确的房地产信息系统，不仅要在本地区各个部门之间建立涉税信息分享系统，还要针对在不同地区拥有房产的居民建立地区间的信息共享机制，这是在全国范围内开征房产税的前提。加强各个部门之间的协调合作，对每个部门负责的工作加以规定并明确每个部门应该承担的责任，既能有效提高税收征管效率，避免浪费行政资源，同时可以使税务纠纷得到合理解决，确保房产所有者的合法权益。

（四）加快房产税的立法工作

认真总结现有房产税征收管理和上海市、重庆市房产税试点改革经验，加快房产税的立法进程，以提高房产税的立法层次，由现在的行政法规上升为法律，这是我国房产税改革的前提。可由国家税务总局提出房产税法草案，在全国范围内争取专家和居民个人的意见，充分听取民意，再行立法程序。因此，房产税立法既符合税收法定原则的精神，也是坚持全面依法治税的要求;既能促进税务机关有法可依、依法行政，又能加强对房产所有者的纳税监督，提高房产税纳税人的纳税遵从度。

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