试析借名买房的所有权归属

2020-06-04刘德玉

法制与社会 2020年13期

关键词借名买房不动产所有权产权归属

作者简介：刘德玉，攀枝花学院，副教授，研究方向：民商法。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.05.022

房地产行业是我国实体经济的重要组成部分，尤其是近几年来房地产经济的发展，一方面带动了地方政府经济收入，另一方面也激发了人们的购房需求。由于我国是人口大国，资源与需求的分配是一项较为复杂的工作，在关于房地产行业的宏观调控方面，例如限购、摇号等地方购房政策的出台，这些政策的初衷本意是为了解决房地产市场的供求关系。但是在实际的操作层面，随着人们购房需求的复杂化，主体多样化，也出现了例如“借名买房”的法律实务问题。

一、借名买房概述

（一）含义

借名买房从行为上讲，指实际购买人以第三方名义登记购房，在不动产的权属关系上约定为实际购买人所有。用法律术语来讲，实际购买人为事实物权人，也就是实际的购房出资人;第三方为法律物权人，即在交易中起到提供自己名义与资格的人，实际不出资。

（二）特征

1.从形式上看，不动产的款项由第三方法律物权人支出。之所以需要借名买房，是因为实际出资人自身没有相关的购房资格，或者出于某些原因不愿意用自己真实的名义去购买，因此找来符合政策条件的第三方，借用其名义完成房屋购买行为。从出卖方的角度来讲，第三方是具有直接购买人的行为外观，各项权利与义务的履行都是由第三方完成的。在实际的操作上，购房款项也是由第三方支付。

2.实际出资人是房屋的实际物权人。即事实上的物权人，对不动产具有物权中所有权的各项权利，如占有、支配等。第三方在完成购房手续之后，房屋后续的所有权与他无关，物权的实际享有者是出资人，并且能够以自己的意愿对房屋进行处理，第三方不得干涉。

3.实际出资人与第三方的协议中对于房屋所有权的归属问题已经明确界定。即实际出资人在与出借名义的第三方协定之初，便已经明确约定了待不动产购买之后，其产权的归属方应是实际出資人。这也是借名买房的最终目的所在。而至于其意思表示的法律效力，则在下文重点讨论。

二、借名买房中的事实与法律分析

（一）关于借名买房的合同效力分析

在民法领域，合同签订的基础是在双方平等自愿的前提下真实的意思表示的表达。对于意思自治的范畴，合同法应予以明确的保护。从法律实务来看，通常裁判的依据中会参考具体的地方政策。从类型上讲，借名买房的种类通常有两类：一是购买商品房，其背后的原因通常是限购、贷款等问题的规避;二是经济适用房。在这两类案件里，通常因后者涉及公共利益，因此在司法实践中约定以借名买房的形式购买经济适用房的，大量的案件认为其合同约定无效。对于前者，则通常认为没有合同无效事由，约定有效。从这里也可以分析出，司法实践对于结果的认定标准也是充分考虑到公共利益以及社会秩序的维护因素的。借名买房的标的物为经济适用房时，会严重损害到当地政府旨在保护的低收入人群合法权益，在资源相对比较紧张的状况之下，如果放任这种行为认定该合同有效，则会直接伤害到该部分群众群体的利益，严重损害公共利益以及政府公信力。因此法律实务中对于这种类型的规避问题予以否定。对于标的物是商品房的案件，由于法院在考虑相关事实与法律依据时，尤其是法律依据的时候，地方性法规的效力仅为“参考”，并未要求需要强制适用。在法律、行政法规这一位阶层面，认为合同无效的标准相对较高，相对于经济适用房的类型来说，商品房的购买并未损害到公共利益，即使个别地方政府出台地方性法律法规规定此种合同无效，但是法院在裁判过程中，不会依据地方性法规去认定合同无效，否则违反其上位法。

（二）关于不动产的物权变动

在物权公示原则与不动产登记制度的规定背景之下，对于不动产而言，是否经过了公示登记对于物权的确立与保护具有影响。关于不动产的权属问题相关的法律规定，其初衷在于维护物权变动的基本秩序，保护交易的合法性与程序性，并且公示原则也是旨在保护第三人利益而设置的程序要件。对于不动产来说，其物权变动模式是法律明确予以规定的。其基础是区分原则，即区分合同上的债权行为与不动产权属变动的物权行为。总体而言，我国的不动产权属变动形式有常规也有例外，常规的形式是债权形式为主，例外的是关于土地承包经营权为典型的土地权属问题。先以例外情况分析，由于我国实行的是中国特色社会主义制度，城市的土地的所有权归国家所有，而在农村地区则归集体所有。由于长久以来形成的农村社会稳定性的秩序，在此基础之上考虑到农村的文化水平以及公共机构情况，对于土地承包经营权的权属变动问题，我国采用了债权意思主义，即双方出于真实自愿平等的意思表示之下，签订了有效的合同，具有处分权的一方便能够以生效的土地承包经营权的权属变动合同完成权属的变动。这种情况也是充分考虑到了农村的社会特点，我国农村普遍是以熟人社会为基础建立起来的，村民彼此之间具有较高的信赖基础，同时农村的文化水平在法律设定之初也普遍不高，便没有登记程序设立的意义。而对于常规的情况，我国对于正常情况下的物权变动，登记程序主要是产生物权变动的效力，此时需要引出对第三人的保护这一理念。

1.不涉及第三人利益时。《物权法》对于不动产的相关规定一方面保护交易秩序，另一方面是保护第三人。在司法实践中，如果在借名买房的法律关系中，没有涉及到第三人的利益时，此种背景之下，既没有损害到公共利益，也未涉及第三人合法权益，众多裁判案例则普遍倾向于保护实际出资人。但这样一来，实际出资人，即实际上的物权人在形式外观上没有物权的权利外观，从法律性质的界定上来说，更加类似于债权关系。

2.当存在第三人利益冲突时。我们知道，不动产的登记作用主要在于规范程序以及保护第三人合法权益。在存在第三人利益冲突时，主要是讨论当第三人已经完成了登记过户一系列程序之后。从完整的物權变动上说，即是已经具有不动产所有权归属的权利外观。此种情况之下，原借名买房的实际出资人从权利外观上看，没有足够且充分的理由以及权利去对第三人主张不动产所有权。此种情况在司法实践以及相关的法律理论上来说都比较一致，通常认为善意第三人的合法权益更加需要得到保护。需要注意的是，例外情况是第三人存在善意瑕疵，假如第三人在购买时明知是实际出资人采用借名买房的形式参与购买不动产，仍然行使上述行为的，此时第三人只能向借名人，即法律物权人主张违约或侵权等民事法律责任。

（三）关于公示程序

在从前我国法律制度为了适应国情需要，对于公示登记这一程序往往只是在行政法的范畴中予以规定，尚未纳入物权变动的法定要件中，在《物权法》颁布以后，才确立了不动产登记制度，但是在农村地区，涉及到土地承包经营权等相关问题时，登记依然只是行政法的范畴，并不是物权变动的构成要件。这也充分说明了我国社会的不断发展以及各个地区各有特色，在制定法律时需要因地制宜。一般情况之下，公示登记这一程序在不动产所有权变动这一事项中具有生效功能，即需要以生效作为不动产物权发生变动的生效要件，未经登记的物权不发生权利主体的转移。物权公示原则在我国《物权法》上的体现便是登记程序，其设置的目的在于，不动产物权涉及的标的物价值比较高，牵扯的利益较大，关系到社会稳定以及交易秩序，相比于动产而言，需要更加完善与严格的程序来加以规范，即要求以法律规定的形式去向社会告知不动产所有权的变动，才能真正使物权得到法律的保护，并且提供公信力。此种程序的设置在司法实践中更多的应用于不动产的权利救济上。由此可以看出，在借名买房这一过程之中，实际出资人是没有在公示登记这一环节上体现出其权利外观的，相比于直接购房者，他们在法律层面，不能够以借名买房协议直接确定实际出资人具有不动产的所有权。

三、借名买房中的所有权归属救济问题

（一）对于实际出资人与借名人双方的法律救济

一般而言，实际出资人与借名人在签订借名买房协议之初时，除了约定不动产的实际权属外，还会就不动产在借名人取得物权转移各项权利外观之后，向实际出资人进行后续的不动产所有权转移事项。我们知道借名买房大多主要是因为限购、摇号政策使得实际出资人在购买当时尚不具备各地方政府规定的购房资格。因此，在借名买房过程中，当借名人完成了一系列程序，当实际出资人具有相关资格时，借名人根据合同约定，具有向实际出资人进行不动产产权过户的行为义务。或者当时实际出资人尚未取得相关资格，借名人存在履行不能的情况，则可以以此抗辩，但是假如实际出资人提起了民事诉讼，在诉讼当时已经取得了相关的资格，则实际出资人主张的借名人行为义务应当得到支持。否则可以根据合同追究其违约赔偿责任或者侵权责任。由此观之，在购房程序中，仅存在实际出资人与借名人两方时，且不存在侵害社会公平以及公共利益时，司法实践与法律实务通常而言是重在维护实际物权人的合法权益。

（二）当存在第三人时的法律救济

此时的法律关系更为复杂，在实际的案例中通常表现为法律物权人向第三人完成了房屋所有权转移手续。根据上述对于借名买房的事实与法律问题分析可以知道，此时法律物权人根据物权公示原则，具有完整的权利外观，即从法律层面具有对于该不动产的处分权。实际出资人，即实际物权人与法律物权人之间是合同上的债权关系，他们双方之间的债权无法与第三人的物权相对抗。因此，对于第三人来说，他从登记上便能够合理地推测出不动产的产权归属结论，也没有额外的义务去了解是否存在借名买房的问题。这也是出于保护交易秩序的目的。但前述讲到，此时也存在例外情况，即是第三人的主观层面是善意还是恶意，当第三人主观是善意时，司法实践更加侧重于保护交易的公平与秩序，第三人在完成相关的物权转移构成要件之后，能够善意取得不动产的所有权，法院对第三人的主张应予支持。当第三人主观是恶意时，即明知该不动产是实际出资人与借名人的借名买房协议标的物，仍然主张其物权的，在司法实践中则认定为无法以善意取得的方式去获得不动产所有权。实际出资人主张的要求借名人履行借名买房协议，帮助其完成过户登记义务的主张应当得到法院支持，并且可以根据实际的损害向第三人主张相关的损害赔偿，法院也应当支持。