房地产项目投资风险分析研究

欧丽萍 戴秦

摘 要：房地产项目投资是指以资金做资本，构建房地产物业，以图谋取未来收益的经济行为。房地产项目是一种特殊的项目，投资资金量大、周期长，其可能发生的风险错综复杂，较大的风险迫使投资者重视风险的管理。系统分析房地产投资风险的种类及投资过程中各个阶段的风险，并对风险防控提出建议。

关键词：房地产;投资;非系统性风险;防控

中图分类号：F293.35        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2020）13-0070-02

引言

房地产项目投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产行业链条较长，“裙带关系”较多，对整个国民经济的影响是其他行业所无法比拟的。相关数据显示，中国住宅建设每增加10个百分点就有望带动国民生产总值增长1个百分点，房地产耗用的钢材占全国用钢量的25%，水泥用量占全国用量的22%。此外，房地产的发展还涉及建筑学、营销学、环境工程等诸多方面的内容。房地产项目是一种特殊的项目，其可能发生的风险错综复杂，房地产项目投资是指以资金作资本，构建房地产物业，以图谋取未来收益的经济行为。房地产项目开发周期长，投资数额巨大，投资回收期远远长于一般商品经营，较大的风险迫使投资者重视风险的管理。近年来，由于我国经济的高速发展，人们生活水平的提高，加之土地资源的稀缺性和不可再生性，房地产被认为是可以抵御通货膨胀的工具，可以保值增值，人们趋之若鹜。然而，当房地产风险累积到一定程度时，就会发生意想不到的风险。另外，房地产投资项目还受到法律、法规，金融工具等的巨大影响，故对房地产投资项目进行风险管理是投资者不可或缺的必须要完成的任务。

一、房地产项目投资风险分析

房地产项目投资风险的不确定性相对要比其他投资项目多，这主要是因为房地产项目投资的整个过程与社会、技术、经济、金融状况、宏观经济走势、区域供求现状，需求消费，政策法规等方方面面密切相关。对于房地产项目投资的风险，我们可以用图列出（如下图所示）。

当然，我们要分清各种风险对房地产项目投资的不同影响程度。我们发现，一个国家政治经济政策在不同时期的变化、银行利率随宏观经济的波动而做出的适时调整等。尤其是与项目有关的资源市场（市场汇率的波动、贷款利率的增加、原材料成本的上涨、劳动力价格的增加等）和商品市场供求关系的变化，将会使投资收益遭到意外损失。除此之外，还要充分考虑政治风险，它是指投资项目面临的政治或政策环境条件的变化带来的风险。如政治局势的动荡、政权的更迭、战争或民族矛盾的威胁、金融、税收、福利等政策，以及产业政策的变动带来的风险等。这些风险属系统风险，任何投资项目，无论是项目开发建设过程，还是项目未来的生产经营活动，都离不开市场，其对房地产市场的所有项目都会产生影响。而房地产企业的经销管理状况、内部控制、房地产商品持有期的长短等，如经营风险，是由于投资项目经营情况不确定而产生的风险。市场需求的变化、竞争对手策略的变化、消费者的偏好变化而导致的项目产品销售减少、利润缩水;种种原因引起的产品生产成本的增长，营销不畅、产品积压等因项目的投资经营条件发生变化带来的风险;还有财务风险，是由于投资项目融资、负债经营带来的风险。企业负债经营是想借助财务杠杆效应，减少平均负担的固定成本，从而增加额外收益。然而，杠杆效应不总是对项目有利的，遇上市场萧条、销售不畅、利润下降时，杠杆效应会产生负影响。尤其是当所投资的项目的利润率低于借款利率时，必然会导致企业的税后盈利受到额外损失，有些房地产项目的过度举债，可能会使项目濒临破产，这些风险属非系统风险则会对個别项目产生影响。换言之，在房地产项目投资中，其中有的风险是可以控制的，而有些是无法避免和消除的。

二、非系统性风险及防控建议

房地产项目投资企业应该将主要注意力集中到非系统风险的控制上，通过加强自身管理、投资组合、风险转移等方法来避免、消除、转移此类风险，以达到有效降低房地产投资中的总风险的目的。如果我们已经知道房地产项目投资所可能面临的系统风险和非系统风险，这还远远不够，结合项目的具体实施阶段来考量风险就更为关键。因为项目实施之前，即便项目投资人熟知各种风险，但实质上并没有真正去冒风险，此时风险的大小与投资项目本身是没有关联的。房地产项目投资实施阶段的风险：

1.项目投资前风险。这是投资计划实施前的项目策划与研发阶段存在的风险。这个阶段要重点考虑以下风险：投资项目选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险、经营方案风险等。值得注意的是这一阶段的风险危害特别大，一旦决策失误，将会使投资项目遭受无可挽回的损失。

2.项目投资开发建设阶段风险。这是从项目正式动工至交付使用过程存在的风险。这个阶段项目投资者必须关注的主要风险有：项目进度时间节点风险、各种成本控制风险、项目工程质量把关风险、安全施工风险、建筑设备质量和设备安装质量风险等。尽管大部分的房地产项目施工由承包方负责，但上述风险可能产生的恶性后果同样会危及项目投资者的自身利益。

3.项目经营阶段风险。这个阶段要特别关注：一是项目投资经营的风险，比如项目融资计划考虑不到位造成的资金周转风险、项目投资控制的失误带来的项目经营效益风险。二是项目的市场营销风险，如果没有认真分析房地产市场的大环境和趋势走向，引起的促销方法不当、营销时机错位等将造成项目预售计划无法完成，由于市场定位及价格定位的不合理造成的营销业绩不佳等等。

4.项目管理风险。它是项目竣工交付使用，业主入住后的物业管理阶段的风险。这个阶段的突出风险是：与业主的关系处理风险、业主对项目的安全、卫生、环保等认同度的风险等。上面提及的环保风险，虽然不是房地产项目投资的关键风险，但随着消费者生活水平的不断提高，政府对城市管理的加强，如房地产项目投资的绿化要求、污水处理要求、施工的噪音控制、作业垃圾运输清理问题、文明施工等，所有这些的要求都会增加项目的投资成本，从而也构成了项目投资的风险研究内容。

结语

房地产项目投资是高收益伴随着高风险的投资，投入资金量大、周期长，其可能发生的风险错综复杂，较大的风险迫使投资者重视风险的管理。本文分析了房地产投资风险的系统性风险与非系统性风险，并对风险防控提出了建议。

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