前期物业服务合同纠纷的研究

关键词 前期物业服务合同 格式条款 滞后性 行政权

作者简介：杨思微，乐山师范学院政法学院。

中图分类号：D923.6                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.038

一、在前期物业服务合同中存在的问题

（一）业主对于前期物业服务合同缺乏知情权

《物业管理条例》第21条针对业主大会和业主委员会成立之前小区物业的无序状态，以及前期物业管理必须签订前期物业服务合同的问题有明确规定。但对于业主来说，自己并非是前期物业服务合同的当事人之一，却要受到前期物业服务合同的约束，这是不公平的，违反了合同的订立原则。因此《物业管理条例》第25条对建设单位设立了法律义务，从而保障业主的知情权、维护业主的相关权益。在理论上，业主签订购房合同时，对前期物业服务内容应当进行了确认，所以可以视业主已对建设单位授权[1]。那么，建设单位即有权对业主的权利与义务进行设定，并与物业服务企业订立前期物业服务合同。因而业主不能以其是合同第三人从而拒绝履行其相应的法律义务与责任。但是在《物业管理条例》的相关规定中，前期物业企业的法律义务并非都是强制性的，开发商和物业服务企业在实践中仍拥有较大自由。据调查，57.32%的业主知晓前期物业服务合同的内容是在交房时，其中80.25%的业主认为自己不能及时了解合同的内容，损害了自己的权益，而这也是前期物业服务合同纠纷的诱因之一。因为《物业管理条例》并没有相关的处罚，所以业主知情权被侵害的情况较为普遍。

（二）格式合同在前期物业管理中存在缺陷

前期物业服务合同是格式合同，其条款是前期物业服务企业单方事先制定的，因此前期物业服务合同更偏向于维护前期物业服务企业的利益。而格式合同条款定型化的法律特征导致业主不能就合同条款与前期物业服务企业进行协商，这就使得业主很容易受到压榨。比如在实践中，有部分业主对个别条款有异议，前期物业企业就以与业主达不成前期物业服务协议为由，不向业主交付房屋钥匙、水电气信用卡、门禁卡。相较于前期物业服务企业，业主处于弱势地位，缺乏法律意识、也没有完备的法律资源。在现实中，由于业主举证不充分，抗辩事由得不到支持，以致业主败诉率颇高。且我国物业管理的立法与社会需求并不相适应，单从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《最高法院解释》）第3条和第5条的设定来说，符合权责对等原则，防止了前期物业服业企业法律责任的转移和扩大。但对于业主来说，抗辩权的行使定然会受到格式合同的扼制。

（三）无因管理下前期物业服务合同具有滞后性

对于实践中，业主委员会未成立或者业主委员会已成立，但尚未订立新的合同或没有选聘新的物业服务企业，前期物业服务合同就逾期的情况[2]，《最高法院解释》第6条有相关的规定。然而由于现代社会、经济的发展特性，使得前期物业服务合同具有滞后性。前期物业服务合同条款定型化的特点，使之不能对价格、政策的变动做出预测[3]。据调查， 59.47%的业主在无因管理下没有签订新的物业服务合同，其中72.87%的业主认为前期物业服务合同的具体条款应当根据实际情况及时修改或补充，前期物业服务合同已不能适应社会的需求。

二、行政权在签订前期物业服务合同中的缺失

（一）在规范前期物业企业选聘中所存在的问题

在前期物业管理中，建设单位拥有选聘前期物业服务企业和订立前期物业服务合同的权利[4]。因此为了制约建设单位的权力，《物业管理条例》第3条对前期物业服务企业的选聘工作进行了规范。但由于并未触动其在前期物业中的优势地位，建设单位仍易滥用自己的决定权随意选聘。不过，历年来物业纠纷案件的增多反映出在物业服务行业中行政机关行政权的缺失。于是住建部于2018年3月8日正式发文取消《物业服务企业资质管理办法》，改变了原有的物业服务企业管理机制，在前期物业管理中加大了行政权的介入。但因为相关的政策条例还没有出台，因此关于行政主体责任如何分配，行政权如何介入，在哪一个环节介入的问题到现在都没有一个准确的答案。这就导致前期物业管理的发展仍就艰难。

（二）对于前期区域内物业服务合同的监督存在问题

在签订前期物业服务合同时，业主陆续进住小区，难以对前期区域内物业服务合同的形式和内容进行统一的表决。因此房地产行政主管部门应当积极地负责前期物业服务合同的监督工作，對前期物业服务合同内容是否存在危害业主的利益问题进行评估，否则业主在前期物业管理中的平等地位就会被动摇。但是在现实生活中，前期物业服务合同只要报房地产相关的行政主管部门备案生效即可，相关的行政部门并不会对前期物业服务合同内容进行监督检查。这也使得业主进住小区后对于前期物业服务合同有异议，关于前期物业服务合同的纠纷也不断出现。

三、解决前期物业服务合同纠纷的对策

（一）完善前期物业管理的立法

我国对前期区域内物业管理的相关法律制度和规定还有待完善，其相关的权利、义务以及责任没有严格清晰的司法解释，因此对于前期物业管理中存在空白和漏洞的地方应当进行补充和修订。笔者据前期物业管理立法的发展现状，法律、法规的主要涉及对象进行剖析，认为相关立法的调整和完善应当从前期物业企业的业务与管理入手。从前者来看，要针对小区的多种类型对前期物业服务的内容和质量设立统一的标准，完善相应的前期物业法律法规。而从管理的方面来看，还应进一步建立对前期物业服务企业的管理办法。通过这些法律法规的制定和实施，使前期物业服务的运营、管理、收费等各方面做到依法规范[5]。

（二）确立行政权力的稳固地位

在前期物业中，由于建设单位和前期物业服务企业的主导地位，行政权力应适当介入以保护业主权益不受侵害。

1.设置纠纷调解机制。近年来，前期物业服务合同纠纷一类的案件越来越多，有很大一部分原因是物业与业主沟通不畅，造成双方矛盾激化以至于不得不诉之于法律。因此笔者认为完善纠纷调解机制，整合街道办事处的行政调解资源和居民委员会的人民调解资源是十分有必要的。两相结合对于纠纷先进行调解拣择，处理事由简单的纠纷，再为调解不能的纠纷聘请专业的法律人才到法院申请立案[6]。同时，在实践中73.25%业主法律认知错误，视前期物业企业服务不到位和不服务为相同的法律关系，擅自将物业管理费与因前期物业服务企业履行瑕疵所造成的损害进行折抵。这不仅损害了前期物业服务企业利益，也损害了业主自身利益，因此居民委员会和街道办事处也应定期开展法律宣讲，以提高业主的法律意识。

2.构建物业服务属地管理主体责任奖惩机制。笔者认为将前期物业管理的行政责任主体类别为三大类：一是房地产行政主管部门;二是物价主管部门;三是其他综合性管理部门是比较合理的。在此基础上，对内完善相关的行政规章制度，对外设立对主管部门的投诉电话或其他检举方式，以刺激物业服务属地管理主体各司其职，在前期物业服务中切实履行自己的职责，并监督物业服务属地管理主体的行为，杜绝其不作为、行政效率低下的问题，使行政权在前期物业管理中焕发出新的活力。

参考文献：

[1]任媛媛.论前期物业服务合同的法律性质[D].西南政法大学，2014.

[2]程磊.前期物业服务期满后续行为的法律性质[J].现代物业，2009（11）：78-80.

[3]原也.论物业管理之格式条款的法律完善[J].企业文化，2014（10）.

[4]郭庆祥，张伟，李晨光.论我国物业管理中的行政权[J].法制与社会，2009（12）：240.

[5]陈冰.论我国物业管理立法的完善[D].华中师范大学，2005.

[6]黄腊梅.芜湖县法院关于物业纠纷审判实务问题统计分析[E].芜湖市中级人民法院，2019.