房地产企业会计成本核算问题及对策分析

曹金萍

摘要：近年来，我国的房地产行业发展迅速，已成为我国的支柱型产业。但是，随着国家对房地产行业的政策调控和市场环境的不断规范，房地产企业获利空间越来越小。面对如此困难与压力，房地产企业要想实现更大更长久的发展，就必须提高盈利水平，通过严格控制成本以从其经营活动中获得最大收益。而成本控制是房地产企业在经营过程中获得最大利润的前提，会计成本核算应作为成本管控的重要基础以及会计工作的重要组成部分。准确、规范的成本核算，这将有助于科学决策的采用，降低成本并进一步提高市场竞争力。本文讨论了与房地产企业当前成本核算有关的问题，并提出了一些具体意见。

关键词：房地产企业;成本核算;问题与对策

一、房地产企业成本核算概念及重要性

（一）房地产企业成本核算概念

房地产企业的成本，即产品开发成本，是指房地产企业在开发过程中发生的各项支出。

房地产企业的成本核算包括：土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，基础设施建设费，建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费。具体内容如下：

①土地征用及拆迁补偿费：支付的土地出让金、土地转让费，支付的契税、耕地占用税，拆迁补偿费等。

②前期工程费：在企业取得土地开发权后、项目开发前期的可行性研究，工程和勘测成本，总体规划的设计成本，工程招标费，评估环境影响的成本，水文地质勘测的成本， “三通一平”费，临时设施费等费用。

③基础设施费：道路建设，智能化，卫生，消防，有线电视和宽带，上下水和卫生，电气化，通风，供暖，照明、绿化、景观等的成本

④建筑安装工程的成本：包括建筑工程和安装工程的成本，是指项目开发过程中主体结构的建筑成本，外墙保温和装修工程，地表辐射采暖，门窗安装，室内装修工程，电梯等的成本。

⑤公用配套设施费：作为项目开发总体计划一部分的建筑成本，是用于非商业设备的，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转做自留固定资产的公共配套设施支出。例如，用于物业需求的场所，俱乐部，公共厕所，抽水泵房，配电室，废物收集站，派出所等。

⑥间接开发费：企业内部独立核算单位为直接组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用，例如办公室维护成本，工程管理人员的薪水和奖金，项目的贷款利息，施工控制成本，工程管理费，营销设施建筑费，财产区域测绘费用等。

（二）房地产企业成本核算的重要性

在激烈的市场竞争条件下，正确有效地降低成本可以使企业占据最大的市场份额，并获得最大的经济效益。 同时，准确的成本核算可以作为房地产企业制定市场价格的指导，有助于企业的持续稳定发展，是提高企业经济效益的主要手段。

二、房地产企业成本核算存在的问题

房地产行业的特点是投入资金大，建设期长、销售期长，投资风险高，所以相对其他行业来说，房地产企业会计核算要复杂一些。由于一些房地产企业管理水平偏下、会计制度不健全、财务人员业务水平参差不齐、不遵循企业会计准则规定做账等，往往导致财务账面混乱，收入成本不能真实反映，企业财务状况、经营成果无法体现。具体体现如下：

（一）成本核算繁杂、混乱

会计科目要求对房地产公司帐户进行仔细和详细的分类，会计核算对会计科目进行设计的时候，应根据国家现行法律法规对会计进行监管和监督，以确保会计核算工作有效开展。由于房地產公司要有大量资金来开展其活动，并且完成工期所花费的时间跨度长，尤其涉及不同时周期多个项目、多个地块同时开发，成本核算、归集起来就会比较困难繁杂，甚至混乱，这给会计核算的准确性带来了很大的困难。

（二）科目归集太随意，存在税收隐患

在一些房地产企业中，财务人员未按实际发生成本的性质计会计科目，随意性太大。项目工程部人员的工资未列入开发成本，而列入了管理费用;或者项目工程部人员工资和行政人员、管理人员工资做在一张工资表上，全部计入管理费用中，导致开发成本减少;或者虽列入开发成本，但工资表抬头未列明为工程部人员工资，最终土地增值税清算时开发成本被调减。这些均可导致土地增值税清算时开发成本减少、可扣除成本减少、增值额增大而多交土地增值税。

再者，存侥幸的心理，将不属于开发间接费用的费用列入开发间接费，如：本应列入期间费用的业务招待费列入了开发间接费用，最终土地增值税清算时被税务调增，浪费了当年企业所得税前可扣除项目的额度。

（三）帐上成本与实际发生成本严重不符

一般来说，房地产企业帐上成本与实际发生成本严重不符原因有：1、已付款给施工方，但施工方为延迟纳税不能及时开出发票，应计入但未计入的成本，房地产企业不能及时进行成本核算。2、由于房地产企业自身资金原因，应付款而未付款而不能取得施工方发票。3、公建配套设施等没有按规定预提费用，导致成本少计。

三、完善房地产企业会计核算的措施

（一）设置更加完善、规范的会计核算科目 ，科目核算至明细项目

企业应因地制宜，结合自身实际情况，优化完善会计核算科目，详细设置会计科目，对于涉及多个项目的核算，要明确确定每个项目的收入、成本，以提高会计核算的准确性和及时性，减少会计核算时间，简化会计核算程序，为对后期土地增值税的清算提供可靠的数据支持。财务人员对工程方面业务不熟，要准确确定各项目的成本难度偏大，要求其他部门配合：1、对于支付明确的款项，要求工程部人员根据合同内容准确写明“某某项目”的工程款;2、对于发生的共同成本和不能分清负担的间接成本，按照谁受益谁承担发配至各成本对象;3、支付不能分清项目的工程款，应附有工程部对工程款的分配至各项目明细金额表格。

（二）1、准确划分开发间接费用和期间费用

严格按照业务实质归集会计科目，只有在施工现场设立的管理机构的费用才可列入开发间接费，税局土地增值税清算人员都是业务高手，鱼龙混珠的做法只会给会计人员和企业带来不必要的麻烦和税收损失。

2、加强对会计人员的业务培训，统一会计核算口径

根据房地产企业业务特点，公司必须确保会计信息的准确性和可靠性，并根据自身业务计划提高会计业务水平。因此，首先必需要优化和完善公司会计制度，同时，由于会计核算制度对房地产企业的影响巨大，因此有必要建立可靠的会计核算管理机制，明确划分会计的职责，加强对会计人员的业务培训，统一会计核算口径，并建立适当的会计秩序，以确保房地产企业能更快更好健康有序地发展。

（三）1、财务部应与工程部、合同部等部门加强沟通，及时核对工程款台账，针对应付未取得发票部分督促工程部与施工方联系催开发票。

2、按照权责发生制进行成本核算，每个月月末财务部根据工程部提供的工程进度表等附件进行计提成本，或根据工程部提供的工程完工进度表计提未结算工程项目工程成本，对于已结算工程项目，，根据工程决算报告，计提成本费用。

3、按照国家相关规定预提费用。根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定：“除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）應向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。”

有鉴于此，房地产企业成本的核算是一项全面、系统、复杂的工作，作者以科学、严谨、合理的视角提出了房地产公司成本核算的主要理论，以便能更客观、全面地反映房地产公司经济活动的状况和成果，在科学合理的决策以及各项资源的优化等方面具有极其重要的理论意义和现实意义，提高房地产企业的成本效益，提高会计信息质量，促进房地产企业健康发展。

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