不动产登记中房产测绘的应用探讨

才健

摘  要：近年来，我国建筑行业的发展迎来了前所未有的机遇，而不动产登记制度越来越严格。房产和地籍测绘在不动产登记中极其重要，其数据在不动产登记中发挥着更加重要的作用，这就要求通过科学合理的方法有效整合房产和地籍测绘数据，其对我国不动产登记数据库的完善具有重要的现实意义。

关键词：不动产登记;房产测绘;应用

引言：

我们通常情况下所阐述不动产登记数据的整合工作是国家对不动产权的保护及资源的管理与调配，成果数据的质量直接关系到不动产登记工作的顺利开展。

1房产测绘概述

房产测绘是利用专业测绘方式，对房产本身的状态进行考核的一种专业测绘手段，是一项非常基本的测绘工作。房产使用情况、拥有房产数量、房产的自然状态等方面是房产测绘的主要内容。根据标准房产测绘可以分为两个类型，分别为房产基础和项目测绘。房产测绘和传统测绘有所不同，主要表现为：（1）测绘对象复杂。房产测绘内容较为繁多，涉及的资料也较多。主要对房屋数量、使用情况、位置和自然状态等进行测绘。（2）测绘比例大。测绘的绘制比例为1：250，在绘制的图中要将房屋面积、房屋地址、建成年份等详细标出。（3）精度要求高。房产关系是多方联系的纽带，房产测绘要使用精密仪器对建筑面积进行测量，不可以在图上直接量取。（4）测量结果有法律意义。测量结果经过不动产登记之后，即会产生法律效力，为以后解决争端提供法律依据。

2房产测绘在不动产登记中的应用

2.1扫描数据处理

不动产测绘由外业和内业两部分组成。外业主要为点云数据的获取，内业主要为数据的处理。数据处理分为数据的配准（点云数据的拼接）、点云数据的分析处理、点云数据的编辑、点云数据的应用以及数据转换等。点云配准技术一般分为初始配准和精确配准两步。初始配准是为了减小两站点间的旋转与平移错位，提高精确配准的效率。精确配准则是为了使两站数据拼接效果达到最佳，使配准总误差达到最小，其过程为通过对采集的静态数据、激光扫描仪数据、数据和图像数据进行处理，最后通过轨迹解算、点云与图像处理、坐标系转换等过程，输出具有精确位置和纹理信息的三维点云数据。

2.2房产测绘为不动产登记中产权证书面积提供依据

房产测绘内容为不动产登记提供基础资料，还为相关人员在房地产权属交易、拆迁过程中和房产买卖中提供数据资料。严格来说，房产测绘资料在房产交易中发挥着重要的作用，因为在房产测绘资料中显示的相关信息的多少，影响着进行产权交易人员的相关利益。因此详细完整的房产测绘资料是登记人员乐于见到的，也为房产产权人提供了相应的保障，为经济效益提供可靠的依据。

2.3数据整理分析

在建立和使用房产与地籍测绘数据系统时，应该统一收集、整理和完善相关信息。要按照相关要求和制度对这些信息统一录入，有利于数据系统处理信息时条例清晰，建立系统全力的数据系统。（1）无效数据清理。在利用该系统整合资源时，应该对失效和无作用的信息进行清除，然后随时更新信息，以实现动态更新，从而有利于实现对数据的整理和分析。（2）规范化梳理。对原有不动产数据进行整理和录入时，可以根据时间、单位、地区等对信息进行具体分类，这样有利于提高查询效率，同时有助于数据分类更明确、更具体、更有条理，便于以后的工作进展。（3）土地房屋登记信息落宗。在进行登记时，要注意原有建筑中宗地坐落或对建筑房屋等进行登记，记录保存这些信息有利于数据资料的合理利用，为以后房屋转让、交替等提供详细信息，可以为以后的数据留一个备份，以便及时查看历史记录。（4）逻辑关系的重构。根据现有的不动产登记管理要求，在权利设定中，建立地役权和抵押权的新的逻辑关系，以及异议登记和正式登记记录之间的关系。坚持原物权原则，每个新的不动产登记单位应当建立新的不动产登记，继承原企业编号，并保证现有的不动产登记与原不动产登记文件保持良好的銜接。原始包号存储可以通过图形关联来管理。

2.4整合相关数据

在对不动产数据的整合过程中，需要将原有的不动产以及财产状况进行分析，将已经注销登记的数据再次登记好，注明权利表中的使用权及所有权，将相应信息传达给专业的档案管理部门。在对整套房屋登记流程分析的过程中成立联合管理小组，促进数据的清查和判断工作。在不动产登记数据整合转化后，需要对数据进行全面的检查，保证登记数据的准确性。在进行数据核查时应当重视现有的数据检验规则，利用计算机软件确保各项审查工作顺利进行。对于房产信息和土地信息的登记和整理能够得到原始的财产信息状况，按照登记数据库转变标准，对房产信息进行全面统计。房地产的数据类型要统一管理，确保整个地区保持一致，对于房屋信息和土地信息也要进行科学整合，根据实际情况完成相关信息的补充。

2.5具体实施工作

（1）对接工作。工作人员在开展不动产登记工作时，必须先做好土地登记等信息的记录工作，然后再根据原有产权证书的信息以及所在地信息完成代码填写的相关工作，才能确保房屋登记信息的完整性。如果在数据分析与整理过程中发现房产测绘数据出现缺失的话，应该及时的进行补充，避免因为数据不完整影响到不动产登记工作的顺利进行。随着科学技术的不断发展，当前我国不动产登记管理部门采用的工作方式，与传统的不动产登记管理方式相比，也发生了很大的改变。在不动产登记管理时，工作人员不仅要仔细的核对原始数据信息，同时还应做好抵押权、注册登记等数据的记录工作。（2）使用统一编码。工作人员在开展不动产登记过程中的数据整合工作时，应该以当前统一编码模式为基础做好土地登记标记与图形处理工作。也就是说，只有做好不动产登记前的相关技术工作与编码的转化工作，才能在确保数据转换准确性的基础上，提高不动产登记工作数据存储的效率和质量。

结语

不动产登记中房产和地籍测绘数据的整合有利于提高工作效率。同时，数据系统可以用来实现资源优化，从而促进建筑业的健康发展。

参考文献

[1]  徐新勇，杨如军.关于不动产房地登记存量数据整合建库有关问题的探讨[J].国土资源信息化，2018（3）：17-20.

[2]  苏燕腾.关于不动产存量数据整合关键流程的研究[J].经纬天地，2018（2）：28-31.