国有农用地基准地价评估研究——以广东省云浮市云城区为例

邓雯婧

(西南财经大学 天府学院，四川 成都 610051)

农用地是一种稀缺的土地资源，随着人口的增长、经济的发展，增加了对这一资源的需求。农用地定级与基准地价评估工作就是为了进一步提高土地使用效率，大力发展农业，为促进国民经济的发展，提供重要依据和支持。

一 研究区概况

云城区处于广东省云浮市境内,全区现辖云城、高峰、河口、安塘4个街道和腰古、思劳、南盛、前锋四镇，全区总面积约7.6×104hm2。云城区耕地土壤以潴育型水稻土为主，其次是浅育型冷底田。耕地土壤的成土母质大部分为宽谷冲积物，石灰性田类面积大，分布广，土层较厚，有机质含量中上。但旱地耕作层较浅，养分低，产量不高。

二 研究内容及技术流程

云城区国有农用地基准地价编制，按照“先定级，后估价”的流程展开。首先，以2016年云城区土地利用现状图为基础，通过实地调查及从政府部门收集农用地定级估价所需的相关资料，以土地利用现状图中的耕地、园地、林地、坑塘水面图斑作为定级单元，并结合云城区实际选取因素法进行农用地定级[1]，综合分析影响土地质量与收益的自然与社会经济因素[2]，选取主导因素对各种主导因素的进行量化；计算各因素在各定级单元的作用分值，加权求和[3]通过总分频率直方图法确定土地级别分值界限，初步划分土地级别[4]。然后在云城区国有农用地定级成果的基础上，采用样点地价平均法和基准地块法综合确定云城区国有农用地基准地价，构建云城区国有农用地基准地价修正系数体系(图1)。

(一)农用地定级

农用地定级是根据农用地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定划分农用地级别，划分依据是土地质量与使用价值的差异。

本研究定级过程采用方法主要为因素法。因素法定级包括单元划分、因素及确定、因素因子量化、定级指数计算、初步划分级别、级别检验确定等步骤。

1.定级单元划分

定级单元是定级指数测算的基本空间单位，要求单元内土地质量相对均一、单元之间有较大差异。本次云城区国有农用地定级单元采用地块法进行划分，即国有农用地定级单元采用云城区土地利用现状图斑为农用地定级单元。定级单元总数为416个，其中：耕地定级单元数为167个；园地定级单元总数为72个；林地定级单元总数为125个；坑塘水面定级单元总数为52个。

2.定级因素和定级因子的选择

云城区国有农用地定级因素及因子选择确定过程中，主要以《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012)所提供的备选因素因子为依据，采用特尔菲法[5]进行专家打分确定。农用地备选因素因子体系的基本因素层包括：自然因素、经济因素和区位因素；各个基本因素层又划分为若干因子因素，形成因素层，如区位因素分为区位条件和交通条件；各个因素层又划分为若干因子，形成因子层，如区位条件分为中心城市影响度、农贸市场影响度等因子层。根据评价的地类不同，分别确定了耕地、园地、林地和坑塘水田对应的定级因素和因子体系。以耕地为例，结果见表1。

图1 云城区国有农用地基准地价评估技术思路

3. 定级因素因子量化

根据定级因素对农用地级别的影响方式，主要有点状、线状和面状3种。

(1)点状因素的量化。云城区国有农用地定级的点状因素主要是城镇影响度、农贸市场影响度。点状因素的理论服务半径为d=s/nπ，实际参与计算的服务半径根据云城区现实情况和规划发展需要在理论半径基础上做适当调整。点状因素具有扩散性，其作用分值会按一定规律衰减(指数衰减或直线衰减)。

表1 云城区国有耕地定级因素因子权重表

定级单元同时受多个同级功能影响时，点状因素的作用分值取其中的最高作用分，同时存在着多级功能影响时，对各级功能的质量分加权求和。

(2)线状因素的量化。本次定级涉及的线状因素主要是道路通达度。根据收集的路网资料，将云城区的道路类型划分为主干道、次干道和支路三种基本功能类型，并按照道路交通对城市不同类型用地所产生的不同影响进行了功能细分并进行评价，以百分制确定各级道路作用分，然后计算道路的影响半径和相对距离。线状因素具有扩散性，其作用分值会按一定规律衰减(指数衰减或直线衰减)，得出定级单元内道路的作用分值。

(3)面状因素的量化方法。本次定级的面状因素主要为地貌类型、地形坡度、田面坡度、有效土层厚度、土壤质地、剖面结构、土壤pH值、土壤有机质含量、水源水质、郁闭度、灌排条件等。面状因素具有非扩散性，根据不同因素采用最大最小法或均值度法直接对区域赋值，确定其作用分值。

对末一级指标的分值不按零处理，而是根据因素因子作用的衰减程度由经验法确定。

4. 定级单元分值计算

利用GIS软件的空间叠加功能，将定级单元图叠置在定级因素分值图上，采用计算机手段进行农用地定级时，点、线状定级因素分值按相应衰减公式计算，面状因素分值则直接读取中心点所在指标区域的作用分值。

5. 土地级别初步划分

云城区国有农用地级别划分采用定级指数频率曲线法。其基本思路是：先将每个定级指数作为样本，对其进行频率统计，并绘制相应的曲线，然后按土地优劣实际情况，选择若干频率曲线突变处，结合野外调查与定性分析，确定土地级别间的界线值和总级数，见表2。

表2 云城区国有农用地定级情况

6. 土地级别检验

对初步划分的农用地级别进行级别分布与实地情况的一致性检验，验证其合理性。

本次校验采用随机抽取单元野外实测方法和样点价格检验法进行校验，其中通过样点价格检验法验证级别的整体合理性，再通过随机抽取单元野外实测方法具体验证个别级别临界定级单元的划分合理性。在定级评价单元中随机抽取不超过总数5%的单元进行野外实测，将实测结果与定级结果进行比较，如果差异小于5%，则认为初步定级成果总体上合格，对于发现的不合格的进行修正，如果大于5%，则应对初步定级成果进行调整。

本次云城区国有农用地基准地价定级单元总数为416个，其中耕地167个，园地72个，林地125个，坑塘水面52个。经随机抽取定级单元进行抽取野外实测，现状与划分定级结果相符合的定级单元数为21个，符合率达100%，因此初步划分的级别结果总体上符合实际。

表3 云城区国有农用地基准地价级别校验统计情况

(二)基准地价评估

本次云城区国有农用地基准地价评估工作是在原有农用地定级估价工作的基础上，结合云城区的特点，开展外业样点调查，运用科学方法，测算各级别、各类型国有农用地基准地价，为今后国有农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用状况下的使用权价格评估奠定基础，为国有农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供参考。

1. 估价方法选择

研究区内的耕地、园地、林地和坑塘水面存在较多的流转和投入产出经营行为，因此，本研究在国有农用地定级基础上，根据当地农用地市场状况、基础资料及技术条件，选择最适合当地实际情况的样点地价平均法，确定国有农用地基准地价。

2.地价样点的选定

根据实地调查走访，对云城区国有农用地流转信息进行补充完善。由于国有农用地流转较少，大部分为投入产出样点，本次评估通过外业调查分别收集了水田、旱地、园地、林地和坑塘水面的样点数据。同时，为了使地价样点在各级别范围内均匀分布，本次评估通过类比周边农用地的出租情况或投入产出情况增加了部分评估样点，最终地价评估样点数量达到282个。其中水田75个，旱地65个，园地45个，林地52个，坑塘水面45个。

3. 地价样点的评估

在确定各用途各级别的地价样点后，根据规程要求，样点地价平均法主要是利用农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料计算样点地价，故本次样点平均法中地价样点的地价评估主要采用了收益还原法。

其中还原利率采用安全利率加风险调整值法来确定，综合还原率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。

表4 样点地价平均法中各用地类型土地还原率

4. 农用地基准地价的确定

在进行基准地价测算时，用不同方法测算样点地价，因可变参数的选择不同会造成地价水平的系统误差，因此必须对样点地价进行总体一致性检验。另外，样点地价总体分布类型的确定是进行数据异样剔除及数据处理的前提。工作中采用适度检验法用以检验总体是否服从预先给定的分布，其原理是先假设抽样样本为正态分布，然后再与计算的理论分布比较，把偏差转换成检验指标，并进行显著性检验，测定出总体分布类型。

在完成总体检验后，由于基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，而实际地价的分布是不均匀的。为了满足一个区域内的地价总体分布应当一致的要求，必须对个体样本数据进行检验，剔除样点地价中异常值。为了保证基准地价客观反映该区域地价的总体趋势，选用科学的检验方法对样本的准确性、可靠性进行检验。最终，通过对检验剔除后符合要求的样点地价进行归并整理，为下一步级别基准地价测算提供可靠的地价基础数据。为了保证基准地价客观反映该区域地价的总体趋势，选用t检验法和均值-方差检验法对样本的准确性、可靠性进行检验。

样点地价平均法确定的国有耕地、园地、林地和坑塘水面基准地价通过了均值-方差检验，结果合格，符合当地实际情况，均可以直接作为本次云城区2017年各利用类型国有农用地基准地价。

因此，级别地价测算公式为：

最终确定了云城区国有农用地各地类的地面地价，详见表5。

表5 云城区国有农用地各地类的地面地价表

三 结果与分析

(一)结果

耕地(水田)：云城区国有耕地(水田)总面积为296.05hm2，级别基准地价在61.80万元/hm2～76.35万元/hm2之间。其中Ⅰ级国有水田159.32hm2，主要分布于离中心城区较近，且立地条件较好的云城街道大塱村、岔路村和富丰村，级别基准地价为76.35万元/hm2。Ⅱ级国有水田135.58hm2，其综合条件较1级差，主要分布在云城街道岔路村、鹏石村，级别基准地价为69.75万元/hm2。Ⅲ级国有水田1.15hm2，离中心城区较远，交通不便且自然条件较差，经济效益比较低，主要分布在高峰街道云浮硫铁矿企业集团公司和南盛镇朝阳水库管理所，级别基准地价为61.80万元/hm2。

耕地(旱地)：云城区国有耕地(旱地)总面积为69.87hm2，级别基准地价在57.90万元/hm2～72.15万元/hm2之间。其中Ⅰ级国有旱地12.73hm2，主要分布于离中心城区较近，且立地条件较好的安塘街道古宠村，级别基准地价为72.15万元/hm2。Ⅱ级国有旱地50.34hm2，其综合条件较1级差，主要分布在高峰街道云浮硫铁矿企业集团公司、大台居委、高峰居委，云城街道岔路村，级别基准地价为65.7万元/hm2。Ⅲ级国有旱地6.80hm2，离中心城区较远，交通不便且立地条件较差，经济效益较低，主要分布在南盛镇铁场村，级别基准地价为57.9万元/hm2。

园地：云城区国有园地总面积为317.84hm2，级别基准地价在53.55万元/hm2～59.25万元/hm2之间。其中Ⅰ级国有园地310.24hm2，主要分布于南盛镇朝阳水库管理所，级别基准地价为59.25万元/hm2。Ⅱ级国有园地7.6hm2，其综合条件较1级差，主要分布在高峰街道大台居委、高峰居委、云浮硫铁矿企业集团公司，级别基准地价为53.55万元/hm2。

林地：云城区国有林地总面积为1259.21hm2，级别基准地价在19.35万元/hm2～28.65万元/hm2之间。其中Ⅰ级国有林地1070.33hm2，主要分布于高峰街道大台居委、云浮硫铁矿企业集团公司、高峰居委，南盛镇朝阳水库管理所，级别基准地价为28.65万元/hm2。Ⅱ级国有林地180.38hm2，其综合条件较1级差，主要分布在高峰街道洞殿村、大台居委，腰古镇腰古村，级别基准地价为23.55万元/hm2。Ⅲ级国有林地8.50hm2，主要分布在腰古镇水东村，级别基准地价为19.35万元/hm2。

坑塘水面：云城区国有坑塘水面总面积为52.48hm2，级别基准地价在72.30万元/hm2～79.50万元/hm2之间。其中Ⅰ级国有坑塘水面35.71hm2，主要分布于高峰街道云浮硫铁矿企业集团公司、安塘街道布贯村和云城街道大塱村，级别基准地价为79.50万元/hm2。Ⅱ级国有坑塘水面16.77hm2，其综合条件较Ⅰ级差，主要分布在腰古镇芙蓉村，级别基准地价为72.30万元/hm2。

(二)分析

本次国有农用地基准地价的内涵设定为国有农用地出让使用权价格，与现行的征收补偿价值的内涵不一致。云城区本次国有农用地基准地价级别价格与云城区征地补偿标准相对，除旱地地价基本持平外，其余均略低于区征地补偿价格；与省征地补偿标准相比，均高于省征地补偿价格。

在实际区域的分布中，一级地主要分布于中心城区周边、道路交通状况良好且地势平坦的区域，二级地分布于一级地的外围，较一级地的质量较差，三级地主要分布在偏远地区。与征地补偿区域划分不同的是，征地补偿的六类指云城街道、高峰街道、河口街道，七类指安塘街道、腰古镇、思劳镇，九类指南盛镇、前锋镇，级别的分布与征地补偿的区域划分不是一一对应的。中心城区周边的国有农用地的级别价格是要略高于所在区域的征收补偿价格。

总体来看，本次云城区国有农用地基准地价级别价格较征收补偿的价格相比有涨有降，受地域因素及各用地类型的不同，幅度有所不一，结合级别的分布与征收补偿六类、七类、九类地区的划分情况来看，本次云城区国有农用地基准地价级别价格较为合理，基本符合云城区当地实际。

四 结语

农用地基准地价是指县政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格，农用地基准地价反映的是一个区域不同级别的农用地在收益状况上的差异，是各级别农用地在现时土地条件下所产生的经济效益的价值表现，而不是某一块的具体价格。而国有农用地基准地价制订和定期更新有助于显化维护国有农用地资产，完善国有农用地土地等级价体系；为今后国有农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营等有偿使用状况下的使用权价格评估奠定基础；为国有农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供参考；为实现土地资产的利益最大化，切实防止国有资产流失；为土地资产管理及土地市场建设提供依据。