房地产企业融资现状及对策分析探讨

肖慧

摘要：近年来，随着我国房地产行业的不断发展，在我国的经济市场中占据了非常重要的地位。房地产行业的资金筹集成了行业内各企业最重要的工作内容。对房地产行业融资情况进行分析，探索多元化融资渠道，对房地产行业的长久发展具有重要意义。为此，文章针对房地产行业融资现状的分析，并提出有效改善现状的对策，以供参考。

关键词：房地产企业;融资现状;解决对策

当前中国的房地产行业已经完全趋向市场化，传统的融资方式已经不适应房地产的进一步发展，同时融资体系的不健全也会成为制约因素。在房地产宏观调控背景下分析房地产融资的现实状况和存在的问题，对构建完善有效的融资渠道，促进房地产行业的可持续发展具有重要的意义。

一、房地产企业融资模式

（一）传统融资模式

房地产融资模式根据不同的融资渠道，可以分为内部融资和外部融资。内部融资主要是不断地将自己的商业活动所得资金转换成投资资金。例如，未分配利润、可在短期内收回的应收款和预收款。内部融资本身具有强大的自主性，具备风险低、成本低的特性。外部融资有以下几种方式：

1、预收房款

預收房款，即房地产企业在预售时获得的预收购房定金，是内部融资的一种常用模式。

2、银行信贷

银行信贷一直是中国房地产公司的主要融资方式。房地产公司的融资严重依赖银行贷款。目前信贷有三种基本形式，分别是日常流动资金贷款、项目开发贷款、抵押贷款。

3、股权融资

所谓的“股权融资”指的是一种融资方式，企业股东准备放弃部分企业所有权，通过增加资本引入新股东。房地产公司的股本融资有三种模式：国内融资、海外市场融资和借壳上市。除去房地产企业首次公开发行（IPO）获得巨额融资外，上市后再融资也是部分盈利佳、信誉好的企业上市后的不错选择。

（二）新型融资模式

1、房地产证券化

房地产证券化是将房地产投资权直接转化为债券形式的證券。从另一方面来说，是直接将投资于低流动性房地产的部分直接转化为资本市场证券交易的过程。一方面，两种形式的房地产证券化从银行角度看，是金融机构把自有房地产债券分成小单位价值的证券，并将其销售给人民，也就是说卖给投资者，从而在资本市场上能够有效的进行融资。另一方面，以非金融机构来说，投资经营单位会将固定资产转化为证券化的商品，转移房地产价值，进而通过出售这些证券来筹集资金。

2、融资租赁

融资租赁是一种新的金融服务形式，将实物信贷和银行信贷结合起来，将金融、贸易和服务以及跨领域和跨部门的服务结合起来。房地产租赁的融资过程如下：第一，承租人自主选择或通过房屋出租人选择房屋。第二，出租人帮助承租人购买房屋。最后，出租人把房子转交给承租人。在此期间承租人把租金交付给出租人，也就是说，出租人通过收取租金而得到收入。目前，银行存款利率较低，出租人更倾向于以融资租赁方式获取利率更高的回报。并且，这种方式相对来说风险更低。

二、房地产企业融资现状分析

（一）房地产企业信用度较低

当前我国房地产企业数量较多，但形成大规模和品牌效应的房地产企业不多，大部分的房地产企业的规模较小，自由资金较少，且信用较低，这使得房地产企业融资较为困难，极不利于整个行业的健康可持续发展。房地产企业的许多行为如逃税、卷逃资金、赖账以及空壳经营等，直接使其信用度降低，从而增加了融资的风险。

（二）房地产贷款加大严控

近年来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（Loan Prime Rate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，也明确表示同步释放的9000亿资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。

（三）房地产企业内部的迅速扩张

房地产企业的特性就是“高周转、高负债、高杠杆”。在开发的前端需要大量的资金投入建设，一般来说，企业的自有资金投入占比为30%～50%，在销售回款未达到预期之前，剩余的建设资金往往需要通过融资来补足，甚至有的房企将融入的资金作为实现资金平衡的重要来源之一，导致企业承担巨大的偿债风险。

三、房地产企业融资问题的解决对策

（一）提高房地产企业信用

要降低风险，提高融资能力就必须要提高整体房地产企业的素质，增强企业的信用度。一方面政府要加强对房地产市场的监管，完善监管体系，肃清房地产融资市场;另一方面银行应当加强资格审查，建立健全相关的信用机制、惩戒机制和追回机制等，提高房地产企业失信的代价。此外还可以引入第三方机构，加强对房地产企业的信用评估、资产评估以及项目的评估，为融资的安全提供保障。

（二）注重现金流，放缓扩张脚步

企业不应只单一注重融资扩张，毕竟借的钱迟早是要还的，必须实时把控资金风险，关注现金流平衡，实行现金流和融资双管理原则。随着传统银行融资的比例下降和融资成本的不断增加，海外融资的步伐也在持续加快。越来越多的房企通过股权融资，特别是利用境外的股权融资和境外发债来补充现金流。

（三）传统房地产企业向产业运营综合地产转型

产业地产的融资模式有所雷同，但也有所区别，可以为融资带来更广阔的途径。

1、银行贷款。大多数产业地产都属于国家重点扶持的产业，这一类企业中，还有一些与政府合作拿地开发建设的产业园，借助政府平台，往往更容易获得银行金融政策的支持，甚至能享受一些优惠政策。另外，产业地产后期会有自持资产的运营，因此经营性物业贷也是产业地产常用的一种融资形式。因为有政府的支持、产品相对简单，风险相对于房企也较小，越来越多的银行愿意针对产业地产融资，开拓新的业务渠道。但在目前，产业地产没有明确的产品定位和相关政策，银行的风险评估还是游离在房企融资和运营服务类企业融资之间，没有一个统一的标准，但相信通过一次次的成功合作案例，未来的市场一定会打开。

2、园区PPP。园区PPP模式是从公共基础设施建设发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。通过PPP合作，可获得政策性银行部分低息、部分免息的贷款和财政补贴。政府与产业地产商运营这种模式，双方都能获益，达到双赢。

3、房地产信托投资基金（REITs）。产业地产项目可以将已建成项目预期租金收益打包进行项目资产证券化，为园区的进一步开发或者其他园区开发提供资金支持，保证园区滚动可持续开发顺利进行。在多种融资渠道受限的情况下，产业地产的融资模式在向REITS倾斜。通过这一市场化的融资途径，可以盘活企业的存量资产（如一些只租不售的项目），从而加快建设资金流转。也可以通过REITs收购已建成的物业或合作经营等模式，吸引更多的社会资本参与开发建设。

四、结语

综上所述，房地产行业作为我国国民经济的支柱性产业，要促进其健康可持续发展，就必须增强企业的发展能力，而融资是关键。基于此，要针对当前房地产融资所存在的问题加以分析，制定相应的解决对策，为房地产市场融资安全和有效提供保障。

参考文献：

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[2]金淼.我国房地产融资渠道问题探讨[J].现代商贸工业，2017（12）.

[3]郎晓娜.我国房地产企业融资问题研究[J].科技经济导刊，2017（05）.