写字楼资产经营及管理策略探讨

孙潇

伴随着房地产市场的不断发展深化，以收益性房产资源为对象的投资业务也得以持续扩展。写字楼作为城市商业活动载体，其绝佳的地理位置，租赁者为具备一定经济实力的经营企业，投资者可获得较为丰厚的收益，也是现代房产投资的重要形式。但写字楼的经营管理涉及层面宽泛且相对专业，存在一些不稳定因素，会带来一系列潜在风险，投资者通常选择专业物业公司进行打理，这也对物业管理企业的服务及管理能力提出了更高要求。本文就此从宏观层面、战略管理方向、营销管理方面对物业企业的写字楼资产经营管理的创新性措施进行探讨，期望能进一步提升其管理水平，实现更好收益。

社会不断发展，市场经济愈加繁荣，承载商业主体及业务活动的写字楼成为城市里的一道亮丽风景线。作为物业管理业务中一个升级内容，写字楼资产管理因其面对的群体特性和牵涉到的诸如人员、场所环境、政策、技术等方面的各类复杂关系，往往要求物业企业必须保持与时俱进，善于借鉴总结管理经验和教训，善于运用新技术、新设备来提升管理能力和管理理念，创新管理模式，以便实现更高经济效益。笔者就此展开以下探讨。

一、宏观层面

须从资产管理的高度进行全面而深入地思考，须认识到资产管理是物业管理发展的高级阶段，其所涉及的范围比物业管理和设施管理更为广泛和复杂。传统的物业管理以物业公司单方力量为主，提供的管理服務主要为，维护、安保、保洁等内容，服务档次较低，服务业务较固定。但写字楼资产管理往往是基于投资性管理，以获得预期投资收益，实现保本收息为目的，须综合兼顾市场经济环境、房地产局势动态、国家相关政策、用户主体等多方因素，就要求物业管理企业必须树立大局思维，从资产管理的高度，加强概念分析和内容探讨，结合财务分析、资产评估、风险预判、政策解读等多种措施，不断调整管理策略，优化管理体系，构建写字楼资产经营管理的良好环境。

二、战略管理方向

现在用户对写字楼的认可的品质高低，不但体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。物业公司作为资产管理的具体实行者，往往与其他专业的资产管理公司开展合作，通过相互配合和有机联系，确保写字楼各项业务能正常有序开展，并最大化满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。而当前应重点推进和落实，精细化管理及智能化管理战略。

（一）精细化管理

写字楼是城市繁荣的代表，也是企业的门面，展现的是其经济实力和运营能力。写字楼的环境卫生、资源配置、软硬件配备等都影响着其投资回报率，影响其升值空间。为进一步提升写字楼的吸引力和影响力提高其资产投资盈利，物业企业需着力细化管理工作，综合考虑人财物资源、组织结构、经营策略等多方因素，积极构造一个健全的内部环境，形成强大的品质服务吸引力。就具体而言，写字楼资产经营管理的精细化内容主要包括：工程施工的科学管理、设施设备的优化配置、人员服务形象地提升、车位规划及安全管理、营销宣传的力度和广度、智能化、人性化服务理念和文化建设等诸多方面，既要有硬件上完善的设备设施维护，也要有软件上顶级商务环境的营造，将写字楼打造成一个空间布局合理、功能设施齐全、营商环境优良的商业基地，从而有效提升写字楼形象，实现更大投资利润。

（二）智能化管理

现代商业讲究的是精准高效，要以最简便的方式、最少的时间消耗、最低的成本投入获得最大化的经济效益，因此在写字楼资产经营管理中实行智能化管理战略就变得相当必要。智能化管理，须综合利用大数据、互联网+、人工智能、等先进技术构建现代物业管理系统平台，实现对写字楼资产的全方位、不间断、超时空的监管和服务。如借助于大数据技术及监控设备并联合互联网共同构建的数字化集成管理系统，对写字楼内部的中央空调、电梯、供水供电系统、抽排风系统、户外数字广告屏、停车场及消防应急设备等进行实时监控和智能对接，让写字楼变得更加人性化和智慧化。如此可极大地提升用户使用体验满意度，增强入驻吸引力。

三、营销管理方面

待写字楼软硬件实施管理到位后，就要着力开展营销工作，将写字楼资产推向市场，实现盈利。首先加强营销策划，要采取多种渠道扩大营销宣传，提升写字楼的市场关注度，提升其品牌价值。可充分借助于新媒体的传播优势，结合互联网，创立APP、微信公众号、微博等实现线上线下多元宣传，进一步提升市场知名度，将自身的优势立体呈现在所有潜在客户面前，可以借助于目前运用比较广泛的大数据技术，加强目标群体的信息收集和意向挖掘，并根据收集的数据来加强市场风险预判，需要对所有的顾客信息和访问记录进行可能性分析和归纳，找出最具潜力的投资者和需求者，还要依据客户的实际需求和个性化要求进行精准化营销，其中尤其要注意合理定价，要根据大数据显示的用户需求信息将客户分作不同的类型，在价格上要体现出层次性。如此可有效扩大写字楼市场渠道，加速投资回报。

四、结语

写字楼资产经营和管理以实现资产保值增值;最大化满足客户的使用需求;追求更大社会效益为根本目的。新时代环境下，面对越发激烈的市场竞争，物业管理企业必须加快经营管理思路转变，要以发展的眼光来提升自身的资产管理意识，创新资产管理模式，力争做到“管理经营智能化、商务氛围人性化、设备管理专业化、服务功能多元化、资产管理品牌化”，以此获得更宽广的市场空间。（作者单位：宁波新上海国际物业管理有限公司）