既有住区绿色改造市场运行优化机理研究架构

秦广蕾，郭汉丁

（天津城建大学 经济与管理学院，天津 300384）

既有住区绿色改造是推动我国可持续发展、实现节能减排战略目标的重要举措.既有住区绿色改造是包括居住、公共活动场所及其周边自然环境区域在内的整体化一次性改造，涉及“四节一环保”（节能、节地、节水、节材和环境保护）五个方面[1]，是既有住宅建筑节能改造（以下简称“住宅改造”）的提升与深化，是减少住宅改造重复浪费的必然途径，也是避免重复改造给建筑带来伤害的有效方案.据资料显示[2]，2015年我国219亿m2的既有住宅建筑中，绿色建筑面积不到1%，以居住区域及其周边环境为主的既有住区绿色改造任务艰巨，发展潜力巨大.目前，我国住宅改造一般是单栋住宅楼的单项节能改造[3]，改造技术包括围护结构改造、供热体制改革和融资模式创新等.由于改造理念缺乏系统整体性和改造模式滞后性，导致改造活动重复浪费、资源利用率低、改造主体动力乏困和市场进展缓慢.因此，基于“四节一环保”系统性改造的既有住区绿色改造市场运行优化机理值得深化研究.

鉴于我国既有住区绿色改造尚未起步，相关研究多集中在住宅改造市场运行方面，专门针对既有住区绿色改造的研究尚属鲜见.住宅改造是既有住区绿色改造的核心内容之一，其市场过程具有关联性，住宅改造市场运行机制可供既有住区绿色改造市场运行研究借鉴.因此，本文从住宅改造市场运行方面梳理国内外研究现状，分析指出我国住宅改造存在的实践问题，对既有住区绿色改造内容的特殊性进行分析，探索市场运行优化机理的研究目标与内容规划，构建市场运行优化机理研究实施方案，揭示市场运行机制的内在规律和优化机理研究的必要性，为促进既有住区绿色改造市场健康发展提供理论支撑.

1 既有住区绿色改造市场运行优化机理研究的必要性与意义

1.1 国内外住宅改造理论研究概述

20世纪70年代，在石油危机的冲击下发达国家开始从事住宅改造的研究[4]，历经近50年的探索与发展，取得了丰富的理论研究成果.我国较发达国家起步晚，自2007年5月国务院出台《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》[5]，我国逐渐开展住宅改造市场运行理论研究.近期国内外关于住宅改造市场运行的理论主要集中在激励政策、风险管理、合同能源管理（energy performance contracting，简称EPC）模式以及能效标识制度等方面，梳理与比较国内外住宅改造市场运行理论研究的相关成果，如表1所示.

1.2 我国住宅改造实践问题分析

与国外较为完善的住宅改造市场运行机制和制度体系相比，我国由于经济发展不平衡和主体改造意识差异性显著等原因，使得住宅改造一直处于尝试阶段，从市场运行有效性视角来看，我国住宅改造存在融资困难、主体动力乏困和法律法规体系不健全等实践问题，如表2所示.

表1 国内外住宅改造理论研究动态

表2 我国住宅改造实践问题分析

1.3 既有住区绿色改造市场运行优化机理研究必要性

纵观国内外住宅改造市场运行理论研究，是以单体居住建筑和单一节能改造为对象开展市场运行机制探索，主要集中在激励政策、风险管理、融资模式和信息平台等方面研究.我国政府主导下住宅改造市场运行机制初步形成，取得一定成绩，但市场主体动力乏困、运行不畅、进展缓慢等问题依然存在.因此，基于“四节一环保”整体系统改造理念，以市场运行特征和行为演变规律为着力点、影响机理和演化博弈策略为实施途径、市场运行有效性评价为目标导向、市场运行优化实施策略为实践归宿的既有住区绿色改造市场运行优化机理是值得深化探索的新课题.

1.4 既有住区绿色改造市场运行优化机理研究意义

（1）既有住区绿色改造市场运行优化机理研究，区别于单体住宅改造市场运行理论研究成果，其以既有住区绿色改造市场高效运行为目标导向，从主体需求与行为规律分析入手，探讨既有住区绿色改造市场运行影响因素与行为演进策略，架构既有住区绿色改造市场运行优化实施路径、制度体系和运行机制，形成基于“四节一环保”整体系统改造理念的既有住区绿色改造市场运行优化机理理论体系，将完善与丰富既有住区绿色改造市场运行理论.

（2）着眼于市场运行有效性，以“四节一环保”整体系统改造理念的既有住区绿色改造市场运行优化机理为理论依据，剖析既有住区绿色改造市场运行过程中的瓶颈、问题及原因，提出既有住区绿色改造市场运行优化实施策略，有利于规范与引导既有住区绿色改造市场主体积极行为，激发既有住区绿色改造市场活力，推动既有住区绿色改造市场有序运行.

2 既有住区绿色改造的特殊性分析

既有住区绿色改造与住宅改造的市场运行具有统一性与差异性并存的属性，同单一住宅改造相比，有两大区别：一方面是改造范围的广泛性，既有住区改造区域延伸，涉及居住、工作、商业、公共活动场所及周边自然环境区域[33]；另一方面是改造内容的整体性，绿色改造是包含住宅改造在内的“四节一环保”整体优化的升级版.由此带来了既有住区绿色改造的意识差别性、产权复杂性、内容广泛性和区域差异性等特殊性和复杂性，造成了既有住区绿色改造市场运行研究内容的丰富内涵和研究过程的复杂系统.

2.1 既有住区业主绿色改造意识差异性形成整体化改造的困难性

既有住区绿色改造市场运行过程中以区域住房来计量实施，但我国以住区组织为单位开展“主动性”决策参与少，其产权业主涉及政府、企事业单位和个人等，除政府关注社会效益外，企事业单位及个人主要受短期经济效益驱动（如改造出资比例、配套设施完备程度、投资回收期等），而对一些公共利益方面（如历史文化传承、生态环境的保护、社区更新与城市总体的关系等）关注极少[34]；又由于企事业单位经济实力以及个人家庭环境和知识背景各不相同，加上因市场外部性普遍存在的“搭便车”现象，导致业主改造意识差异化显著，而《物权法》规定对房屋公共部分改造需要经过2/3以上的总业主且占改造总人数2/3业主的同意[21]，使得既有住区绿色改造工作困难重重.

2.2 既有住区产权复杂性和绿色改造价值取向差异性制约业主积极性

目前，我国住宅类房屋按房屋所有权归属可划分为小产权房、完全产权房、共有产权房、公共租赁房和承租房等住宅.相关资料显示，我国城市住宅的私有化率达到85%以上[35]，住房大多呈商品化，产权的复杂性造成不同业主绿色改造价值取向差异化显著，其共同、合理和公平的利益分摊问题难以解决.另外，房屋交易的异步性也使得不同时期入住的业主利益诉求不同，尤其很多建于20世纪80年代、90年代的单位建筑面临拆迁问题，部分居民坐等高昂的动迁成本，缺乏对住宅的自主改造意识；而既有住区绿色改造投资回报期总体偏长，一般来说，房子从不节能改造成节能50%，7年左右才可以收回成本[34]，改造项目融资额度大和投资回报期偏长之间的矛盾，导致业主积极性大大受挫.

2.3 既有住区绿色改造内容广泛性带来改造技术集成性和收益分配统筹性

既有住区绿色改造是以前瞻性视角和战略性高度，运用“四节一环保”系统化运行理念，对既有住宅建筑及其周边环境区域进行科学评估、整体规划、绿色技术集成与建造运营全过程的综合性改造[2].既有住区绿色改造主要围绕安全性改造、节能节水改造、功能性改造和环境改善等内容，以实现经济效益、社会效益和环境效益等综合效益最大化为目标，内容的广泛性和目标的集成性要求政府有针对性地编制各项标准和实施规范，开发符合标准的绿色改造集成技术体系和系统优化方案[36]，进而实现节能量、节水量、CO2减排量等指标量化后收益的合理统筹分配，促进既有住区绿色改造市场资源高效配置.

2.4 既有住区绿色改造区域差异性造成市场发展的阶段性

我国区域经济社会发展极不平衡，经济发达地区较落后地区更为重视绿色改造工作，不同区域甚至同一区域不同年代的既有住区存量、分布、配套设施以及经济基础条件都存在差异，地方政府对既有住区建造年代、结构形式以及实际能耗并不清楚，加上中央和地方政策的不完全匹配性，导致各地区绿色改造发展进程迟缓性和异步性显著.另外，我国南北方气候环境跨度大，北方以供热体制改革、能源收费制度改革和围护结构改造为主，南方则以空调电力改造和遮阳系统改造为主[3]，这就要求不同地区在开展绿色改造前应对住区改造特点、改造潜力和技术适宜性评价等进行针对性研究，因地制宜制定符合当地市场发展阶段特性的住区绿色改造政策[37].

3 既有住区绿色改造市场运行优化机理研究目标规划与内容设计

3.1 目标规划

基于“四节一环保”整体系统改造理念，在对比分析国内外住宅改造市场运行理论研究的基础上，考虑既有住区绿色改造存在的特殊性和复杂性，通过既有住区绿色改造主体需求与行为规律分析，探讨既有住区绿色改造市场运行影响机理与演化路径，剖析既有住区绿色改造市场运行三方主体行为博弈策略，架构既有住区绿色改造市场运行优化实施路径与有效性评价体系，提出既有住区绿色改造市场运行优化实施策略，形成既有住区绿色改造市场运行优化机理理论体系，为既有住区绿色改造市场平稳运行提供理论支撑和实践指导.

3.2 内容设计

以既有住区绿色改造市场高效运行为目标导向，拟从市场主体构成、影响机理、主体行为博弈策略、优化实施路径、有效性评价与优化实施策略等六个方面，规划既有住区绿色改造市场运行优化机理研究内容，形成较为完整的既有住区绿色改造市场运行优化机理理论体系.

（1）既有住区绿色改造市场运行特征与主体行为演变规律.分析既有住区绿色改造市场主体构成与市场运行特征；探究既有住区绿色改造主体的市场地位、职能、作用及其关系；分析既有住区绿色改造市场发展成熟度划分的阶段性特征，运用马斯洛需求层次理论，探索既有住区绿色改造市场发展阶段性的各主体需求及特性；应用行为动机理论，分析既有住区绿色改造市场发展进程中各主体行为特征及其行为演变规律.

（2）既有住区绿色改造市场运行影响因素及其反馈关系.从市场主体、市场要素和市场环境等方面，分析识别既有住区绿色改造市场运行内外部影响因素，并运用扎根理论系统提炼市场运行关键影响因素；应用社会网络分析法，探索既有住区绿色改造市场运行影响因素的关联关系及作用路径.

（3）既有住区绿色改造市场运行三方主体行为博弈策略.分析既有住区绿色改造市场运行三方主体行为博弈关系，阐述演化博弈相关理论；以市场高效运行为目标导向，架构既有住区绿色改造市场运行中三方主体收益函数；基于市场主体行为有限理性，分别构建政府与ESCO、政府与业主、ESCO与业主以及三方主体之间的演化博弈模型，探索市场运行三方主体行为博弈策略选择.

（4）既有住区绿色改造市场运行优化实施路径.从既有住区绿色改造市场运行的制度、体制、平台、流程及实现机理等方面，概述既有住区绿色改造市场运行机制；从市场要素协同、项目运行流程、信息平台共享、市场环境协同、政府政策主导、ESCO驱动以及业主內源动力等方面，分析既有住区绿色改造市场运行的实现过程；在此基础上，从服务平台拓展、运行流程再造、三方主体关联关系、多目标集成优化和利益合理分配等方面，分析既有住区绿色改造市场运行的优化条件与适应环境，架构既有住区绿色改造市场运行优化实施路径、制度体系和运行机制.

（5）既有住区绿色改造市场运行有效性评价.阐述既有住区绿色改造市场运行有效性评价内涵和意义；分析既有住区绿色改造市场运行有效性评价原则和内容；根据文献调查法及专家打分法，架构既有住区绿色改造市场运行有效性评价指标体系；应用层次分析法（AHP）和模糊综合分析法，构建既有住区绿色改造市场运行有效性评价量化模型，并结合算例进行实证分析.

（6）既有住区绿色改造市场运行优化实施策略.剖析我国既有住区绿色改造市场运行实践现状及困境，借鉴国外既有住区绿色改造市场运行实践经验，架构我国既有住区绿色改造市场运行优化体系；从构建监管信息平台、创新融资模式、主体动力协同、多元目标集成、健全市场运行制度和完善法律法规体系等方面，提出既有住区绿色改造市场运行优化实施策略.

4 既有住区绿色改造市场运行优化机理研究实施方案

4.1 研究思路

（1）市场化体制下既有住区绿色改造市场发展的关键在于科学有效的市场运行机制.基于既有住区绿色改造意识差别性、产权复杂性、内容广泛性和区域差异性等特殊性和复杂性分析，探究市场运行特性与阶段界定下主体行为演变规律，分析市场运行影响机理及反馈关系，探讨市场主体行为博弈策略与演进路径，架构市场运行优化实施路径、制度体系和运行机制，构建市场运行有效性评价体系，上述研究内容都着眼于市场运行有效性要求，旨在形成既有住区绿色改造市场运行优化机理理论体系，为市场高效运行提供理论价值和指导意义.

（2）本文遵循“提出问题—问题分析—理论探索—有效性评价—策略实施”的研究逻辑.首先，在梳理与比较国内外住宅改造市场运行理论的基础上，提出我国住宅改造现存实践问题；其次，以问题为导向，论证我国既有住区绿色改造市场运行优化机理研究的必要性与意义，进而对市场属性特性与主体行为演变规律、市场运行影响机理与主体行为博弈策略、市场运行优化实施路径展开理论探索，构建既有住区绿色改造市场运行有效性评价体系；最后，提出既有住区绿色改造市场运行优化实施策略.

4.2 技术实施路线

基于上述研究内容与设计思路分析，项目研究划分七个阶段实施：①梳理国内外相关理论，细化研究问题，确立论文研究目标、研究方法与研究内容；②分析既有住区绿色改造市场主体构成与运行特征，探究市场各主体职能定位及作用关系，分析市场发展阶段性界定、各主体需求和行为演化规律；③分析既有住区绿色改造市场运行的影响因素，探索既有住区绿色改造市场运行影响因素关联关系及作用路径；④基于市场运行主体行为博弈与理论概述，分别构建两两主体以及三方主体之间的演化博弈模型，探索市场运行主体行为博弈策略；⑤基于既有住区绿色改造市场运行机制概述，分析既有住区绿色改造市场运行的实现过程，探讨既有住区绿色改造市场运行的优化条件与适应环境，架构既有住区绿色改造市场运行优化实施路径、制度体系和运行机制；⑥阐述既有住区绿色改造市场运行有效性评价内涵和意义，架构既有住区绿色改造市场运行有效性评价指标体系，对既有住区绿色改造市场运行有效性实施量化评价；⑦基于我国既有住区绿色改造市场运行实践现状及困境剖析，借鉴国外发达国家相关领域的实践经验，架构我国既有住区绿色改造市场运行优化体系，提出既有住区绿色改造市场运行优化实施策略，构建既有住区绿色改造市场运行优化机理研究技术实施路线，如图1所示.

5 结语

既有住区绿色改造工作顺利开展离不开健全与完善的既有住区绿色改造市场运行机制.本文基于既有住区绿色改造与住宅改造市场运行过程的关联特性，从激励政策、风险管理、合同能源管理模式和能效标识制度等方面，梳理对比国内外住宅改造市场研究现状，分析指出我国住宅改造现存问题，揭示既有住区绿色改造市场运行优化机理研究必要性与意义，结合既有住区绿色改造的特殊性分析，构建既有住区绿色改造市场运行优化机理研究实施方案，并系统分析既有住区绿色改造市场运行特征、主体作用关系、影响机理、主体行为博弈策略、有效性评价与优化实施策略等研究要点，以期为既有住区绿色改造提供理论与方法支撑，推动既有住区绿色改造市场健康有序发展.

图1 技术实施路线