房地产行业税收筹划风险控制途径探索

古桂秀

我国经济体制改革以来，经济体系逐渐完善，在此环境中我国房地产行业得到较快发展，这也逐渐成为我国经济持续发展中的支柱型产业，对我国经济持续增长具有较大促进作用。但是，目前我国房地产行业在发展的过程中，会出现税收筹划风险，对房地产企业的发展产生不利影响。为此，需要房地产行业对税收筹划期间存在的风险问题进行深入发分析，并且在此基础上采取有效措施使税收筹划风险降至最低，这有利于房地产企业较快发展。

一、前言

房地产在发展的过程中，需要进行税收筹划工作，在此过程中会遇到税收筹划风险，对房地产企业的发展具有促进作用。为了确保企业合法最大经济利益，能够在法律允许的范围内进行合理避税，在此基础上房地产企业需要根据自身实际情况进行税收筹划工作，并且在此基础上对存在的风险点实施全面的防范，以此使房地产企业税收筹划风险降至最低，以此为我国房地产企业的发展奠定良好的基础。

二、房地产税收筹划风险

我国房地产税收筹划风险一般情况下表现在以下几个方面：1.政策方面。我国目前一些中小型房地产企业采用的税收筹划方法相对较为滞后，并在此基础上一些管理人员对税收筹划风险了解程度不高，在管理期间极易出现意见分歧，导致税收筹划风险的发生。2.税收以及筹划风险。税收筹划风险主要分为税收风险与筹划风险，税收风险主要是指税收筹划很难发挥自身作用，极易导致成本的增加。从筹划风险角度进行分析，筹划工作相对复杂，涉及到的金额比较大，对管理人员的综合素质要求比较高，如管理人员综合素质无法满足工作需求，极易导致筹划风险的发生。

三、房地产企业税收筹划风险问题

（一）对税收政策理解误区

目前，虽然我国房地产企业税收筹划工作水平有较好的提高，但是在一些方面依然存在问题，其中对税收政策有不同程度的误解，导致房地产企业在税收筹划的过程中能够面临政策选择与变动风险。其中，政策选择风险主要是指房地产企业工作人员没有充分了解法律法规，导致纳税行为不符合税收法律法规的规定，出现应纳税而未纳税、少纳税情况的发生，税务机关对此进行罚款、加收滞纳金使房地产企业经济效益受到损失。政策变化风险主要是指在政策不断变化的情况下，工作人员没有及时了解最新政策，导致房地产企业在进行税收筹划工作期间出现重大失误。

（二）税收执法过程主观性强

我國在进行税收管理的过程中，主要是由税务机关进行统一、有效的管理，房地产在进行税收筹划工作期间，应当严格根据税法规定来完成。房地产企业的税收筹划工作必须要得到税务机关人员的认可后才表明税务筹划方案具有极高的合法性。但是，在实际筹划中，因税务机关工作人员对一些标准认识不同，或者由于政策的边缘地带，对一项业务的性质没有明确的区分，存在争议的问题，税务征管有自由裁量权，对于企业一些行为会认为偷税漏税行为，导致房地产企业需要承担一定的风险。由此可以看出，税务机关中的工作人员存在主观认定差异，可能致使房地产企业在同一纳税筹划期间会出现不同的判定结果。

（三）税收筹划方案可行性低

房地产企业在进行税收筹划工作之前，会制定有效的税收筹划方案，这在较大程度上能够对房地产企业税收进行有效的减免。为了使税收筹划工作具有较高的有效性，房地产企业财务人员需要在目前政策变化的基础上进行税收筹划方案的有效制定。在对房地产企业税收筹划的过程中，影响因素有较多，会对房地产企业税收筹划方案的可行性产生较大影响。如果税收筹划方案可行性较低的情况下，此种筹划行为很难为企业带来最大合法利益，导致企业面临一些风险。

（四）税收筹划成本高

房地产企业通过科学、合理的纳税筹划行为，能够使企业税收负担得到有效降低。但是，房地产企业在进行税收筹划工作期间，没有进行前瞻性方案的有效制定，在此基础上极易导致税收筹划工作成本有不同程度的提高。此外，房地产企业在进行税收筹划方案制定的过程中，会与企业未来投资行为与经营进行结合完成，并在此基础上对制定完成了的税收政策进行有效的整理，如果该方案合理性较低，会导致房地产企业未来经营活动税务成本的增加，进而影响企业的长远发展。

四、房地产企业纳税筹划风险控制策略

（一）房地产企业应对税法政策全面了解

房地产企业在进行税收筹划的过程中，对税收政策的理解有一定的偏差，致使企业面临的筹划风险有不同程度的提升，为了降低此风险需要财务人员充分了解税法政策，主要是因税法政策是房地产企业与税务机关相连接的重要纽带，是企业必须应当遵守的法律标准。此外，房地产企业还需要对土地增值税、企业所得税的计算方法有全面的明确，以此能够避免税务机关对企业偷税漏税的误判[3-4]。房地产企业中的财务人员还应重点关注增值税，因房地产行业的财务人员长期接触的是营业税，营改增后新项目基本上都是一般计税，增值税的进项税管理这对企业税收筹划工作尤为重要，由此可以看出，房地产企业在进行税收筹划的过程中，需要对税法政策进行全面了解，只有这样才能使税收筹划工作中的风险降至最低。

（二）企业与税务机关相结合

从房地产企业角度进行分析，在对税收筹划工作进行制定的过程中，需要建立在法律政策的基础之上;从税法角度进行分析，需要由税务机关进行有效的制定，由于地域不同，特别是土地增值税会有些地方性的政策，地方税务机关会根据当地实际情况对税收筹划行为实施判定，在此过程中为了避免税务机关有主观判定行为，这就需要在税收筹划前期，企业应当与税务机关进行有效的沟通，以此确保所有行为均在税收机关制定的税收政策范围之内，与税务机关构建良好的合作关系，这在较大程度上能够使税收筹划工作风险降至最低。

（三）重视筹划前期工作

为了使企业税收筹划工作的制定具有一定的合理性，财务人员做好税收筹划工作的前期工作，包括熟悉相关税收法规，了解项目的整体规划，融资安排，合理销售定价，能够使房地产企业降低税收筹划工作风险。此外，财务人员在进行税收筹划工作制定期间，需要避免筹划方案只围绕减轻企业税负的情况发生，如果发生此种情况会使企业在其他业务纳税增加，会对房地产企业整体收益产生较大影响。能够签订委托代建协议，完成整个工程项目后通过不动产入股方法交付，以此能够有效降低筹划风险（这个说的不清楚，建议删掉）。

（四）提升税收筹划人员能力

税收筹划对房地产企业尤为重要，会对企业纳税负担与运行成本造成较大影响。在房地产企业在进行税收筹划期间筹划方案存在的问题，极易导致企业纳税成本提升，致使企业面临税收筹划风险。为此，房地产企业需要着重培养财务人员税收筹划工作能力，通过进修、培训以及引进人才等方式提高财务人员整体筹划水平，以此确保税收筹划工作实施的可行性，这对降低税收筹划风险具有较大促进作用，从而为我国房地产企业经济效益的提升奠定良好的基础。

五、结语

综上所述，我国房地产在对税收筹划风险进行控制的过程中，对房地产企业的发展意义重大。为此，房地产企业管理人员需要对税收筹划风险进行有效的分析，并在此基础上制定科学、合理措施，比如提升财务人员税收筹划能力、做好前期准备工作以及完善风险控制理念等，不但能够提升财务人员整体税收筹划水平，而且还可使税收筹划工作更具可行性，以此使房地产企业发展目标得以较好实现，这对我国房地产企业未来发展具有较大促进作用。（作者单位：广西和易地产有限公司）