ZG房地产有限责任公司纳税筹划探讨

2020-04-27陕西安康胡艳梅

现代企业 2020年2期

关键词：增值率筹划增值税

□ 陕西安康王萍胡艳梅张雪

（作者单位：安康学院陕南生态经济研究中心安康市安运运输集团汽车运输有限公司安康学院经济与管理学院）

近些年，房地产行业的税收监管力度增大，本文依据现行税收政策，以ZG房地产有限责任公司为研究对象，选择对企业节税效果好，收益大的方案。充分利用国家相应优惠政策，抓住难得的机遇，顺应大局，提高公司治理水平，特别是纳税管理方面的水平。

一、背景

随着“营改增”全面完成，房地产行业迎来了新的机遇和税收政策，充分利用国家相应优惠政策，选择对企业节税效果好，收益大的方案，提高公司治理水平，对研究房地产企业税务筹划具有现实意义。

二、ZG房地产有限责任公司概况

ZG房地产有限责任公司主要经营的项目包括房地产开发销售、工程承建、社区商业运营、旅游产业开发、物流配送及物业管理等业务。由此可见，ZG房地产有限责任公司是一家综合型实业集团公司。该公司的发展理念是：生态环保、理想之家。ZG房地产的目标是“一流的地段、一流的景色、一流的性价比”。ZG房地产一直与陕西房地产行业同舟共济、共同努力，为陕西建设贡献力量。

三、 Z G 房地产有限责任公司纳税筹划方案

1.建设阶段。房地产开发企业在开发过程中对资金的需求量很大，在借款方面就会涉及利息。我们可以灵活运用税收对利息扣除做的一些规定进行纳税筹划。资料1：ZG房地产有限责任公司在开发一处房产中，土地使用权费用为800万元，开发土地的费用和建设新房屋以及购买新设备的总费用1000万元，在不超过商业银行同类同期贷款利率情况下，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为64万。筹划方案：假如公司可提供金融机构证明，公司能扣除费用为：64+（800+1000）×5%=154（万元）。假如公司不能提供金融机构证明，公司能扣除费用为:（8 0 0+1000） × 10%=180（万元）。比较这两种情况，不提供金融机构证明可为企业节省：180-154=26（万元）。通过这一方法测算结果分析，不提供金融机构证明，可以给企业带来最大收益，帮助企业提高税前收入26万元。资料2 ： ZG房地产有限责任公司在一项房地产开发中，土地使用权费用为1000万元，开发土地的费用和建设新房屋以及购买新设备的总费用为1200万元，在不超过商业银行同类同期贷款利率情况下，允许扣除的利息费用为140万元。筹划方案：假如公司不提供金融机构证明，公司可扣除的费用是：（1000+1200）×10%=220（万元）。假如企业提供金融机构证明，公司可扣除的费用是：140+（1000+1200）×5%=250（万元）。二者相比较，提供金融机构证明可为公司节省：250-220=30（万元）。通过这一方法测算结果可看出，提供金融机构证明，能给企业带来收益最大，帮助企业提高税前收入30万元。

通过上述筹划，可看出公司是否提供金融机构证明，主要看是否超过5% ，超过 5% ，提供证明占优势，没有超过5%不提供证明占优势。那么关键是看能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例。

2.销售阶段。①增加扣除项目。房地产企业的主要开发成本之一就是土地增值税，如果企业土地增值率不超过20% ，不用缴纳土地增值税。资料3 ： ZG房地产有限责任公司开发了一处普通住宅，房屋售价为900万元，公司需要缴纳土地增值税60万元，其他税4.5万，依照税法规定可扣除费用700万元。假设不考虑企业所得税，则该公司利润为135.5万元。筹划方案：如果该公司对此栋普通住宅进行简装，装修费用为300万元，房屋售价1200万元，那么可扣除项目费用为1000万元。增值率是（1200-1000） ÷1 000=20%，利润为:1200-1000-4.5=195.5 （万元），应用此方案企业可为公司增加利润:195.5-135.5=60（万元）

由此可见，企业在建造普通住宅销售时，除了售价改动来控制增值率外，还可以考虑适当的增加可扣除项目的费用金额，把增值率控制在20%以下，对土地增值税进行合理的避税。②两次销售房地产。我国土地增值税率是超率累进税率，如果能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则土地增值税就大大降低了。资料4 ： ZG房地产有限责任公司销售一栋进行了简单装修的房屋。不含增值税售价是800万元，根据税法规定扣除的成本是300万元，土地增值税是205万元，增值额是500万元。筹划方案：我们可以将企业的这个项目进行拆分，将它拆为两个合同。第一个合同是房屋装修合同，装修费用不含增值税额为200万元，允许扣除的成本为100万元。第二个合同不包括装修费用，是房屋的出售合同。在这个项目中，假设我们房屋的不含增值税出售价格为600万元，允许扣除成本为250万元。土地增值率： 350÷250=140%，企业应缴纳土地增值税是:3 5 0×5 0%-250×15%=137.5 （万元）。应用此方案为企业减轻土地增值税负担：205-137.5=67.5 （万元）。通过这个案例，我们可以深刻地感受到这个方法的有效性。通过拆分合同的方式，我们变相的将一次销售变为了两次销售，有效降低了企业增值税。③巧用临界点。巧用临界点就是利用如果增值率没有超过20%就可以免征增值税。资料5 ： ZG房地产有限责任公司建造一批普通标准住宅，取得销售收入2420万元，根据税法规定允许扣除的金额是2000万元，增值额是420万元，土地增值税是126万元。筹划方案：如果ZG房地产有限责任公司可以将销售收入降低到2395万元，则：增值额变为23950-2000=395（万元），增值率为：395÷2000=19.75%；19.75%<20%，免税。减少的销售收入为：2420-2395=25（万元），应用此方案企业可增加税前利润=126-25=101（万元）。经过测算结果分析，巧用临界点，可以给企业带来最大的收益，从而刺激消费者进行消费，进一步提高了企业的销售量。

3. 持有阶段。①将出租变为投资。房地产公司将自己的黄金商铺出租给商贸公司，这种情况是十分常见。但是，公司将房产租赁给其他客户就意味着要面临增值税、印花税、房产税、城建税等一系列税收负担。此种方式对于企业和承租人来说它的成本较大。如果企业将房屋出租改变为投资方式，便可减轻税负。资料6： ZG房地产有限责任公司出租一套房屋，租期5年，租金为100万元/年。增值税税额为100 × 1 1%=11（万元），附加税 1 1× 1 2%=1.32（万元），房产税1 0 0 × 12%=12万元，不考虑其他税费，综合税收负担为11+1.32+12=24.32（万元），应缴纳24.32万元。筹划方案：如果该企业将此套房屋改为投资的方式，每年从商贸公司收取一定股息。那么在这种情况下，企业只需按照房屋剩余价值来缴纳房产税。假设房屋的计税余值为500万元。这时企业所承担的房产税就为：500×1.2%=6（万元）。此方案可为企业节省： 24.32-6=18.32（万元）。这个案例我们可以看出，在采取将出租改为投资的纳税筹划方法后，企业可以节省大量的税款。②转换房产税计税方式。依照我国税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，房产出租的以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。我们可以看到这两种税率计算出来的应纳税额，有时存在很大差异。资料7 ： Z G 房地产有限责任公司将公司所有的一处库房出租给一家公司。双方签订了租赁合同，约定租金为50万元/年。房屋的剩余价值为150万元，需缴纳房产税6万元。筹划方案：企业可以将库房租赁合同改为仓储保管合同，此项交易行为就不属于租赁性质，属于公司对其进行的相应物业管理。在这种方式下，此合同的计税依据就是房产余值，税率为1.2%。公司应缴纳的房产税为：150×1.2%=1.8（万元），应用此方案企业可节省：6-1.8=4.2（万元）