论房地产项目开发各阶段税务筹划方案设计

潘亚华

就目前房地产公司的开发而言，存在着开发成本过大、开发周期过长的现象，同时一旦资金投入，其资金的流动性又会很低。而且，由于房地产开发项目众多，在每一个环节都会涉及到税负问题，因此房地产公司很有必要在公司内部进行税筹工作，并以此合理减少税负。

一、房地产项目开发各阶段涉及税种

1.公司设立阶段：主要依据权利、许可证照、营业账簿、产权转移数据等缴纳印花税，以及接受以房屋等不动产出资缴纳的契税。

2.项目投资开发阶段：办理土地使用证前，需要根据土地价款一次性缴纳土地款契税、印花税。在获取土地使用权时，因占用符合耕地条件的需按照实际占用耕地面积和适用税率一次性缴纳耕地占用税。土地交付后根据土地面积计算缴纳土地使用税，土地使用税的缴税办法采用差别税额，它是按城市、县城的大、中、小来区分的，并按每平米土地年应缴纳税额的一种定额税率。建筑施工阶段需签订的各类合同按规定税率（0.05‰-1‰）缴纳印花税。其中，建安工程以施工合同不含税金额的0.3‰计算贴花。如果项目进行了借款融资，则按相应缴纳借款合同金额的0.5‰计算贴花。

3.销售经营阶段：预售时需根据预收房款（不含税金额）的3%预缴增值税（营改增前为5%营业税）、根据增值税金额预缴城建税及地方教育附加税、按不含预缴增值的预收账款计算预缴土地增值税，以及按预收账款一定比率计算的毛利额结合经营损益合并计算预缴的企业所得税。以上税种预售预缴，项目达到竣工、交付或实际可使用状态进行汇总清算，并在达到一定要求和条件进行土地增值税的清算。涉及不动产租赁服务的缴纳增值税、房产税、城建税附加税及印花税。自用房产也需按房产计税余值缴纳房产税。

二、房地产项目开发各阶段税筹方法

房地产项目开发每个阶段都有其特有的税筹方法，具体分析如下。

1.公司收购亏损较严重的公司时，收购的方式可以利用股权支付模式，这种模式可以有效减小公司的税基，从而可以在应纳税额方面有一个大幅度的降低，同时也可以对集团的税率进行降低，具体包括统筹成本支出、计提折旧等。

2.以年度为单位对公司所得税进行科学分配，这是由于房地产公司在经营过程中，较比一般生产经营公司具有一定的特殊性，因此在进行税筹的时候，需要对其经营所得进行科学合理的分配，这对平衡公司年度的实际税务具有重要作用。

3.房地产开发公司在各个阶段应注意适时延迟纳税期限，这是由于时间的变化当然会引起资金价值的变化，比如延期纳税就等于为公司带来一笔无息的贷款。同时，公司还应注意在列支费用与成本方面应当进行适度调整，尽量使二者保持平衡。

4.在交叉投资过程中进行税负转嫁，具体说来就是在缴纳完税款后，纳税人通过一些方法将税收的负担对其他相关人员进行转移，这种方法即符合国家的相关税法规定，同时也不会对国家的利益造成伤害。

5.房地产公司在经营过程中，将主营业务进行转移或分割，这种流程再造和业务操作可以有效保证公司税负的平衡性。具体说来，公司可以公开对外筹融资，然后再以贷款模式对各所属公司进行贷款下放。

三、房地产项目开发各阶段税筹方案设计

（一）设立阶段的税筹方案设计

首先应选择经营地点，而在这一过程中，公司首先应考虑国家在地域层面税收政策的优惠倾斜，这是由于我国地域间存在较大的税率差异，比如有个别地区会对企业的落户实行税款返还或者落户奖励政策。其次，也应将国际市场方面的有关税务筹划的方案考虑进来，考虑到未来长久的发展，公司很有可能会进军国际市场，而国际避税这一税筹模式是公司不得不考虑的现实税筹问题。

（二）投资开发阶段的税筹方案设计

在房地产项目开发经营过程中，其中开发阶段的税筹方案包括以下两大层面。其一为抵免筹划，其二为税率差异筹划。首先，对于项目的决策阶段其税筹方案应进行如下设计，可以对国家出让，亦或其他地区的土地使用权进行购买，有法律规定，承受人为取得某土地使用权，因此需要支付契税，契税的计税价格就是承受人所支付的全部经济利益。同时，这里面如果是以协议方式进行出让的，其成交价格为契税计税价格。另外，还可以利用股权转让模式，对土地使用权进行获得，以这种方式取得的土地使用权，则无需缴纳契税。在房地产项目的建设开发阶段，不同时期的利息费用都具有较强的可变性，因此需要根据不同时期的具体情况做出选择。同时，在取得土地环节，涉及到印花税和契税，对于土地价款较高的项目，其所承担的税金也是较高的。积极通过与当地国土部门及政府部门沟通，取得延缓缴纳税金或政策性补贴。最后，还应在房地产项目开发阶段对开发土地的获取方式进行分析，这对后期的成本收入会产生较大影响。

（三）销售经营阶段的税筹方案设计

在房地产项目开发过程中，销售阶段作为房地产企业主要获得收入的环节，这一阶段涉税较多，因此在设计税筹方案的时候，应将这一阶段作为税筹重点问题进行关注，而临界点的销售定价模式是一种较好的税筹方法。具体说来，可以利用销售定价、交楼时间的约定进行税筹管理。就销售定价税筹来说，其方法为根据土地增值税所特有的四级超率累进税率为依托，并且还应结合国家相关的对房地产开发公司的优惠政策为基础，结合房地产公司的现实情况对其进行筹划。这其中增值率增加一级，负税率也会相对提升一级，因此看来对增值税率进行合理控制就显得十分重要。对于交楼时间的约定，由于交楼的时间对企业所得税的清算和成本的结转都有着决定性的影响，因此适当的提前交楼时间，可以满足预售阶段预交所得税较高情况下的退税需求。公司还可以通过对房地产价格的定位，来实现对增值税率的合理控制。同时，如果当公司对经营房地产的增值率将要超过累进临界点有了一定预测，而这一过程公司又无法进行进一步提升的情况下，应对批量购房者给予优惠，以此来对价格进行控制。这样一来，不仅可以对增值幅度进行控制，同时也可以使资金周转速度加快，同时，在加快资金回笼方面也具有一定作用。就销售定价的临界点而言，主要包括超率临界点和免税临界点，而这两种临界点均可以通过计算结果在价格方面对其产生指导作用。

四、结语

在房地产项目开发阶段，每一个阶段的税务筹划方法都各有不同，首先公司相关管理者应对公司在各个阶段所涉及到的税种进行了解，同时也应对每个阶段的税筹方法进行深入学习，进而从房地产开发的设立阶段、发展阶段、经营阶段三个层面的税筹管理进行妥善筹划，最终达到有效帮助房地产开发公司合理有效节税避税的目的，从而推动房地产行业更为长远地发展。