租购并举制度下中低收入群体住房租购选择的影响因素研究

郭金金 夏同水

摘 要：基于济南市实地调查的655份样本，建立Logit模型研究城市中低收入群体住房租购决策的影响因素。结果表明：在个人特征、家庭特征、建筑特征、政策权益以及政策推行五类因素中，政策推行因素影响最为显著，而其余四类因素则影响较弱;政策执行因素的改进与完善将提高中低收入群体租赁意愿。其中，出台租购并举相关政策、建立健全的网上房屋租赁平台是关键因素，其次是政策执行力度;单位性质对中低收入群体住房租购选择具有显著影响，而性别、年龄、学历、工作时间长短等因素并无显著影响。

关键词： 租购并举;中低收入群体;租购选择

中图分类号：F299.23文献标识码： A文章编号：1003-7217（2020）02-0084-08

一、引 言

房地产业作为我国国民经济的支柱产业，在拉动经济增长、改善民生方面具有举足轻重的作用。然而，长期以来，我国住宅市场一直是“重售轻租”，居民家庭大多数偏好拥有住房，“買房热”导致房价上涨，使中低收入群体难以承受。此外，当前我国住宅租赁市场尚不完善，法律保障和规范化管理不足，一定程度上也加剧了住宅市场交易结构失衡，承租人仍难以享受与产权人同等的教育等公共服务与资源。过高的房价、不平等的权益导致社会矛盾不断加剧。因此，迫切需要回归住宅的基本属性——“居住”，鼓励发展住房租赁市场，保障承租人权益，实现人民住有所居。党的十九大明确强调要加快构建住房市场租购并举的长效发展机制，为民生谋福祉。广州、北京、济南等多个城市先后出台“租购同权”，建设住宅租赁公共服务平台等相关政策以规范住宅租赁市场。那么，当前租购并举制度下各地采取的一系列举措对我国居民尤其是中低收入群体住房消费行为影响如何？哪些因素会影响中低收入群体的住房租购决策呢？因此，分析中低收入群体住房租购行为的影响因素，明确租购并举制度的实现路径及保障措施，对稳定我国住宅价格，改善住宅市场交易环境乃至缓和社会矛盾均具有重要意义。

二、文献回顾

国内外学者围绕住房租购行为已做了一些相关研究，大多集中在以下三个方面。

（一）家庭特征和经济因素对住房租购行为的影响研究

张凤、宗刚（2014）从家庭特征、经济因素以及住房态度三个维度研究城市居民住房决策的影响因素，发现年龄和经济因素影响显著，而性别、学历与住房态度则不显著[1]。刘婷婷、李含伟、高凯（2014）基于上海市的调研样本，深入分析了个人及家庭因素、社会及制度因素和社会融合因素对流动人口住房选择的影响机制[2]。Chen G.（2016）、 Tao L、 Hui E C M、 Wong F K W（2015）等研究发现收入影响住房保有权选择[3，4]。Haurin D R、 Hendershott P H 、 Wachter S M（1996）认为收入的不确定性影响住房需求决策[5]。吴义东、王先柱（2018）、吴翔华、徐培、陈宇嵚（2018）认为工作时间越长、职业越稳定的居民更加倾向于购房[6，7]。曾珍、邱道持、李凤等（2012），路征、杨宇程、赵唯奇（2016）研究认为居民未来打算会影响其对公租房的需求[8，9]。

（二）住房属性对住房租购行为的影响研究

胡晓龙、邱知奕（2014）通过AHP分析得出租金、交通、生活环境等是影响大城市中低收入毕业生租房的主要指标[10]。Patricia G、Juan D O（2005）、Vasanen A（2012）的研究结果表明居民对景观、卫生环境越满意，购买的可能性越大[11-12]。温海珍、李旭宁、张凌（2012）研究指出景观环境与住宅价格呈正相关[13]， Gan X、Zuo J、 Chang R（2016）认为景观、公共设施、住房内部设计等对住房保有权选择产生显著影响 [14]。杨文华，谭术魁（2011）研究发现工作条件便利性（公共交通便捷、生活设施齐全）、小区环境（景观、物业服务）等对农民工公租房需求具有显著正向影响[15]。Eddie C、Hui M（2017）认为住宅物业服务与管理会影响其市场价值[16]。

（三）住房权益及住房改革制度对居民住房租购行为的影响研究

在住房制度研究方面，魏万青（2016）研究发现住房权益保障、对子女教育权益诉求对农民工租购选择有显著影响[17]。胡婉旸、郑思齐、王锐（2014）认为中国城市居民更倾向于住房自有，其重要原因是教育资源与住房租买形式挂钩[18]。Luis Diaz-Serrano

（2005）研究发现信贷约束的限制越多，住房自有率就越低[19]。黄燕芬、李怡达（2017）认为住房公积金改革，有利于房地产市场稳定发展[20]。席枫、董春美（2018）通过研究新时代住房政策的影响，发现租购并举制度对房地产价格具有抑制作用[21]。张丽（2019）认为政府执行力水平会显著影响政策效果[22]。向为民、甘蕾（2017）通过对各城市政策梳理研究租购并举制度存在的问题与执行障碍，发现户籍制度与教育资源的有限性制约租购并举制度的推进[23]。刘金祥、邢远阁（2018）探索租购并举中公共服务的供给困难与均衡化实现机制，认为实现承租人在户籍、教育、社区服务、公积金等享有上的困难在于公共服务资源的有限性[24]。

综上所述，关于住房租购行为的已有文献大多是围绕家庭特征、经济因素、住房属性、住房权益或住房制度等某一维度或几个维度下各因素对住房租购行为的影响进行研究，全面系统的研究较少。本文在梳理已有文献基础上，从租购并举长效机制的政策背景出发，以在城市租房工作的中低收入群体为调研对象，系统考虑个人特征、家庭特征、建筑特征、政策权益以及政策推行五类因素对中低收入群体住房租购选择行为的影响，旨在掌握中低收入群体住房需求特征、规律，了解当前我国租购并举制度实施的初期效果，明确租购并举制度的实施路径及其保障措施，为完善我国住宅市场交易管理体系和住房保障体系提供参考。

三、变量选取与模型构建

（一） 变量选取

城市中低收入群体是租购并举政策的主要目标受益者。因此，本文选取济南市还没买房、租房工作的中低收入群体为研究对象。中低收入群体反映了生活质量、收入水平、职业特征等综合指数居于现阶段社会中层和下层的水平[25]。通过文献梳理，将影响住房租购选择的变量分为个体特征、家庭特征、建筑特征、政策权益、政策推行五个维度。各维度变量定义及赋值情况见表1。

1.个体特征因素。

不同个体间由于个人特征、消费观念的差异性，对待事物的看法和行为模式截然不同。郑思齐、刘洪玉（2004）认为年龄越大，保有住房的概率越高[26]。胡国平、韦春丽（2017）认为性别、学历、工作年限、单位性质等会影响住房的租购选择[27]。Lee C C 、 Liang C M、 Chen J Z等（2017）研究發现性别、年龄、学历对住房保有权选择存在正向显著影响[28]。将个体特征作为A类变量，选取性别、年龄、学历、工作年限以及单位性质这五个变量来衡量其对住房租购选择的影响程度。

2.家庭特征因素。

陈杰、金珉州（2012）认为持久收入、家庭人口总数对住房决策有显著影响[29]，朱祥波、谭术魁、王斯亮等（2015）、Gan X 、Zuo J、 Chang R（2016）研究发现收入对住房状况有显著影响[30，14]。黄玉屏，张曼（2018）认为收入水平提高，居民家庭更倾向于购房并且选择大户型住房概率上升[31]。未来打算也就是购房目的也会影响中低收入群体的住房租购选择。将家庭特征作为B类变量，选取家庭人口总数、收入以及购房目的来研究其对中低收入群体的住房决策影响。

3.建筑特征因素。

在住房特征方面，杨晓冬、李忠富（2012）认为户型、朝向等建筑特征会影响租房，进一步研究发现住房环境包括交通便利性、景观环境等基础设施配套也会产生影响[32]。Huang Z ， Du X（2015）认为社区环境、住房特征和公共设施等对居民满意度产生显著影响[33]。将建筑特征作为C类变量，选取上述变量来衡量其差异对个体租购选择的影响程度。

4.政策权益因素。

政策权益类因素主要是对租购并举制度内容的感知。吴翔华、徐培、陈宇嵚（2018）研究发现教育水平、医疗保障的差异对租购选择有着巨大影响。此外，租房权益保障以及社区服务等也会对中低收入群体住房租购选择产生影响[7]。本文中租房权益保障指租房合同所赋予承租人的权益。王营营、王振坡、范晓莉（2017）认为没有住房公积金的外来人口更倾向于租房[34]。 将政策权益作为D类变量，研究其对中低收入群体的住房决策影响。

5.政策推行因素。

政策推行类因素主要考虑其推行方式以及力度。赵奉军、邹琳华（2012）研究发现住房市场特征和政府政策等对租购选择产生显著影响[35]。租购并举制度的出台、房屋租赁平台建设、政策的执行力度都会对中低收入群体住房的租购选择产生影响。将政策推行作为E类变量，选取上述变量来衡量其对个体住房决策的影响。

（二）模型构建

由于研究中的因变量即中低收入群体未来住房消费行为只有租房或购房二种分布且均为离散变量。因此，选择二元Logit回归模型。具体模型设定如下：

P（Y=1）=1/{1+exp[-（β0+β1Al+

β2A2+β3A3+β4A4+β5A51+β6A52+

β7A53+β8B1+β9B2+β10B3+β11C1+

β12C2+β13C3+β14C4+β15C5+β16D1+

β17D2+β18D3+β19D4+β20D5+β21E1+

β22E2+β23E3）]

式中，Y为被解释变量，即中低收入群体租购选择。βi为回归系数。A、B、C、D、E分别代表五类解释变量。各变量具体赋值见表1。

四、数据描述与信度、效度检验

（一）问卷设计与数据来源

通过查阅文献和小组讨论形成调查问卷初稿25个问题，经过专家咨询删除5个题项，增加1个新的题项，最终保留21个题项。预调研阶段发放问卷110份，回收有效问卷100份，预调研的信度和效度检验均较好，说明问卷问题的一致性和代表性较好。正式调研总计回收问卷710份，其中，有效问卷655份，有效率达92.3%。样本描述性统计见表2。

（二）信度与效度检验

运用SPSS22.0软件对样本数据进行信度和效度检验。标准化的Cronbachs  α为0.740>0.7（见表3），说明调查问卷问题的内部一致性可以接受;KMO值0.821>0.8（见表4），表示问卷效度较好。

五、Logit模型结果讨论

（一）不同维度下各因素的影响分析

运用SPSS 22.0分析软件，依次添加个人特征、家庭特征、建筑特征、政策权益、政策推行这五类解释变量进行逐次回归，分析不同模型的回归效果，处理结果见表5。经过对比分析，模型5模型拟合优度较好并且能够更好地解释租购并举制度下中低收入群体住房租购选择。因此，选择模型5分析中低收入群体住房租购选择影响因素的实证结果。

1.个体特征维度，性别（A1）、年龄（A2）、学历（A3）、工作时间（A4）对中低收入群体住房租购选择并无显著影响。究其原因，一方面可能是上述类别子样本无显著差异;另一方面是收入水平相对较低，因此租房是最佳选择。此外，单位性质是影响中低收入群体租购选择的重要变量。政府企事业单位工作者（A51）租房的可能性更大，一般职员（A53）、个体及自由职业者（A52）租房可能性逐渐降低。可能是政府企事业单位工作者享有住房补贴，租房可以获得更多红利。而一般职员和个体等无法享受这种优惠。

2.家庭特征维度，将来购房目的（B3）对中低收入群体住房租购选择存在显著影响，即将来购房目的越迫切的中低收入群体，越偏好购房。而收入（B1）和家庭人口数（B2）对中低收入群体的租购选择并无显著影响，可能是因为被调查者收入水平低，负担不起房价。在此基础上，由于收入的制约，家庭人口数也不会影响中低收入群体选择租赁房屋。

3.建筑特征维度，交通（C1）是影响中低收入群体住房决策的重要因素。即中低收入群体越重视交通设施，越偏好购房。中低收入群体在租房时比较看重房屋朝向和物业服务。朝向（C3）与物业服务（C4）对中低收入群体住房租购选择的影响较为显著，即中低收入群体越重视朝向和物业服务，越倾向于租房。户型（C2）、景观（C5）对中低收入群体住房租买行为并无显著影响。其原因可能是中低收入群体对户型和景观环境并没有很高的要求，满足基本生活需要即可。

4.政策权益维度，在租购并举制度下，公积金（D5）对中低收入群体住房租购选择产生了显著影响，即对租房可使用公积金政策的重视程度越高，中低收入群体越倾向于租房。究其原因，公积金的使用可以降低承租人的租金，减轻生活负担。租房权益保障（D1）对中低收入群体住房决策具有较为显著的影响，即重视租房权益保障的中低收入群体购房的可能性更大。其原因可能是：租约中对条款的限制以及承租人权益得不到保障，降低了中低收入群体租房概率。此外，教育资源配套（D2）、医疗保障（D3）、社区服务（D4）对中低收入群体的住房租购选择并无显著影响。这与胡国平、韦春丽[27]研究结果并不一致，分析其原因：一方面是租购并举制度下保障的租房与买房享有等同的义务教育权利、基本医疗保障和社区服务并没有得到较好的落实。中低收入承租人对新政策保障的权益并不了解，承租人没有切实的体会;另一方面可能是中低收入群体尚无子女或者子女生活在老家，无需考虑教育等问题。

5.政策推行维度，出台政策（E2）、房屋租赁平台建设（E3）对中低收入群体住房的租购选择产生显著影响，即中低收入群体对租购并举制度的出台以及网上房屋租赁平台的建立越敏感，就越倾向于租房。执行力度（E1）较为显著地影响了中低收入群体住房租购选择，即对租购并举制度的执行力度越敏感，中低收入群体越倾向于租房。这与吴翔华[7]等人的研究结论基本一致。可见，租购并举制度下承租人的权益保障及其推行效果对中低收入群体住房租购选择有显著影响。

（二）中低收入群体租购选择优势比分析

个体特征中，在政府、企事业单位中高层工作的调查对象购房的概率将近是其他类别的0.25倍。一般职员或者个体及自由职业则购房的概率大约是其他类别的0.6倍;在家庭特征中，相对于其他购房目的而言，为投资等购房的概率将近是其他目的的1.2倍;在建筑特征中，看重朝向、追求物业服务质量的中低收入群体购房的概率将近是不注重朝向、物业服务者的0.9倍。重视交通设施的中低收入群体购房的概率约是不重视交通设施者的1.3倍;在政策权益中，注重租房权益保障的中低收入群体购房的概率将近是不注重的中低收入群体的1.2倍，重视租房可使用公积金这一政策的中低收入群体购房的概率是不重视者的0.8倍;在政策推行中，對所在城市出台租购并举相关政策、房屋租赁平台建设敏感的中低收入群体购房的概率大约是不敏感者的0.7倍，对租购并举制度执行力度以及效果敏感的中低收入群体购房的概率约是不敏感者的0.8倍。

六、结论与建议

（一）研究结论

实证结果表明，在五类因素中，政策推行因素对中低收入群体住房租购选择的影响最为显著，而个体特征、家庭特征、建筑特征、政策权益四类因素则影响较弱。细分因素方面，在23个二级影响因素中，有12个对中低收入群体住房租购选择具有显著影响。其中，单位性质、交通、公积金、出台政策、房屋租赁平台建设对对中低收入群体住房租购决策的影响最为显著。其次是将来购房目的、政策执行力度，最后是朝向、物业服务、租房权益保障。

（二）完善我国住房租赁市场的建议

1.建立健全住房租赁市场法律法规，加快落实承租人权益保障。目前，我国住房租赁行业仍存在不足：租赁关系不稳定，市场秩序不规范，缺乏成熟的契约精神和法律规则约束，随意撵租客、提租金的行为比较普遍，支持租赁市场发展的政策体系也不够健全[36，37]。为大力发展租赁市场，政府要切实保障承租人在义务教育、基本医疗保障以及社区服务等方面享有的与购房者等同的权益。加快落实租购并举制度，真正做到利民惠民。加强小区交通、文化体育设施等配套建设，为中低收入承租人提供良好的生活环境。

2.加强市场监管，落实地方主体责任。政府要持续开展执法检查，对哄抬租金、操纵市场等违法行为进行严肃处理。坚持“房住不炒”的定位，掐断楼市投机行为，防止动机不纯的囤房炒租，避免租金的非理性上涨。建立涉及房东、租客和住房租赁机构的相关诚信信息采集体制，发展完善的信用评价指标体系，建立通畅的租赁市场诚信信息公开查询渠道[38]。地方必须积极配合落实住房政策，注重“分类调控、因城施策”。

3.进行规范化管理，多举措发展住房租赁市场。各地市积极响应政府号召，出台并加强执行租购并举制度，建立健全网上房屋租赁平台。针对公积金提取不便捷问题，实行灵活的公积金存取政策。政府未来要增加“信息支持”政策工具的使用， 通过各有关部门研究提出住房租赁监管服务平台的框架和功能， 搭建高效便民的住房租赁交易服务平台[39]。鼓励“直播看房”等创新型方式，建立专业化的服务机构，形成体系化、规模化的运营能力。加强对租赁小区的建设与管理，要注重小区的选址、户型、朝向、物业服务等，提高承租人的满意度。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度， 使全体人民住有所居[40]。

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[40]习近平.决胜全面建成小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利[M].北京：人民出版社，2017：47.

（责任编辑：王铁军）

Research on the Influencing Factors of Housing Rent

and Purchase Choice of Middle and Low Income Groups

under the System of Rent-purchase Combination

GUO  Jinjin， XIA Tongshui

（Business School， Shandong Normal University， Jinan Shandong 250014，China）

Abstract：Based on 655 samples from a field survey in Jinan， this paper sets up a Logit model to study the determinants of rental and purchase decisions of urban low-and middle-income groups. The results showed that： among the five types of factors， the policy implementation factors has the most significant influence， while the other four types of factors have a weak impact. In terms of subdivision factors， among the 23 secondary factors， 10 of them have significant influence. The improvement of policy implementation factors will promote the middle and low-income groups tend to rent houses. Among them， the introduction of the policy and the establishment of the online housing rental platform are the key factors， followed by the implementation of the policy. In terms of individual characteristics， the nature of the unit has a significant impact on the tenure choice of middle and low-income groups， but gender， age， education， working time and other factors have no significant impact.

Key words：rent-purchase combination; middle and low-income groups;rent-purchase options