房地产开发企业融资和现金流管理的优化分析

吴华利

摘要：国民经济的迅猛发展也带动了房地产开发企业的蓬勃发展，它是指以房产和地产为主要经营项目的企业，既属于房地产产品的创造者也是销售者，由于房地产开发企业在土地获取和开发时需要大量的资金，这样才能使整体项目中期逐渐实现平衡，但是在项目后期会因大量现金流入且流入周期较长而使企业造成负债。因此，笔者本文就房地产开发企业融资和现金流管理的优化进行以下分析，希望对相关房地产开发企业能够有所帮助。

关键词：房地产开发;企业融资;现金流管理;优化

一个完整的房地产开发企业经营链可划分为五大环节，主要是土地使用权的获得、融资、构建、销售以及物业管理。而它的盈利模式则分为很多种形式，例如，综合运作型、房产开发型以及金融投资型等。不同的盈利模式也存在差异且对资金需求量也各不相同，但是特性大体上是相同都是前期资金投入周期长且资金需求量大。本文就房地产开发企业融资和现金流管理的优化做出以下分析，以此为房地产开发企业提供有价值的参考依据。

一、房地产开发企业的融资特点及融资渠道

房地产开发企业在融资时一般具备以下几个特点[1]。第一资金需求量较大。因为很多时候企业在项目初期为了获取土地的使用权，势必会需要花费大量的资金来获得使用权，而在项目中期又需要投入大量的人力、物力，临近项目后期资金的回笼速度往往比较缓慢，所以就会产生融资且对融资需求量也日益增长。第二融资还会对市场价值所影响，因为很多房地产商品都隶属于不动产商品，获得收益往往需要等待较长的周期，一定程度上就会促使房地产开发企业在融资时必须要充分考虑不动产市场的价值与价格。第三融资还受国家政策影响。通常情况下国家那些已经出台的政策均会影响房地产开发企业融资，例如，利率的调整。此外，房地产开发企业的融资渠道大致可以分为以下几种。第一种银行贷款。融资优点是贷款要求较低手续简单，缺点是出现坏账的现象比较多。第二种股票融资。优点是可以满足房地产企业对资金的长期需求且融资成本较低。其缺点是容易导致此融资渠道出现不畅通的问题。第三种债券融资。其优点是资金使用周期较长、成本较低且使用方向不受约束。第四种信托。其优点是监管不是很严紧灵活性比较大其缺点是容易加大财务操作风险。第五种海外融资。其优点是融资比较容易且限制条件较少，而缺点则是成本较高容易加大企业外债风险。

二、房地产开发企业的融资现状

社会经济水平的不断提升也带动了房地产开发企业快速发展，然而就当前房地产开发企业的融资现状来看依然存在诸多问题，具体问题主要体现在以下几个方面。首先，经济增长并没有促进企业融资渠道多元化的发展，大部分企业仍然依赖于银行贷款。从表面上来看以银行贷款的金额占比不是很大，但是实际上仍有很多开发商将土地房屋用于获取启动资金而抵押给银行，再者企业自筹资金很大部分也来源于消费者在银行的预缴资金。而从总体来看房地产企业在融资方面对银行的依赖性依然较大，由于当前证券市场仍处于发展阶段，政府房对房地产开发企业运营要求较高且有约束性，从而导致部分该企业呈现上市难的问题，一定程度上就削弱了债券融资以及股票融资的作用[2]。其次，很多时候为了促使房地产开发行业能够快速稳定发展，相关政府部门也纷纷上调了银行贷款和上市的标准，进一步促使很多企业纷纷向海外融资转变，大量的海外融资使得房地产开发企业负债率过高，同时国家相关融资政策方针还不够完善，这些因素都会导致企业融资方式受限，从而对房地产开发行业稳定发展带来一定打击。

三、现金流在房地产开发企业管理中的重要性

（一）可以反映房地产开发企业发展能力和偿债能力

调查数据显示破产或者倒闭较多的企业都是经营状况较好的企业，因为这些企业表面上看利潤比较丰厚拥有充足的流动资产，但是实际上这些企业的现金支付能力往往很差，很多时候会出现无力偿还到期债务而引发破产的情况[3]。其中存货周转率是企业发展中的重要组成部分，是衡量企业现金流量的重要指标之一，而房地产开发企业的存货周转率主要由土地价款和开发成本所组成的，倘若存货周转速度变慢就说明企业的资金循环速度变慢，反之则说明企业的资金循环速度很快。通常情况下现金流是反映房地产开发企业发展能力和偿债能力的重要内容，从存货到可销售房屋的这段时间越短说明现金流动越快。此外，一个企业可持续发展能力越强说明自身的现金流越稳定，且偿债能力相应的也十分强大。其中预收账款是监控现金流量的重要指标之一，就国家已经出台的《新企业会计准则》文件指出要想提升企业发展能力和偿债能力必须对现金流进行控制，从而为自身创造最大化的经济效益。

（二）可以反映房地产开发企业收益质量

现金流一定程度上还可以反映房地产开发企业收益质量。首先，收益质量代表着企业实际经济收益和业绩，是企业当前经营状态和业绩最为真实的体现，倘若收益能够较为真实的反映企业经营状态或者是业绩，那么我们就可以认为该企业的经营状态和经济收益质量较好。倘若收益不能较好的反映企业的经营状态和业绩，那么我们就可以认为该企业的经营专业和收益质量较差。但是很多时候由于房地产开发行业的实际收入和成本确认存在一定的滞后性，房屋和土地开发的周期往往比较长，从客户手中购买开发产品开始企业就是为了获得销售回款，等到房地产开发企业最终确认收入往往需要一到二年的时间[4]。其次，企业资产负债表和利润分配表是可以进行调节的，但是现金流量被人粉饰的可能性往往比较小，所以我们应时刻关注现金流量的指标，充分了解企业现金流量的使用情况，从而更全面的掌握企业财务状况，确保企业能够快速稳定发展。

四、房地产开发企业现金流管理的优化策略

（一）优化现金流管理体系

为了确保企业现金流管理有效进行还应优化现金流管理体系。首先，企业的健康稳定发展势必离不开有效的现金流管理，应不断优化现金流管理组织结构。而对现金流的有效管理我们可以从以下两方面进行[6]。第一从经营层面应构建可行且有效的管理体系，采取有效的管理方式对现金流进行管理，第二从战略层面应做好现金流的规划工作，所谓战略层面是指结合企业的内部因素和外部因素做好管理，进一步对自身的现金流进行全方位和长期性的规划。通过从以上两方面对企业全面现金的运用给予有效谋划，从而使内部的全部现金运用更加具备指导性和方向性。其次，还应不断优化企业现金流管理运行体系，从企业战略层面来将应加强财务战略管理，这是提升现金流管理效率和质量的关键。现金流管理运行体系是企业发展中的重要组成部分，也是现金流管理过程中促使管理手段有效运行的关键，同时为了更好的推动企业蓬勃发展还应将现金流运行质量视为管理控制的目标，从而使现金流管理体系充分发挥作用和价值。

（二）加强现金流预算管理

所谓企业现金流预算管理是指在可持续发展战略的引领下，通过对流出和流入的现金进行详细的预测和规划，同时在执行过程中结合企业实际经营状况和预算差异进行分析，使现金的流入和流出处于动态平衡，进一步提高企业的经济效益实现可持续发展的目标。然而实际管理中很多企业对自身现金流入和流出平衡掌控不好，尤其是房地产开发行业，因为项目初期往往需要大量的资金投入，项目周期的长与短一定程度上也决定了现金流的动态平衡，所以企业必须加强现金流预算管理[7]。首先，应构建完善的现金流预算管理体系，该体系的构建是提升企业现金流管理效率和水平的关键，其中预算管理组织和管理制度是构成该体系的前提基础，而管理体系组织应包括决策中心、财务中心以及其他相关部门。其次，还应做好现金流管理预算编制计划和预算调整，预算管理主要是根据房地产开发企业业务的特点来管理的，例如，日常销售回款、施工支出以及融资筹款等，同时财务中心还应通过日常支出管理来控制现金流，从而确保企业现金流预算管理能够顺利进行。

（三）加强现金流风险控制

要想促进房地产开发企业蓬勃稳定发展还应不断加强现金流风险控制。首先，房地产企业不同于其他行业，它是一种以集中付款为主营业务的运行企业，是资金募集以及进行生产个销售的企业，而在向顾客提供相应商品时势必要投入大量的资金，有些企业可能同时进行着很多项目，一定程度上就会加大现金流风险而影响经济收益。因此，企业应加强现金流风险控制。首先，企业应充分认识到房地产现金流风险对自身的影响，要不断提高现金流风险控制意识，作为土地和房屋集一身的综合性企业必须提高风险意识，这是降低现金流风险的有效方式，因为从拍地成功到支付土地再到第一比资金回款，都是需要花费较长时间的，可能需要1年以上的时间，所以必须加强现金流风险控制。其次，还应完善现金流管理制度，因为房地产开发企业的现金流具有特殊性，所以必须要对现金流进行有效控制和管理，通过采取多元化系统化的管理方式对现金流进行管理，从而推动房地产开发企业稳定快速发展。

五、结语

综上所述，时代的进步也推动了房地产开发企业的快速发展，它的稳定发展对我国国民经济整体水平具有明显促进作用，对调整社会关系也起着至关重要的作用和影响，不仅有利于促进我国土地资源合理配置增加財政收入，还可以加快城市化建设的步伐以及提高劳动生产率。但是当前房地产开发企业的融资与现金流管理依然存在问题，所以要想促进企业可持续发展必须调整融资方式和优化现金流管理，从而推动国民经济快速稳定发展，同时也能够实现整个房地产开发企业的优化与升级，推动其更为长远的发展和不断的进步。

参考文献：

[1]罗宏博.房地产开发企业融资和现金流管理的优化研究[J].纳税，2019，13 （15）：269+272.

[2]寇志强.房地产开发企业融资和现金流管理策略探讨[J].纳税，2019，13 （07）：184+186.

[3]肖璋.房地产开发企业融资和现金流管理的优化研究[J].中国集体经济，2019 （04）：147-148.

[4]孟雪萍.房地产企业资产证券化案例研究[D].新疆财经大学，2018.

[5]曾鸿杰.房地产企业融资模式研究[D].华东理工大学，2018.

[6]杨顶荣.基于融资的房地产现金流管理研究[D].云南大学，2016.

[7]李晓彦.房地产融资项目现金流偿债能力分析研究[J].沿海企业与科技，2015 （01）：64-66.