土地估价执业风险控制分析

崔靖忠 秦丽岩

摘 要 学习土地估价实务，总结分析土地估价执业风险类型，阐述项目估价过程风险控制及估价师和估价机构应对执业风险的措施，以促使估价机构持续健康发展，提高估价人员技术水平。

关键词 土地估价;执业风险;土地管理

中图分类号：F301.3 文献标志码：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2020.20.052

风险是指生产目的与劳动成果之间的不确定性，具有客观性、普遍性和必然性。管理者可以通过总结相关经验，提升自身能力来控制风险的不确定性，以达到减少风险发生的目的。

土地估价是土地估价师在调查分析后，采用科学的估价方法估算土地的价格。在这个过程中，影响宗地价格的因素既有一般因素、区域因素和个别因素，又有估价师技术水平、外部干预、职业道德等因素，都可能导致评估结果失实，给土地估价师带来执业风险。在估价过程中，估价机构和估价师有效规避执业风险是土地估价师加强自身保护，保持估价企业健康良性发展的关键。

土地估价执业风险大体可分为外部风险和内部风险。外部风险主要包括地方政府对估价机构的行政干预、估价机构恶性竞争、委托方提供估价对象虚假信息、估价师对土地市场信息了解不够充分等产生的估价执业风险。内部风险主要是由业务风险、估价师素质、企业管理等风险组成，主要包括估价机构承接了其能力经验以外的业务;估价机构或估价师于委托方存在利益关系;估价师经验能力不足、未尽勤谨义务、恶意执业;估价机构企业规模、股权结构、利益分配、财务管理、控制制度缺失、决策失误等[1]。

1 估价过程中的风险控制

1.1 承接项目阶段进行风险预估

1.1.1 预估估价项目可能存在的风险

估价机构在与委托方洽谈承接项目委托合同过程中，主要从以下2方面预估风险。1）委托方是否提出不合理要求。如果委托方提出不合理要求有悖估价师职业准则，估价机构应明确表明态度，婉拒委托方违背土地估价师职业操守的不合理要求。2）委托方提供的权属证明材料是否存在虚假情况。负责该项目的土地估价师应尽勤谨义务，通过登记发证机构或当地自然资源管理部门逐一核实委托方提供的项目技术难度与委托方的时间要求。估价机构技术水平难以完成估价對象估价技术难度的，估价机构应聘请有关专家做该估价项目技术顾问或与符合技术要求的估价机构合作估价，并且将该情况向委托方说明。估价机构估价师能力难以胜任估价项目技术难度，估价机构又不能聘请专家解决估价难题或不能与其他估价机构合作完成估价项目时，估价机构应拒绝接受估价委托。委托方在短时间内要求完成估价的，估价机构可以根据实际需要委派多名土地估价师负责完成该估价项目，决不允许为按时完成估价而降低估价报告质量[2]。

1.1.2 对于风险较大项目的风险防范

经预估项目存在较大风险的，估价机构应不承接该估价项目，并向委托方解释拒绝承接项目的原因。估价师也可以及时向估价机构上报可预见的风险，经公司领导研判后承接，并制定风险防控措施，对评估过程各阶段严格把关。

由于项目的特殊性，估价项目委托方提供的权属资料可能不齐全，负责该项目的注册土地估价师应勤谨调查。对于估价委托方提供的权属资料不齐全，在短时间内又不能补齐的，估价机构不应承接该项业务;如果承接该项业务，在遵循合法原则前提下在估价报告中对估价对象科学、合理设定假设条件，进行评估。

签订估计委托协议时应明确估价项目基本事项，包括估价对象、估价目的、估价时点;双方权利义务的内容;双方违约责任;协议争议解决方式。协议条款是估价机构与委托方签订委托协议时应在估价合同中明确的重要条款，通过设立合同将委托方提出的不合理要求排除是保证估价机构利益，规避执业风险的重要措施。

1.2 现场查勘阶段风险控制

现场查勘阶段应注意委托方是否提供虚假资料、评估对象范围是否明确、评估委托合同和实物及委托方提供的权属资料三者是否一致、权利状况是否存在瑕疵。现场勘查是能否对估价对象进行科学合理分析，进而对估价对象进行精准测算价格的前提。估价人员应认真进行现场查勘，对影响宗地价格的因素逐一记录，并拍照存档。估价人员在现场勘查时应对委托方提供的材料逐一甄别，通过走访当地国土及不动产登记部门核实估价对象权属的合法性;对于估价方提供的资料不齐全的，应与委托方沟通，由委托方补充相关资料后再进行评估。

1.3 宗地价格测算风险控制

该阶段主要执业风险包括法规政策、技术标准运用错误;权属权利判断错误;利用状况描述错误，估价师没有勘查现场，没有权属证书、规划条件、宗地图、位置图、照片等;地价定义错误;估价技术路线、估价方法选用错误;重要估价参数确定错误;案例选择错误;估价结果确定错误等。

宗地地价评估中的重要参数主要有区域因素和个别因素修正系数、收益还原率、期日修正系数、容积率修正系数、开发程度修正幅度、房价房租比、土地平均取得成本、平均开发成本、土地增值收益率、地价楼层分配率、税率、利息率、利润率。

测算过程通常对各种各样的参数进行选取，如收益率参数选取不当，估价结果会严重偏离。防控措施主要有：1）向行业评估专家咨询，由专家提供宝贵经验，准确确定估价参数;2）收集相近案例，采用内插法进行测算来确定估价参数;3）采用行业协会及时公布评估参数通过修正来确定[3]。

1.4 报告审核程序风险控制

估价机构应建立估价师自审、互审、部门负责人三审、公司技术负责人终审四级审核控制制度，主要审核报告中文字表述是否准确、精炼;语句是否通畅，有无错别字，排版是否整齐，编号是否统一;是否符合《城镇土地估价规程》及估价报告审核的要求;评估方法选择是否科学适当;审核估价对象权属证明及估价依据的真实性、合法性、完整性和有效性等。

2 估价师和估价机构控制执业风险的措施

2.1 估价人员控制估价风险的措施

估价师应提高自身修养，坚持职业道德底线，外业实地查勘勤谨细致，对于委托方提交的资料进行仔细核查，认真做好现场记录并留存影像资料;广泛咨询和收集行业分享估价资料，科学合理选用估价参数，报告编写严谨，合理使用假设限制条件与说明。

对于执业经验较少的新人，应着重培训土地评估行业管理的现状、土地估价行业标准、行业协会对机构和估价师的管理规定、估价具体作业流程、现场查勘的注意事项、估价报告的撰写要求等。对于项目经理，应着重对其进行项目沟通协调能力、业务拓展能力、管理能力、处理能力培训学习。对于报告审核人员应着重对其进行土地法律法规以及评估规范等相关政策内容培训，促使其学习各种估价方法，了解典型评估案例。

2.2 土地估价行业控制估价风险的措施

估价机构应不断加强评估机构诚信体系和人员技术经验学习交流建设，加强内部质量管理，按时完成行业协会对土地估价师的继续教育和考核。拒绝土地估价师挂证和一名土地估价师在两个以上估价机构从事估价业务，严查估价师以个人名义承揽业务。

参考文献：

[1] 刘宇驰，施威展.浅谈土地估价执业风险与防范[J].黑龙江国土资源，2006（8）：54.

[2] 王曙光，刘红瑛，吴淑莲.把土地估价的执业风险降到最低[J].中国土地，2006（11）：30-31.

[3] 陈士贤.浅谈土地估价行业的发展和作用[J].浙江国土资源，2019（12）：37-38.

（责任编辑：刘昀）