房地产企业项目管理模式分析

徐进

【摘要】本文对房地产企业项目管理模式进行了分析，明确了项目管理模式创设的重要性与具体原则，并提出了房地产企业项目管理模式发展的各个阶段，希望为关注此话题的人提供有效的参考。

【关键词】房地产;企业;项目管理模式

房地产企业项目的开发、生存与发展，还需要房地产企业对项目进行有效的管理，要求房地产企业能够积极创设符合自身发展的项目管理模式，对房地产项目的资金运营、人员、组织结构等进行有效的创设与管理，使得房地产项目的开发与建设符合实际的制度规范、社会需求以及购房需要，促使房地产企业的市场竞争力不断提升。

1、房地产企业项目管理模式创设的重要性

1.1加强过程控制

房地产企业项目管理模式的创设对项目运行的进度、质量、成本、安全等各个层面都作了明确的规划与管理，要求施工单位能够在保证施工质量、降低施工成本、保障施工安全的前提下在工期范围内完工，项目管理模式对项目运行过程的控制最终目的是盈利。

1.2提高项目运行效率

房地产企业项目是一个长期的过程，其中房地产项目运行对施工单位的选择十分重要，项目管理模式的开展对施工单位做出了明确的规范，在与施工单位达成合作之前也要以遵循项目管理模式的相关规则为前提，以此保障房地产项目的运行长期处于高效率状态。

1.3解决各类问题

项目管理模式的应用能够帮助房地产企业有效解决项目发展中存在的各类问题，如项目运行中存在投资问题、人员配备问题以及各类资源配置等问题，项目管理模式的创设帮助施工单位更好的执行项目管理制度，且通过项目管理模式的创新不断提高项目管理与控制的有效性，避免各类问题的发生[1]。

2、房地产企业项目管理模式创设的具体原则

2.1可行性原则

绿地、华润等房地产公司在开展项目管理的过程中注重对生命周期型模型的创设，并严格遵循可行性原则与模型进行创设，围绕房地产项目企业将项目管理模式分为四个阶段，分别为需求识别阶段、制定方案阶段、实施阶段以及结束阶段，其中需求识别阶段便要对房地产项目进行全面性的分析，积极搜集房地产项目相关的基础数据信息，并在该类信息技术上制定明确的项目管理方案。项目管理方案的制定要在符合相关施工规范的基础上进行方案设计，在项目施工的设计层面便要详细规划具体的进度、成本、质量与安全，为项目施工阶段做出明确的指导。实施阶段是项目运行的关键阶段，实施过程中既要严格落实管理模式的各类规范与要求，也要根据项目开展的实际情况合理的优化管理模式。结束阶段，需要对项目的质量进行检测、审核与交接，确保质量过关。各个阶段的设计与开展都需具备较强的可行性，使得项目管理模式充分适用于项目的发展。

2.2適用性原则

项目管理模式的创设必须遵循适用性原则，符合房地产公司运营模式、房地产项目投资运行等，如绿地、华润、铁狮门等房地产公司的项目运行与管理具备一定的资产管理性质，针对该类房地产企业的项目管理模式的设计与实施，在明确具体的发展方向后，需要灵活创设项目管理模式，并充分体现其非线性、平行的模式特点，使得项目管理模式本身具备一定的特殊问题与风险的抵抗能力。

2.3最优方案选取原则

房地产项目实施与管理之前可创设多个管理模式方案，对各类项目管理模式方案进行模拟与数据分析，严格遵循最优方案选取原则，选择最佳的房地产项目管理模式，使得项目的开展与运行更加成熟，提高项目运行的整体抗风险能力，保证房地产项目的稳定发展[2]。

3、房地产企业项目管理模式的各个阶段

3.1设计阶段

房地产企业项目管理模式的设计阶段要求设计人员对房地产企业、施工单位、监理单位、建筑材料供应商等建筑过程中涉及的各个机构进行综合的思考，合理的设计项目管理的目标，明确该项房地产项目中需要满足的各类需求，创设房地产企业项目管理的框架。项目管理模式的设计阶段会得出项目管理框架、项目记录表以及项目计划三项成果，其中项目管理框架主要围绕项目运行的整体目标设计具体的项目运行过程，其中包括施工图纸设计、施工人力、物力资源配置、施工材料准备等各个环节，尽可能完善项目管理的各个层面，构建完善的项目管理框架。

项目记录表主要用于记录项目运行过程中里程碑式的阶段，一些项目计划会分成前期、中期、后期三个阶段，而一些房地产项目也会以两个月、三个月为一个周期记录项目的完成程度，项目记录表严格按照时间顺序对项目进展进行记录，可用以检测项目风险、验证项目管理的实际运行情况等。

项目计划的拟定即根据项目施工需求将各类施工工作合理的安排在施工进度周期中，制定明确的项目施工计划表，如项目施工准备阶段、施工阶段、施工监理、施工结束验收阶段等，把握各个阶段中具体的施工工作，尽可能细化各类工作，确保项目计划实施的完整性与可行性。

3.2推测阶段

项目管理模式的推测阶段主要完成从项目组织构建、项目招标到项目进度计划制定的相关工作，应从职能分解与制定工作计划两个层面对项目管理进行推测，检测项目中各项施工计划开展的有效性，并及时发布施工计划。职能分解层面需要确认工作目标、整理工作内容、明确工作要求，要求围绕项目目标创设项目管理的组织结构，如总经理、副总经理、总工程师、总会计师、总经济师等，对项目施工中拆迁、物业、规划、工程、财务、销售等各项工作的开展做出有效的管理，保证房地产项目的稳定运行。明确具体的管理内容与工作要求后，还需针对项目施工中的各项工作制定明确的工作计划，各类工作计划都需要经过内容检测、需求检测、进度推测、目标方向确认等，才能投入实际的项目开展中。项目管理模式的推测阶段是项目进行计划检验的关键性阶段，该阶段中要求施工单位制定详细的工作计划，为今后的项目施工提供参考依据[3]。

3.3探索阶段

房地产项目管理模式的探索阶段主要是基于项目团队开展的在目标、技术、项目团队等层面的探索，在目标方面，必须从施工进度、质量、成本与安全等层面加强对施工团队、建立团队的沟通，加强对项目施工进度、质量、成本与安全的讨论，由施工设计团队把握各个方面的协调性，并由施工团队严格按照施工设计进行相关施工处理，由监理团队对各项目标与实际施工完成程度进行对比。另外，还需建立明确的反馈机制，能够及时将施工过程中存在的影响进度与质量的问题及时做出反馈，以保证项目施工整体运行的完善性。在施工技术层面，要求施工团队能够严格按照施工设计团队规范的相关施工技术操作进行处理，严禁随意变更、替换施工技术应用，并将成本控制的误差控制在2%以下，以保证项目管理实时的有效性。各个项目团队都具备项目施工的系统工作指导权益，邀请项目施工中的各个团队参与到项目协调会议、项目决策会议中来，及时对项目施工中存在的问题展开讨论，使得项目管理的有效性不断提升。

3.4实施阶段

项目管理模式的实施阶段也是房地产项目施工对项目管理模式的适应阶段，该阶段需要高度重视项目管理模式与整体项目施工运行的契合程度，观察项目管理模式对项目施工的监控与管理力度，是否能够对项目施工做出有效的规范。一方面，加强对项目建设单位、施工单位、施工监理单位等各个单位部门的交流与沟通，针对项目管理模式实施存在的问题做出明确的讨论，并总结项目管理模式创设存在的不足，并对各个团队在该类模式下的整体运行情况进行充分的了解。另一方面，加强对各个团队工作、项目运行、产品质量的评价，将项目管理模式实施过程中的各类内容做出明确的评价，观察其实施的有效性，并将各类评价直接与绩效审核相关联，督促各个团队严格按照项目管理模式完成相关任务。

3.5检验阶段

项目管理模式的检验阶段是指在项目施工完成后对施工质量、施工成本进行验收的关键阶段，该阶段需要加强对业主的项目评价、项目组织成员对项目的评价、项目组织成员的绩效评价等进行收集与整理，及时完善对项目管理模式的质量检验，从项目评价角度进一步完善项目的奖励机制、建设机制等，做好项目的收尾工作，保障项目检验工作得到有效的开展。检验阶段的主要任务是寻找项目施工与项目管理中存在的不足，总结工作中出现的各类问题并详细描述具体的解决方案，为今后的房地产项目管理总结相关经验。可根据总结的相关经验做出具体的问题说明，针对项目管理模式的创设提出可能存在的各类问题并做出明确的实施规范与说明，对项目管理模式的实施人员做出有效的指导，保证项目管理模式的应用质量。

3.6整理阶段

房地产企业项目管理模式的整理階段需要对项目施工过程中的各类信息进行收集与整理，如项目施工的进度计划表、成本控制数据信息、质量监理数据信息、安全防护措施相关信息等，加强对各类内容的整理，并将各类信息整理成该房地产项目的数字化文档，提交给管理部门进行审核。其中，包含房地产企业项目完成的质量检验文件，要求把握文件整理的全面性与完善性，确保数据的真实有效，并将各类文件整理成最终的项目管理模式报告，将报告和项目管理模式的相关文件同时上交给房地产企业，以方便后期对项目管理的评价。

结语：

总而言之，房地产企业项目管理模式的创设具有加强过程控制、提高项目运行效率、解决各类问题等重要性，在项目管理模式的创设中还需遵循可行性原则、适用性原则与最优方案选取原则等，确保项目在管理模式的运行下能够朝着明确的目标前进，并通过对项目管理模式设计、推测、探索、实施、检验、整理等各个阶段的分析，明确项目管理模式从设计到实施运行的重点与要点，促使房地产企业在项目管理层面的竞争实力不断提升。

参考文献：

[1]焦健.基于信息化的企业项目管理模式研究[J].现代经济信息，2019（12）：52+54.

[2]王乐宁，赵凯.基于战略视角的企业项目管理模式研究[J].居舍，2019（09）：164.

[3]王阳阳.房地产项目管理的自适模式问题探讨——以华侨城地产为例[J].科技经济导刊，2018，26（33）：217+205.