房地产企业财务管理问题及对策

隋洪萍

[摘 要]由于资金需求量大、开发时间长，以及对信贷市场的依赖，国家货币政策的不断收紧，大多房地产企业面临融资困难、回款压力增大等不利因素。面对残酷的现实环境，房地产企业需要不断完善财务管理，以实现企业长远发展。文章从资金管控、预算管理、财务制度、人员管理水平等方面对房地产财务管理存在的问题进行分析，并提出针对性的改善措施。

[关键词]房地产企业;财务管理;信贷市场

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.36.052

1 前言

房地产行业作为国民经济的重要组成部分，虽已进入成熟稳定的发展时期，但已不复昨日辉煌。为了提高自身竞争力，房地产企业需要采取措施，保证自身的稳定发展。因房地产行业具有投资大、项目周期长、规模较大、资金密集、高负债等特点，加上管理水平等各方面的原因，使得一些企业在快速发展的同时，财务管理出现了各种问题。众所周知，企业的发展离不开财务管理工作，一个企业管理水平的高低，很大程度上是通过财务管理工作直接体现并直观反映出来的，所以对房地产行业中财务管理问题进行科学合理的分析显得十分必要。

2 房地产企业财务管理特点及问题研究的必要性

房地产开发项目大多投资大，项目开发时间长，资金需求量大，许多房地产企业往往存在高负债，在销售短期遇冷的情况下，房地产企业依靠销售回款的路径就会出现障碍，回款受限将给房地产企业带来不小的资金压力。正是房地产企业的这些特点及现状，导致在财务管理工作中许多房地产企业的资金问题突显出来，但融资渠道受限;企业的全面预算管理不能与企业的发展规划相结合;财务管理制度尚未完善，岗位责任无法落实;财务管理人员的素养有待提高等，这些问题的存在影响了企业财务管理工作的正常开展。财务管理作为企业管理的重要内容，其水平高低直接影响着整个企业的发展水平。笔者认为，在这种情况下对上述问题进行深入分析探讨变得刻不容缓。

3 房地产企业财务管理存在的主要问题

3.1 资金链断裂风险加大

相对于前些年房地产行业发展迅速，行业处于增量上升阶段而言，如今已进入相对成熟稳定的存量时代，多地出台了限购政策，加上许多城市商品房库存量大，购房需求增长缓慢，房地产销售面临更大的压力。销售回款下降、资金回笼能力减弱，没有足够现金流做支撑，房地产企业不可避免地面临巨大的资金链压力，维持正常经营已经是很多房地产企业担心的问题。传统的融资方式是企业利用自身的良好信誉，通过抵押土地等方式向银行借款，以解决融资困难并维持正常运营。但随着国家货币政策的不断收紧，不得不清偿的债务和高额的贷款利息使得这种融资方式已不能满足企业的发展需要。上述情况的存在使得企业资金流动一旦出现问题，资金链断裂后果不堪设想。

3.2 未形成科学的预算管理体系

在实际工作中，许多房地产企业的预算管理没有与公司的发展战略和长远规划密切结合起来，也没有完整的预算指标体系，当然更不可能把预算管理落实到公司经营的全方位、全过程和全员参与上来，导致全面预算管理与企业战略相分离，战略目标的导向作用无法体现出来。部分房地产企业没有完善的预算评价及考核体系，预算目标无法落实到具体的部门及人员身上，考核结果无法落实到具体的部门和责任人。有些房地产企业的预算设置不够科学，笼统针对现金支出或成本费用进行简单的预算控制，不能很好地与公司的发展规划和实际情况结合起来，尤其是与房地产企业息息相关的资金问题，在编制预算时关注不够。

3.3 缺乏健全的财务管理制度及有效的监督和执行

现阶段，我国许多房地产企业的财务管理制度在制定和执行方面都有待完善，财务管理制度完善与否直接影响到企业的正常运转。具体表现在：公司财务管理制度不够完善，许多房地产企业的高层管理者对财务制度的建立健全重视度不够，设立的制度漏洞较多，不切合企业发展的实际;在制度的贯彻执行上，公司各阶层没有在思想上高度重视，已建立的制度形同虚设;同时因职权范围划分不清，缺乏系统的监督和规范的管理措施，执行起来困难重重。

3.4 财务人员管理水平有待提高

许多房地产企业的财务管理工作不被重视，财务管理人员业务水平不高。主要表现在：许多房地产企业的高管层对财务管理工作不够重视，对财务管理的重要性认识不足，认为财务部门只需要把做账、报税等基础工作做好便可，是后勤部门，没有必要投入太多人力财力资源;财务管理人员的水平有限，缺乏一定的职业水平和素养，对财务管理工作认识不深，缺乏财务管理的基本能力，很难有效地满足房地产企业的财务管理需求;另外，财务管理部门缺乏行之有效的监督激励机制，财务人员的积极性和主动性很难被调动起来。

4 改善房地产企业财务管理的对策

4.1 增强企业融资能力

资金是房地产开发企业实现持续经营的核心要素，它是企业财务状况的真实反映。房地产项目需要投入大量的资金来运作，用有限的资金促使企业良性发展，是每一家房地产企业必须面对和解决的难题。其一，销售回款是资金回流企业的最好途径。房地产开发企业如果想要降低經营风险，需要通过销售快速回笼资金。众所周知，资金是有时间价值的，其在流动过程中产生价值并使企业从中获利，因此企业需要提高对资金时间价值的重视。对于提前缴纳首付或者办理贷款的客户，可以给予优惠折扣或者赠送物业费等措施，加快资金回流。其二，采用多样化融资手段，降低企业融资成本。传统的债务融资方式，能维持企业的正常运营，但也造成了企业的负债率急剧增长。在当前经济形势下，资金问题变得比以往任何时候都要突出，房地产企业可以在传统融资渠道的基础上，通过与其他企业开展项目合作来吸引资金。比如，企业可以和其他项目开发企业进行合作，通过共同开发、利润共享、资金共投等方式，解决资金的来源问题。对于规模较大、资金需求大的企业，可以考虑加强与证券市场的相互对接，开发出新的融资途径和市场，通过对企业融资结构的合理调整，缓解企业融资困难的局面。

4.2 树立全面预算管理思想

实施全面预算管理，必须与公司发展战略密切结合，做到全员参与，全范围覆盖。首先，实施全面预算管理，必须与企业战略目标保持高度一致。全面预算管理作为实现企业长期战略目标的一个基本手段，要围绕企业战略目标的实现展开全面服务。在预算的组织实施和编制方面，要契合企业的战略发展目标，核心就是按照战略目标的发展方向，对企业未来发展做出计划和安排，对资源进行合理的控制和分配。其次，发挥全面预算管理的作用，根据企业的实际情况，将预算范围覆盖到全公司、涉及企业经营的全过程及全员参与上来。建立预算考评及激励机制，根据预算完成与预算目标的比较，找出差异存在的原因，据以评价各预算层级及个人的工作业绩。只有与业绩考核相结合，才能充分调动员工积极性，提升工作效率，促进公司整体效益的提高。另外，考虑到资金对房地产企业的重要性，根据企业的实际情况编制资金预算，按月分项目来设置资金台账，并定期对项目资金的使用情况进行分析，按项目进度、合同支付比例合理安排资金，最大限度地优化资金的使用。如各项事务都能够按照预算管理体系和方法来进行，全面预算管理思想才能真正落地，进而实现企业的长久发展。

4.3 健全并落实企业财务制度

建立并完善财务管理制度，将岗位责任落地。其一，在建立常规制度的基础上，根据房地产企业管理工作的需要，专门设立建设项目资金管理办法、房地产开发项目核算办法、工程项目竣工财务决算管理办法等针对房地产企业的各种办法。其二，依照公司财务制度和岗位责任制，明确划分公司经营管理层、财务部门的职权管理范围，实现财务管理的高效运行，提高企业整体管理水平。根据财务管理工作的要求，将岗位责任制落到实处。尤其是财务人员要认真贯彻执行岗位责任制，尽职尽责，如实反映和监督企业各项经济活动;在处理具体事务时，必须坚持原则、照章办事、不能徇私。对于违反国家财经纪律和企业财务制度的事项，必须做到予以拒绝执行或上报公司管理层。

4.4 加强财务管理人员综合素质

高素质的财务管理人员决定着财务管理工作的效率，因此提升财务管理人员的水平及素养对财务管理工作至关重要。首先，公司管理层应该改变对财务管理工作的固有认知，财务管理不是企业经济活动的记录，财务管理工作应该贯穿公司发展的全过程。其次，需要对有关财务管理人员进行定期培训，让其能够及时地了解、掌握最新的财务管理经验，不断提高和充实自身。房地产行业的财务管理工作，需要不断加强对成本、税务筹划等方面的系统学习，只有这样才能与外部不断变化的市场经济环境相适应。最后，在落实岗位责任制的同时，建立科学有效的考核机制。实现财务各个岗位责权利相结合，实行个人奖金与工作业绩挂钩的奖惩办法，调动财务管理人员对工作的热情，使财务工作有条不紊地进行，以便更好地为公司服务。

5 结论

综上所述，在当前的经济形势下，房地产行业正面临着前所未有的挑战和机遇。财务管理工作作为企业管理工作的重要组成部分，为企业有序运转提供了重要保障。只有不断地强化财务管理工作，找出问题的根源，有针对性地提出解决办法及改进措施，企业才能不断提高经济效益，并做大做强。鉴于目前的经济形势，从房地产企业财务管理工作的实际情况来看，虽然依旧存在不少问题，但加强对这些问题的关注，重点做好企业融资工作、加强全面预算管理，建立健全企业财务管理制度，并不断提升财务人员的水平和素养，促进财务管理工作不断得到完善和发展，企业才能健康发展并永葆生命力。

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