房地首次登记时可不再进行土地分摊

徐映雪

摘要：分摊土地使用权面积是因阶段性管理方式不同而衍生的产物，在房地分散登记时期就已存在，由来已久。在全国范围开展不动产统一登记后，由于国家级法律法规并未明确规定强制性进行土地分摊，国内各地登记机构的处理方法不尽一致。试结合一则实际案例，简要分析房地首次登记时能否不再进行土地分摊。

关键词：首次登记;土地分摊;案例

中图分类号：F293.33 文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2020）03-0034-36 收稿日期：2020-01-20

案例：A公司申请办理一栋幼儿园的首次登记，该幼儿园为一住宅小区内的配建幼儿园，幼儿园主楼旁边有一个800多平方米的操场，但并未用围栏等实体隔离物与幼儿园以外的小区部分隔离，A公司提交的总平面图等规划批准材料对幼儿园的土地使用面积也未明确标示。不动产登记机构在办理该幼儿园首次登记时如何登记其土地分摊面积？

笔者认为，分摊土地使用权面积并非一个法律概念，较为抽象虚拟，一般是指土地开发范围内不同建筑物所有权分别对应的土地使用权。是因阶段性管理方式不同而衍生的产物，在房地分散登记时期就已存在，由来已久。在全国范围开展不动产统一登记前，有的地区实行房地分散登记，有的地区实行房地一体登记。对土地进行分摊主要是房地分散登记地区的做法，因分散登记时房屋登记簿上不体现土地使用权的具体信息，通过每个房屋建筑面积对应分摊一定土地面积的方式，给房屋所有权信息和土地使用权信息搭建一个桥梁，以实现指标意义上的关联。

原国土资源部于2002年2月下发了《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》（国土资发〔2002〕31号），其中第3条规定：“为保证住房用地登记工作的进度，对当前各式各地普遍存在的楼房用地分摊难的问题，可根据不同情况，采取不同方法加以解决。对地方已有明确规定的，可继续按规定执行。对没有规定，且有明显界线的住宅小区，可以按住宅小区形成的封闭界线，设立共用宗进行土地面积分摊。对开放式难以确定明确界线的住宅小区，可按楼房基座占用土地面积进行分摊，对楼房基座占用土地面积以外的公用部分土地面积可以只造册，不登记，在造册时，明确公用部分土地面积归该楼房所有业主共有”。

2015年3月，原国土资源部下发了《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号），对不动产登记簿使用和填写做了相关规定，要求填写按照不动产权籍调查的有关技术规定计算的独用土地面积、分摊土地面积。权利人在一宗地内的独用土地面积和分摊土地面积之和为该权利人的土地使用面积。在全国范围全面开展不动产统一登记后，新版不动产登记簿延用了原登记簿的做法，可继续记载土地分摊面积，但部里下发的数据规范及系统显示，土地分摊面积并非必填项，不填写也不会影响数据汇交。

那么在进行房地首次登记时，是否一定要记载土地分摊面积呢？由于国家级法律法规并未明确规定强制性进行土地分摊，国内各地登记机构的处理方法不尽一致。有的地区继续延用原分散登记地区的做法，首次登记时对每一个建筑物都记载土地分摊面积;有的地区区分了不同类型，要求住宅小区以不分摊土地面积为原则，分摊土地面积为例外，非住宅以分摊土地面积为原则，不分摊土地面积为例外;有的地区规定比较弹性，要求按不动产权籍调查有关要求执行，可以分摊的继续分摊，确实分摊困难的可暂时不予分摊，如郑州市;还有的地区彻底取消了土地面积分摊，如南京、天津、青岛、深圳等地，不动产权证书上记载宗地土地使用权总面积。笔者支持最后一种做法。

其一，在房地分散登记时期，土地分摊面积确实是一个重要的技术指标，是连接房屋和土地的唯一纽带，在办理土地登记、征收土地使用税及补交土地出让金等方面都得以应用。但全国实施不动产统一登记后，这一制度实施背景已发生彻底变化，房屋所有权信息和土地使用权信息在一本证书上得以体现，在实质上与形式上都已成为一个有机的整体，无需再借助分摊土地面积的形式得以关联。目前在补交土地出让金、征收土地使用税等计算公式中，影响因子已不再包括土地分摊面积。

其二，在实际操作中，计算土地分摊面积时会受到不动产单元的位置、用途等因素的影响，没有规定统一的分摊标准，目前存在多种分摊方法，主要有分摊建筑物基底占地面积、建筑物正投影面积、整宗地土地面积等几种方式。其中分摊建筑物基底占地面积是住宅建筑物采用最多的一种分摊方式，一般把住宅建筑物按四边最外点，外延1.5米的矩形作为建筑物占用建设用地范围设立共有建设用地使用权。每户房屋的建设用地使用权按照按份共有使用权进行登记。分摊整宗地土地面积是商业、工业建筑物常采用的分摊方式。几种分摊方式各有优略，但均存在一定误差和局限性。实践中如涉及到地下车库开发或开发单位采取分期开发、合法进行规划变更等情况，就会给上述土地面积分摊方法带来不同的实践难题。如按整宗地进行土地面积分摊的商業、工业项目，涉及分期开发的，随着工期进展，建造完成的房屋逐渐增多，先期已登记完毕的土地分摊面积这一指标也随之不断变化，直至最后一栋建筑物建造完成时为止。这期间如在不动产权证上对土地分摊面积进行了记载，则指标的每一次变化均需办理变更登记，不具有可操作性。再如小区内一栋建筑物通过合法变更规划增加了建筑面积，但在变更前地上建筑物已将地表土地全部分摊，这就使得合法加建的房屋无土地可分摊，也无法享有相应的土地使用权。

其三，现无任何法律法规要求必须记载土地分摊面积。根据《操作规范》1.2.2规定的一体登记原则，房屋等建筑物、构筑物所有权登记应当与其所附着的土地一并登记，保持权利主体一致。这里规定了对房屋进行登记时应一并登记所附着土地的面积，但对是否登记各产权体具体分摊的土地使用权面积并未明确。

其四，《物权法》第93条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有指按各自的份额享有权利，共同共有指对权利不进行份额分割，权利人共同享有权利。根据《不动产权籍调查技术方案》5.1的有关规定，在地籍子区内，两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。所谓共用宗，即两个或两个以上的土地使用权人共同持有同一宗土地的使用权，界线不明。

《建筑物区分所有权司法解释》第3条规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。由此可知，业主对建设用地使用权形成了一种准共有状态，属于特殊的按份共有，界线是难以划清的，根据《物权法》及《不动产权籍调查技术方案》的有关规定，应设为共用宗。

其五，土地面积是不动产自然状况的表现形式，在实物形态上是一个不可割裂的主体，而土地分摊是一个虚拟抽象的概念，即便确定了某户房屋的分摊土地面积，也无法明确其具体位置和界线，因此只需明确业主共同享有该宗地土地使用权即可，每户业主能分摊到多少面积的土地使用权并不重要，没有实际性的意义。此外，记载该宗地土地使用权总面积，能更加直观的体现业主对该宗地拥有合法使用的权利，而不是仅对分摊的土地面积拥有使用的权利，对业主权利不但不会产生影响，反而更有利于保护其合法权利。

具体实践中，各地可以出台地方文件的方式，停止对土地面积进行分摊。以文件出台的时间为节点，对前期已记载土地分摊面积的信息，或采用技术手段对相关技术指标予以屏蔽，或根据“新法优于旧法、法不溯及既往”的原则予以保留，在办理后续转移登记业务时再行取消。

针对上述案例，不动产登记机构在对幼儿园进行首次登记时如记载其土地分摊面积，则必须判明主楼旁边操场所占800多平方米土地的权利归属。如规划专供幼儿园的幼儿活动使用，则应计入幼儿园的土地分摊面积，首次登记时登记为A公司所有;如规划供全小区的业主使用，则不应计入幼儿园的土地分摊面积，首次登记时登记为小区全体业主共有。但由于A公司提交的总平面图等规划批准材料对幼儿园的土地使用面积未作明确标示，现场也未有实体隔离物予以区分，不动产登记机构对幼儿园的土地分摊面积难以确定，如盲目登记则极易引起小区业主和A公司的纠纷。当然登记机构也可以选择对规划部门发函，请其明确该操场是否属于《物权法》第73条所规定的“建筑区划内其他公共场所和公用设施”，等其复函后再行办理。但此举势必延长了A公司取得不动产权证的时间。基于之前的分析，建议首次登记时不再记载该幼儿园的土地分摊面积，只记载其建筑面积及该宗地土地使用权总面积。