房地产恶化了收入分配？

赵奉军

2017年11月，18位考古学家在《自然》杂志上联合发表了一篇论文。论文想回答的根本问题是：人类从11000多年前的狩猎采集社会到半农耕社会再到全农耕社会，最后到工业社会和如今的后工业社会，财富和收入差距，究竟是越来越平等，还是越来越不平等？这18位考古学家通过对遍及全球的63个考古遗址的考察，结论是：收入和财富的差距一直在拉大，人类社会的大趋势是不平等。另外，乐施会的报告显示，世界上最富有的85个人包括比尔·盖茨、沃伦·巴菲特等拥有的财富比世界上最穷的35亿人的财富都多。我国同样如此，根据世界从1995年至2015年这20年间，我国收入最高1%和最高10%人群的收入占全社会收入的份额分别由9.3%和33.6%上涨到13.9%和41.4%，个人净财富最高1%和最高10%人群拥有的财富占全社会财富的份额则分别由15.8%和40.8%上涨到29.6%和67.4%。

究竟是什么原因导致了不平等愈发严重呢？房地产在收入和财富分配恶化过程中的角色又是什么？在法国经济学家皮凯蒂那本引发全球关注的《21世纪资本论》中讲到了一条规律，即r>g，r为资本收益率，g为经济增长率。如果资本收益率大于经济增长率，那掌握资本的阶层的收入和财富份额会越来越高，最终顶层的1%的收入和财富份额高得吓人。皮凯蒂对资本的定义比较宽泛，他把所有能带来流量收益的财富和资源都称之为资本。毫无疑问，房地产也在这个资本范畴中。那随之而来的问题是，如果房地产的资本收益率高于经济增长率，房地产是否恶化了收入分配？

如果看过去的历史，这个答案毫无疑问是肯定的。皮凯蒂在书中也谈到了房地产的特殊性，他谈到了发达经济体财富收入比在过去40年间惊人的上升，而首要原因来自于房地产部门自身的变化。比如英国住房财富/国民收入的比例从1970年的120%上升到2010年的300%，法国同期由120%上升到371%。比例的上升只有在房地产的收益率（r）大于国民收入的增长率（g）才可能。国内也有人估计了这个比例，数据估计值超过400% （国内的房地产财富据推断超过400万亿元，2018年中国GDP91万亿元），不比英、法差。

这400万亿元的房地产财富分配状况自然也是非常不平等的，我们在一些披露的案情中已看太多的“房叔”“房爷”甚至“房祖宗”。另外，存量和流量是相互转化的。400万亿元存量房地产资本每年会产生巨额的流量收益，这些收益又会再次加剧收入和财富的不平等。根据李实教授的研究，反映收入分配不平等的基尼系数在0.48-0.52之间，而财富分配不平等的基尼系数在0.76-0.79之間，并且没有好转的迹象。鉴于房地产财富在中国家庭财富配置中的核心地位和严重的不平等以及房价更快的上涨，房地产确实成了收入和财富差距的放大器。

房地产对收入和财富分配不平等的传导还要考虑收入和阶层的流动性。有时候收入差距虽然很大，但收入、财富和阶层的流动性也很大，比如说穷人能够从收入的底层阶梯往上走，那也不会造成很大问题。风水轮流转，大家都有盼头，最怕的是收入、财富和阶层固化又不认命。按照李实教授提供的数据，在1993-1995年，中国城市的高等收入者有64%的概率一直维持高收入，到了2011-2013年，这个概率上升到84%。可见，最近几年大众在阶层固化上的担忧不是多余的，而房地产无疑在这个阶层固化中发挥了重要作用。那些在一线城市拥有房产资本的人在整个社会收入和财富阶梯中的地位其实是相当稳固的，而那些无力无法拥有房产的人需要在其他方面更加努力才不至于沦落到社会底层。这又是一个残酷的现实。同时，房地产加剧社会阶层固化还在于通胀对不同阶层的影响是不一致的。工薪阶层主要是固定收入，面临着通胀的不利冲击，而资产性收入比如说房租往往会随着通胀上涨，这会稳固有产者的地位。我在前期专栏中讲当前中国不用担心通胀，但在长期有更多的不确定性。

更进一步，这里面还存在一个正反馈的问题。富有阶层拥有更多的房产，且房产涨得更快，自然会恶化收入分配。而收入分配恶化之后，也可能会导致房价上涨。举例：由于市场总是遵循价高者得的原则，假设现在市场供应4套新房，10个消费者的收入分布是3000元、6000元、8000元、9000元、1万元、1.2万元、1.3万元、1.5万元、3万元、5万元，则房价会定在1.3万元;一段时间之后，收入分配变得更不平等，大多数人收入没有变化，只有前面的人收入大幅增加，收入分布变为3000元、6000元、8000元、9000元、1万元、1.2万元、3万元、5万元、8万元、20万元，则房价会变成3万元。在这个我杜撰的案例中，连中位数收入都没有变化，仅仅因为高收入者收入增长得更快，结果是房价更快地增长。从宏观上讲，收入分配如果变得更不平等，会导致消费难以持续增长、实体经济投资引诱不足，财富无处可去只能继续购买包括房地产在内的安全资产，房地产逐渐金融化变成富人的投资工具和资产的仓库，这会继续导致房价上涨并将很多人挤出商品房市场，从而导致收入和财富分配继续恶化。香港的房地产市场及其社会经济局面，很大程度上与这种收入分配失衡有关。

党的十九大报告指出：“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”财富和收入差距的扩大，正是发展不平衡不充分的典型表现之一。收入和财富分配恶化的后果不仅仅是经济上的，在社会、政治等诸多领域都会造成恶果。拉美很多国家至今在中等收入陷阱里面挣扎，收入分配严重失衡是一个重要原因。正因为如此，中央提出的“房住不炒”和稳定房价的意义绝不仅仅是担心房价上涨造成的金融稳定风险，而是有更多的社会经济方面的考虑。这么多年来，我对限购以外的行政性干预措施都不赞成，唯独很少批评限购（海南除外）。究其原因就在于，限购有利于遏制富人阶层的囤房行为，本质上是一项有利于中低层收入群体的再分配措施（至于房产税是否具有收入再分配缩小收入和财富差距功能，我将另文再叙）。对稳定房价，有些城市政府认为商品房价不用去管也管不了，只需要管好保障房就行了，甚至商品房价高涨带来土地出让金上涨使得城市政府有实力去盖保障房。这种思路在我看来非常有问题。因为当房价上涨造成收入分配失衡社会撕裂后，一方面将更多的人挤出到了保障房的需求端，另一方面，无论采取什么形式的住房保障都会造成很多麻烦。

最后，有一点疑问我还是要说明。我虽然以《21世纪资本论》佐证收入分配越来越不平等，但我对皮凯蒂所说的r会持续超过g是有怀疑的。我在《房价合理的三个标准》（见《中国房地产》综合版2019年第12期）中谈到过去100多年16个富国住房资本的回报率是最高的，高过股票和债券。但是，房价增长率如果持续超过收入增长率，那么长期房价收入比就是无穷大，这肯定不现实。所以，过去20年中国房价狂飙突进造成收入分配恶化这个观点我是接受的，但我并不同意未来还会如此。