服务与智慧双轮驱动的楼宇经济管理模式及实现路径

吴金群

（浙江大学 公共管理学院，浙江 杭州 310027）

自20世纪中叶开始，发达国家在复兴中央商务区（CBD）的基础上，逐渐形成了具有都市特色的楼宇经济。20世纪90年代以来，我国的楼宇经济继网络经济、知识经济、总部经济之后，首先在上海、深圳、北京等地出现，随后向广州、天津、杭州、南京等经济发达城市渗透[1]。然而，不少地区楼宇经济的管理未成体系、服务不够到位、数据缺少整理、人员跟不上发展。本文主要以CBD为例，构建服务与智慧双轮驱动的楼宇经济管理模式，并提出楼宇经济协同治理的实现路径，试图为楼宇经济发展和协同治理提供新的解决方案。

一、楼宇经济管理的几种传统模式

一般来说，楼宇经济是指以各类楼宇、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过开发、出售或出租楼宇引进各类企业，集聚、衍生和扩散到相关产业，从而扩大财税来源，带动区域经济快速发展的一种经济形态。因为楼宇经济具有高度的要素集聚效应、巨大的规模经济效应和显著的财政税收效应，它被人们称为“垂直的印钞机”或“立起来的开发区”[2]。在实践中，政府规划与管理、服务体系完善、基础设施配建、人力资源与招商引资等因素对楼宇经济发展有显著影响[3]。就楼宇经济的管理模式而言，当前主要存在三种类型：

（一）碎片化管理模式

采用横向分职能、纵向分层的科层制方法，对楼宇经济进行碎片化管理，是最传统的模式。具体来说，就是强调各部门之间具有明确的专业分工、按照等级组织职位存在清晰的命令链条、运行过程严格遵守相关的法规和制度、根据一定的技术资格来甄补新的人员、不能因个人的情感好恶而影响到公务的执行、管理者是职业化的专家而不是所管理单位的所有者。在横向上，平行设置不同的职能部门，对区域内的公共事务进行专业化的分工管理；在纵向上，按照市政府、城区政府、所辖街道等层级，进行职责权限的明确划分。作为市政府或城区政府派出机构的CBD管委会，其内部也存在横向部门的分工和纵向层级的嵌套。这些特征，是城市政府管理的常态。然而，碎片化管理模式与众不同之处主要在于，过于强调各部门之间的专业化分工，而缺乏对楼宇经济的整体性治理。

在这一模式下，CBD 管委会和所在城区政府或街道办均不设置综合性的企业发展服务中心，而是由各相关职能部门具体对接企业的经济、社会服务需求。以北京朝阳CBD 为例，管委会下设综合处、行政财务处、规划处、建设处、发展处、环境协调处、产业促进处、工程管理处、工程协调处等部门。虽然管委会的主要职责之一是协调市、区有关部门和属地街道办落实商务中心区各项管理工作，但是对楼宇经济的管理是通过市和区的各职能部门分别实现的，呈现出明显的碎片化特征。这一模式在面对单一事务时，可以依托专业化分工有效提供公共服务。但在面对综合性事务或企业多种需求时，沟通协调成本就会大幅增加。

（二）楼宇社区治理模式

楼宇社区是楼宇经济发展和社会管理相融合的管理模式[4]。杭州市下城区在全国率先实现了对楼宇经济概念的超越，探索建立了以楼宇社区综合党委、楼宇社区综合服务中心、楼宇社区促进会为标志的“三位一体”楼宇社区治理模式，使商务楼宇由单纯的“经济空间”转变为“社会综合体”，实现党委政府、楼宇业主、入住企业和企业员工等复合主体的多元共治。楼宇社区模式旨在通过社区化管理与服务的工作方式，向楼宇企业和员工提供全方位的贴身服务，把“企业找服务”变成“政府送服务”，实现经济服务、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设等服务内容“五进楼宇”，真正做到政府服务企业“零距离”[1]。随后，这一模式在全国多个城市扩散。

以杭州市下城区为例，具体做法主要有：（1）组建楼宇社区综合党委，形成“一个核心、多个堡垒”的楼宇社区党建架构。其中，“一个核心”是指楼宇社区综合党委，“多个堡垒”是指楼宇社区综合党委下辖的党组织。楼宇社区综合党委的建设，健全了商务楼宇的党建工作平台，既可以为楼宇企业通过党组织提出实际困难并寻求帮助提供有效载体，也有利于实现基层党建全覆盖，解决商务楼宇内党的机构分散、党员流动性大等问题，从而实现党的建设从碎片化向区域化的转变。（2）建立楼宇社区综合服务中心，实现公共服务从被动到主动、碎片到整合的转变。通过“一楼六员八人”的综合服务工作小组，为楼宇业主和入住企业提供及时、有效的全方位服务。同时，建设楼宇社区综合服务信息化平台，打造虚拟的楼宇社区生态系统。该平台以楼宇经济信息管理系统为主、以楼宇综合服务中心网站和各相关部门的楼宇经济衍生子系统为辅、以楼宇社区即时通信平台为补充，确保楼宇企业及员工快速得到回应性服务。（3）设立楼宇社区促进会，创新楼宇社区的自治方式。楼宇社区促进会主要由楼宇业主、楼宇企业、物业公司、楼宇党组织、楼宇社区综合服务中心等组成。相关各方自荐或推荐候选人，然后经民主选举产生理事会。楼宇社区的重要事项，由楼宇社区促进会出面，各会员单位协商处理。

总体上，这一模式在为商务楼宇提供社区化服务上，有重要创新。但是，伴随楼宇社区服务中心的建立和服务力量的下沉，不仅增加了行政成本，而且也有政府过度干预市场之嫌疑。

（三）企业发展服务中心模式

为了对楼宇进行更好的服务，部分地区在街道办或管委会设立了企业发展服务中心。在街道办设立企业发展服务中心，意味着对商务楼宇及其企业的经济服务、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设等职能都交给了街道办，而CBD管委会主要负责区域内的规划设计、工程建设、招商服务、综合管理、事务协调等工作。比如在杭州市钱江新城，江干区四季青街道统筹协调楼宇招商和企业服务，专门成立了企业发展服务中心。中心下设企业部、产业部、综管部、党群部，按照“定人”“定楼”的工作思路，组建楼宇综合服务小组，按片、按组网络化对所属楼宇进行综合管理，做好二次招商、协税护税等全方位公共服务。同时，设立企业服务大厅为企业提供政策咨询、证照办理等一站式服务。

在管委会下面设立企业发展服务中心的模式，目前在CBD的治理实践中相对少见，而较多地出现在各类开发区。这主要是因为CBD 管委会与属地政府之间的分工，不同于开发区管委会与属地政府之间的关系。总体上，CBD 管委会的职责权限要比开发区管委会少一些。更何况，诸多开发区已经开启向一级政府演化的趋势。无论属于哪种情况，管委会作为上级政府的派出机构，下设企业发展服务中心作为其内设机构或直属事业单位，具体对接区域内企业的全方位服务。在苏州工业园区，企业发展服务中心是为区内企业提供多方位深入服务的重要载体，其主要职能是通过整合现有政府服务资源、创新服务内涵和外延、提升服务深度和质量，对企业实施培育、培养，推动其发展壮大。在杭州萧山钱江世纪城，则正在探索完善CBD管委会的企业发展服务中心。

总体上，企业发展服务中心模式较好地为辖区企业提供了一站式服务，但在协同包括社会组织和企业在内的各利益主体行动、充分发挥信息技术作用等方面还有一定的提升空间。

二、服务和智慧双轮驱动的协同治理模式

在实践中，没有哪一种管理模式是绝对正确或绝对错误的，关键是要紧密结合经济发展水平、政府管理能力、市场成熟程度和社会发育状况做出权衡。我国公共管理的改革方向是构建以公共需求为导向、人民满意的服务型政府。具体到楼宇经济的管理来说，服务型政府建设就是要根据楼宇业主、入住企业和员工等利益相关者的公共需求，紧密结合CBD的未来发展规划，提供经济、社会、文化、生态等全方位的优质公共服务。在楼宇经济发展过程中，我国大多数城市政府没有成为与市场相对立的替代物，也不是作为附着于经济体系之上、负责解决协调失灵问题的外在全能机构，而是作为市场经济运作中的内在参与者，以公共权威校正市场失灵，促进民间机构成长，并尽力克服自身失灵。此时的城市政府不仅仅是一只“看得见的手”，而且是作为一只“灵巧的手”，在增进市场主体活力、规范市场体系运行、培育社会自主力量的基础上不断地完善自身的管理和服务方式[1]。

当前，信息与通信技术（ICT）的发展把世界带入了一个全新的时代，智慧城市（smart city）、智能城市（intelligent city）、虚拟城市（virtual city）等新的概念应运而生。虽然智慧能否带来“治理”仍是一个值得深思的问题[5]，但通过ICT 把CBD 改造为E-CBD已成为流行的发展趋势，具体体现在CBD的信息存储、数据管理、交通治理、楼宇智能化等各个方面。智慧城市的建设通常被定位为ICT平台与系统的建设及其应用，其本质是通过信息与通信技术及其应用同城市的深度融合来提升城市规划的智能性和城市运转的灵巧性[6]。而数据开放、共享和利用三个环节，包括数据开放的平台、内容、政策、技术，数据共享的数据标准、共享协议，以及为促进数据利用而采取的一系列保障措施，是决定智慧城市建设成败的关键[7]。

在一定程度上，信息与通信技术可以提升城市智能化程度，但其本身并不能让城市更智慧。只有在组织、政策和技术的共同作用下，智慧的理念、前瞻的思维方式、可持续性的计划才能将城市引向智慧发展之路[8]。城市本质上是由物理系统、社会系统及信息技术系统彼此贯通耦合乃至融合而成的复杂巨系统。其中，人是贯通物理系统、社会系统和信息技术系统的关键“桥梁”。因此，不应把智慧城市建设局限于信息与通信技术基础设施、平台及构建于其上的各类信息系统，而应着眼于把城市作为复杂的“物理-信息-社会系统”并发展其整体智能。从某种意义可以讲，智慧城市建设目标并不是建成智慧城市，而是逐步从配合（complementing）、耦合（coupling）发展到融合（convergence），从而持续提升城市的智慧程度[6]。

楼宇经济的智慧治理，需要通过信息和通信技术将人、信息和城市的各项要素连接起来，重组城市的技术系统、物理系统和社会系统，从而创造绿色可持续发展的楼宇经济、有竞争力与创新性的商务楼宇以及持续改善人民生活品质的城市CBD。在实践中，数据挖掘和智慧驱动不仅关乎技术，更有赖于各利益相关者基于人本主义和全局整体利益的协同合作。无论对协同治理如何理解，国内外的研究都不约而同地强调了三个方面：（1）协同治理是为了解决那些仅凭政府部门，或仅靠单个组织无法解决的公共难题；（2）协同治理最大的特点是以共识为导向，决策虽需要更多时间，但执行迅速；（3）协同治理的决策过程是集体的、平等的，可以提高利益相关者的平均满意水平[9]。而且，协同治理的形态一般是网络化的，并有明确的愿景目标、权力关系、资源配置和偏好选择。

面对存在高度棘手和个性化问题的复杂社会，不仅需要提供公共服务的新模式，还要为问题的解决方案提供必要的工具。解决单一部门难以解决复杂问题的最佳方案，不是去重新设计新的组织图表，而是应该尽可能地去融化组织间的强大边界[10]48。网络化协同治理模式为公共服务的实质性改进和管理挑战的最终解决都提供了充足的机会，同时也可以为政府合作机制、市场交换机制和社会协同机制的相互耦合提供基础性的框架。它有两个紧密相关的核心范畴：一是协同网络的结构，涉及协同成员的组成、网络的界限、主要任务等；二是网络成员间的协同，涉及资源依赖、权力交换、利益共享等。网络化协同治理之所以这么重要，是因为它与市场治理和科层治理相比，有自己独特的特点和优势[11]。在实践中，可以采取激活（activation）、协调配合（orchestrate）和调节（modulation）三个技巧[12]。激活即政府劝说、引导行动者参与到网络中来；协调配合是指政府通过沟通、讨价还价等方式，使得各行动者更好地相处，从而使网络的运行更为有效；调节是指政府综合运用奖励与惩罚措施，对网络中各行动者的行为进行调整[13]。

对于楼宇经济发展来说，网络化的协同治理既重视多元化的主体参与治理，又支持政府有关部门在协同过程中扮演事实上的领导者作用。此时，呈现的是“非对称性网络治理”的状态[14]。政府承担了“元治理”角色，主要负责多元主体的培育、治理结构的安排、运行机制的建立、制度规则的完善等。未来CBD楼宇经济的协同治理模式可参见图1。这一模式既强调通过组织优化，提供集成性公共服务，又注重通过智慧治理，建立楼宇经济管理系统，并把“服务拉动”与“智慧推动”看成驱动网络化协同治理的双轮。其中，服务拉动聚焦协同治理网络中的政府机构整合，特别是管委会相关部门的优化重组，并在此基础上提供集成性公共服务，这主要体现的是政府的资源整合和行政驱动；智慧推动聚焦协同治理网络中的技术支撑体系，通过网络连接、数据挖掘、信息共享和管理系统建构，为政府与楼宇业主、入住企业、物业公司、社会组织和公众之间建立互动连接，这主要体现的是协同网络的共同意志和技术驱动。

如果说碎片化管理是楼宇经济管理的1.0模式、楼宇社区治理和设置企业发展服务中心是2.0 模式的话，那么基于服务拉动和智慧推动的网络化协同治理就是3.0 模式（见图2）。它同现有模式的主要区别有：

图2 楼宇经济管理模式的演进

第一，与碎片化管理模式强调科层体系基于职能分工对楼宇经济的管理不同，网络化协同治理不仅强调科层体系不同职能部门之间的协同合作，而且强调政府、市场、社会三种治理机制的功能耦合，充分发挥市场和社会主体的积极性和创造性。实际上，网络化协同治理基于科层但又超越科层，是通过现代信息与通信技术把科层体系内部和外部的网络连通起来，变成更大更完整的协同网络，从而实现集成性公共服务和智慧治理。

第二，与楼宇社区治理模式强调职能重心的下移不同，网络化协同治理的领导者和中坚力量是管委会。楼宇社区由街道办而不是管委会设立比较合适：一是因为楼宇社区属于“社区”，既然是社区，归街道办管理理所应当；二是因为有关民生保障的大部分职能在街道和社区，而管委会基本不参与；三是因为如果管委会来设立楼宇社区，楼宇社区的职能就不太全面，也就没必要在商务楼宇派驻固定人员；四是因为智慧CBD建设以后，很多事务可以通过在线方式处理，不一定需要直接面对面。如果需要设立工作场所，则建议在重点楼宇设立综合管理服务站（即楼宇警务室）。

第三，与现有企业发展服务中心模式不同的是，服务与智慧双轮驱动的网络化协同治理模式做得更加彻底，不仅设立楼宇经济领导小组及其办公室，而且也筹建企业发展服务中心，同时还要实现线上线下的无缝对接、虚拟与实体的完美融合，而且充分动员市场主体、社会组织和公众的广泛、实质性参与。在街道办下面设立企业发展服务中心，基本实现了经济事务、社会事务和党群事务的统一管理，但对于CBD 的规划建设和一次招商工作几乎没有涉及。在管委会下面设立企业发展服务中心，则主要负责经济事务的管理与服务，一般很少顾及社会性事务。协同治理模式下的企业发展服务中心，其职能将是更为综合性的，兼有街道办的二次招商、社会管理、党群建设等职能和CBD 管委会的一次招商、经济服务、城建城管等职能。

三、双轮驱动协同治理模式的实现路径

服务拉动与智慧推动的网络化协同治理是适应楼宇经济转型升级的治理模式。为贯彻实施这一模式，基于“以人为本、虚实联动、资源整合、共建共享”的思路，提出如下几条实现路径：

（一）调整组织架构，为楼宇经济发展和企业提供集成性公共服务

集成性公共服务，主要是指整合各部门的人力和数据资源，把过去的各自受理、分开处理转变为统一受理、协同处理，有效解决楼宇企业和员工面对多个部门无所适从、多次递交材料甚至审批互为前置条件等问题。为进一步凝聚各方力量，协调不同部门统一行动，促进楼宇经济的快速发展，提升对楼宇企业的管理和服务水平，把资源动员、数据共享、工作衔接、服务整合等方面落实到位，应该成立楼宇经济发展领导小组，由上级政府的分管领导出任组长。在CBD管委会内部，也需要对原来的组织架构做出一些调整。比如在S城，现有的管理架构主要为两办五局一公司，调整后的管理架构，可以保留管委会下设的办公室、招商局、经济发展局、规划建设局、城市管理局、财政审计局、重点项目办公室、开发公司等机构不变。但是，办公室、招商局、经济发展局、规划建设局、城市管理局的机构职能或履职方式应发生变化。同时，新设企业发展服务中心（见图3）。

图3 S城管委会的组织架构

新设的企业发展服务中心（见图4），采取一个大厅统一对外，集成提供“一站式”公共服务。原由办公室承担的企业党群建设职能转移到新成立的党群工作部。规划建设局和城市管理局针对商务楼宇的部分职能，可以授权给楼宇管理部行使。经济发展局可以与经济服务部合署办公。党群工作部、经济服务部和楼宇管理部在工作中发现的招商引资机会，应与企业积极沟通，并与招商局协调推进。就职能分工而言，党群工作部主要负责以企业党建为龙头的各类组织建设、文化发展和高端人才引进工作，具体包括党建、工会、共青团、妇联、高端人才、志愿服务、协会商会、文化体育、劳资关系、辅助招商等。经济服务部主要负责对入住企业的全方位经济服务，具体包括发展规划、产业布局、商务环境、企业注册、科技创新、项目申报、协税护税、统计监测、经济分析、信息发布、辅助招商等。楼宇管理部与社区片警、物业公司、城建城管、工商税务等一道，协同负责商务楼宇的综合治理、物业管理、城建城管、消防安全、环境保护、节能减排、风险排查、信息采集、数据更新、辅助招商等工作。考虑到诸多CBD一次招商的任务还比较重，所以招商局依然保留为单独部门。等一次招商任务基本完成，则可以考虑把招商局也逐渐整合到企业发展服务中心。

图4 企业发展服务中心的组织架构

（二）推动智慧治理，建立线上线下无缝衔接的楼宇经济管理系统

要推动智慧治理，就需要建立线上线下、内网外网无缝衔接的楼宇经济管理系统。所谓无缝衔接，是指突破传统的部门分立、职能分割和线上线下分野，整合所有的组织、人员、信息和技术等资源，以统一界面和顺畅流程，为公众提供优质高效的公共服务。如果说组织架构的调整主要涉及部门和职能的重新优化，那么楼宇经济管理系统的建立则主要涉及线上线下服务的高度融合。

广义的楼宇经济管理系统分为内网和外网。外网主要用于发布CBD的经济社会发展动态、商务楼宇资源信息、招商引资政策、各类办事指南、楼宇企业新闻等，其实质是一个对外信息发布和办事的窗口。与线下的企业发展服务中心相对应，应在楼宇经济管理系统上建立网上办事大厅。实体的服务中心和网上的办事大厅联动提供网络全覆盖、信息共分享、流程可跟踪、行为有记录的智慧化集成服务。也就是说，在做好窗口受理和现场办理的基础上，运用电脑、移动客户端、自助终端、微信平台等载体，加快与网上办事大厅的互通联动，不断优化网上办事服务流程，逐步形成“线上为主，线下为辅”的服务模式。内网则是在相关政府部门的支持下，由CBD管委会、楼宇业主、入住企业和物业公司共同协同形成的、针对楼宇经济和商务楼宇的内部管理系统，其实质是政府主导的集约化和智能化管理服务体系。为了系统整合内外部的各类资源，强化在权限设定范围内的资源交互，优化各利益相关者之间的合作共享路径，管理系统的内网和外网应当统一门户，但不同权限的用户将呈现不同的信息或服务界面。在实现功能的工具选择上，既可以借助传统的电脑和网站，也可以借助各类移动终端、APP 或微信公众号，其背后都依托云计算和大数据技术。

狭义的楼宇经济管理系统，就是指内部的管理系统。楼宇经济管理系统主要由两个部分的核心内容组成：一是基础数据管理，这是楼宇经济管理系统运行的基础平台，主要通过数据导入、人工采集等方法，收集整理商务楼宇资源、楼宇地理信息、入住企业信息和管理服务团队等数据，形成“一幢楼宇一个子信息库，一个企业一张子信息表”。比较重要的数据主要有：楼宇数量、级别和分布；建筑总面积、可租（售）面积；企业注册、纳税、行业；负责人和高管信息；服务团队及联系方式。二是监测分析平台，这是楼宇经济管理系统运行的功能展现，通过监测分析楼宇经济“三率”（入住率、注册率、税收贡献率）、企业经营状况、平均租金变动、需求与满意度等指标，为楼宇经济的发展绩效提供直观展示和预警，从而帮助管委会实现敏捷型决策和精细化管理，并提前进行风险控制。当然，信息技术只是工具和手段，关键还在于政府对楼宇经济发展的重视，以及对于楼宇经济监测分析平台需求的梳理和定位[15]116。

（三）健全协同网络，共建共享大气、开放、包容的商务楼宇共同体

协同治理是对传统科层组织“命令-服从”行动逻辑的超越，不仅需要强化上下级和平行政府之间以及不同政府部门之间的纵横协调，而且需要政府与各类市场主体、社会组织和公民之间的紧密合作，通过扩大公共参与，塑造政治经济共同体。网络式协同基于共同的愿景目标和价值追求，在多元主体之间建构起长期可持续的伙伴关系，对于共建共享大气、开放、包容的商务楼宇共同体具有不可替代的重要作用。所谓大气，是指楼宇经济发展的定位海纳百川、高瞻远瞩，贯彻实施从容大方、胸有成竹；所谓开放，是指打破妨碍楼宇经济发展的老旧心态与制度依赖，勇于面对各类挑战，在充分借鉴国内外经验的基础上，不断创新工作的新思路。所谓包容，是指楼宇经济管理必须贯彻以人为本、兼容并包、共建共享的方针，除了重点扶持产业和商务楼宇以外，倡导机会平等地成长，并公平合理地分享发展成果。

在共建共享商务楼宇共同体的过程中，政府应发挥好主导性的作用，履行基础设施建设、经济调节、市场监管、社会管理、公共服务、环境保护等基本职能，承担起协同治理发起者和维系者角色，提供楼宇经济领导小组、企业发展服务中心、重点楼宇服务站等协同治理平台，并力促各类市场主体、社会组织和公民个体为商务楼宇共同体的塑造贡献力量。同时，应进一步明确上下级政府之间、横向政府之间以及不同政府部门之间的职能分工，减少交叉重叠或可能存在的“空档”，理顺相互之间的责、权、利关系，形成上级政府纵向嵌入与横向政府协调配合的完美衔接，有效克服区域治理的合作困境[16]。

社会组织、楼宇业主、企业和公众等多元主体不仅仅是普通参与者，而且是协同治理的重要贡献者，要在整个治理过程中发挥实质性作用，共享实质性红利，并共担实质性后果。应积极培育基于商务楼宇的各类党建学习园、菁英读书社、青春联谊会、时尚健身会等知识性、兴趣性、联谊性社会组织，并鼓励开展楼宇之间的交流互动。同时，酝酿成立商务楼宇协会，其成员主要由楼宇业主、入住企业和物业公司的代表组成。与楼宇协会的成立同步，推动楼宇业主、入住企业和物业管理公司自愿签署楼宇公约。通过组建楼宇协会和签署楼宇公约，搭建“业界共治”的平台，实现企业得机会、楼宇得成长、城市得发展的多赢格局。

政府、市场与社会是推动楼宇经济协同治理的三个车轮。图5为楼宇经济协同治理的三种机制及其耦合。耦合得好，可以发挥任何单一机制无法发挥的功能；使用不当，则可能对楼宇经济发展带来破坏性的影响。政府机制、市场机制和社会机制的有机耦合，主要是指在充分发挥每个机制潜能的基础上，随着时间的积累和空间的转换，人流、物流、信息流、技术流、资金流在不同楼宇间互动交换，政府、市场与社会之间相互依赖与功能互补，实现区域公共利益的最大化。其中，政府机制在总体上发挥主导作用，市场机制发挥决定性作用，而社会机制则主要起协同作用。

（四）完善配套工作，为协同治理模式的贯彻实施提供支持和保障

图5 楼宇经济协同治理的机制耦合

因为存在目标冲突、权力固化、利益矛盾、信任危机、成员复杂等种种问题，协同惰性会在实践中大量存在[17]。也就是说，协同治理并非自然而然地实现区域善治。为有效贯彻实施协同治理，需要做好几个方面的配套工作：

第一，合理定位管理平台的行政级别。协同治理是一个复杂的集体行动过程，不仅涉及治理主体、治理结构、运行机制、制度文化等常规性要素，而且内嵌于整个国家和区域的治理体系当中。作为协同治理的主导者，管委会处于整个网络关系的核心地位，承担着发起、沟通、协调、维护、兜底等多重功能。其行政级别的高低在很大程度上决定了可以动员的资源量、协调部门间关系的影响力、干部职工的成长空间以及对高端人才的吸引力。在CBD 管理平台级别不高的地方，有必要争取上级政府的支持，启动层级调整申报程序。当然，也可以学习借鉴上海陆家嘴金融城和深圳前海的经验，把管委会定位为“法定机构”。

第二，着力增强多元主体对区域和楼宇共同体的认同。共同的愿景目标和广泛的区域认同是协同治理的内在激励和逻辑起点。为实现个体利益与区域利益的激励兼容，就必须在迅速做大“蛋糕”的同时，坚定地走共建、共生、共享、共荣之路，使管理部门和干部对改革的认同感不断提升，企业和群众在发展中的获得感不断增强。应利用网站、微信公众号、传统媒体、户外广告等立体方式，全方位地展示区域的发展成就和未来愿景，同时建立健全企业和公众参与治理的渠道，不仅使各方主体的利益得以兼顾，而且可以在参与中滋长主人翁精神。

第三，逐步完善干部职工的考核体系和奖惩制度。诸多CBD 都在试图打造一支能谋善断、能征善战的“狮子型”团队。科学的考核体系和奖惩制度不仅有利于进一步激发干部职工的工作积极性，而且可以把严格管理干部和热情关心、支持保护干部结合起来。对于领导班子，重在考核全面目标的完成情况；对于中层干部，重在考核各部门职能和分目标的履行和完成情况；对于基层员工，则主要考核具体工作职责的完成情况。对于行政编和事业编人员在经济激励之外，可以更多采用晋升激励和荣誉激励；对于企业编人员，可以考虑更多使用经济激励的方法。如果管委会选择“法定机构”的改革方向，则可以打开经济激励的更大空间。

第四，强化保障多元主体参与协同治理的资源供给。政府的主要职责是给多元主体提供协同平台、制度规则、公共服务和资源保障，但政府自身也需要不断提升参与协同治理的能力。懂得大数据，用好大数据，增强利用大数据推进各项工作的本领，已经成为新时代楼宇经济协同治理的必修课。同时，物业公司承担着服务保障、环境塑造、中介沟通等重要功能。应在优秀物业公司的引进以及对入住物业的考核奖励方面，加大工作的力度。另外，各类市场主体、社会组织和公众共同参与协同治理，还会涉及一些经费，比如党建活动、商务文化节、运动会等，需要提前做好预算准备。