住宅专项维修资金管理模式探析

王蕾

随着当今社会经济的高速发展，房地产行业发展火热，住宅专项维修资金是为了保障业主权益，同时也为了保证房地产业健康发展。但是目前存在着住宅专项维修资金管理混乱等诸多的问题，给业主带来困扰， 因此，为了更好地使用住宅专项维修资金，维护业主权益，需要建立完善的住宅专项维修资金管理体制，确保物业出现问题及时维修，本文就住宅专项维修资金管理中存在的问题以及完善办法进行探析。

住宅专项维修基金支撑着房地产行业的稳定发展，住宅专项维修资金也称为大修基金或维修基金，是用来保证房产公共设施、居民共同利用部分出现损坏时及时维修的资金， 在我国房地产行业发展走向成熟的今天，也凸显了住宅专项维修资金的重要性。目前住宅专项维修资金的管理还存在着诸多问题，值得引起我们足够的重视。

一、住宅专项维修资金管理现状

（一）政府方面

目前，住宅专项维修资金的管理模式主要是政府代管， 政府代管有效地保证了资金的安全性，专项维修资金的管理首要任务就是要保证资金的安全。然而维修资金的存在就是为了保证房产公共部分损坏能得到及时的维修，政府管理资金为了资金安全会设置层层审批流程，对资金使用的效率造成了阻碍，当住宅出现问题需要维修时，资金不能及时地发放，造成了损坏不能及时维修的状况。另外，住宅维修涉及的领域多，具有专业性，政府管理经费的人员对工程施工流程、项目等不够了解特别是工程费用较高的项目不能严格把控，容易造成资金浪费。还有，个别地方政府在住宅维修资金拨放時对维修项目审核不严，会造成维修资金使用不合理。

（二）物业方面

按照住宅专项维修资金的管理规定，资金启动需要业主代表投票决定，但是因为许多大城市的小区住宅居民较多， 组织居民参加投票困难较大，这也使维修资金实际管理加大了难度，物业也同样想过建立业主委员会，选出业主代表， 但是因为业主数量较大，之间会存在矛盾，在形成了业主委员会之后会将维修资金转移到业主委员会，这样资金经过多方转手会出现挪用、私吞等现象，影响资金安全性，不能够及时对损坏的公共设施进行维修。在进行公共设施设备维修时，维修的监管不够严格，常常是只是维护并不修理，做面子工程，不能满足本质需求。

二、住宅专项维修资金管理模式改善对策

（一）完善相关法规

业主委员会是居民生活中常设的执行部门，但是目前来看业主委员会通常有居民自发组织，随意性较强，业主委员会成员还不能都对自己的管理行为承担相应的法律责任， 并不能有效、严谨的承担住宅维修资金的管理重任。居民住宅公共设备的维修和养护是一件复杂的工作，涉及到工程施工、资金管理、安全措施等方面的工作，如果继续使用之前的资金管理模式，还是不能够合理使用维修资金，因此需要完善相关法律，根据居民受益，居民负责的原则，可以让业主委员会作为住宅专项维修资金的主要管理者，但要明确其法律职责和地位，才能胜任业主的委托，对维修资金妥善管理。并要根据居民社区的实际情况和居民的现实需求，将以往不符合现实需要的规定进行改正，在有确实需求时，申请住宅专项维修资金简化流程，尽快批准，让专人监管，让其发挥真正的作用。

（二）培养专业的住宅专项维修资金管理人才

住宅专项维修资金管理涉及许多专业领域，因此需要培养一些专业的资金管理人才来处理这些繁琐细碎的问题。可以面向社会招聘一些高素质高能力的人才对资金进行专管， 有了专业性人才也可以对业主委员会成员进行专业的培训和管理，制定相关规程，让所有参与资金管理的人员都具有专业性，从而有效地保证资金的使用安全性，节约资金使用成本，让住宅专项维修资金为居民带来最大效益。

（三）加强维修资金监督

住宅专项资金数目较大，为了保证资金安全需要加强监督，主要来自两方面，政府监督和业主自我监督。

政府方面主要是负责维修资金的收缴以及管理制度的制定，在转移给业主委员会后要负责帮助其管理、自治等工作，指导业主委员会来管理资金，使维修资金发挥作用。

在业主自我监督方面，设立了业主委员会作为资金管理部门，在管理过程中需要将资金流向透明、公开处理，业主作为缴纳资金的主体，也是资金受益的主体，有权知道维修资金的金额和流向，业主委员会需要定期公布资金使用情况，并且要制定严格的制度规定，所有资金使用操作流程都要符合规定，在发现一些问题时要采取措施。让资金的管理、核算、使用更规范化，同时带给业主参与感、安全感， 更有效地管理住宅专项维修资金。

总之，当前，住宅专项维修资金管理方面还存在诸多问题，为了更好地发挥维修资金的作用，专项维修资金的管理模式还需改进，可以通过政府立法更有效地解决当前问题。当然，要想全方面地完善管理模式需要多方面的努力， 光靠政府的力量是不够的，业主作为维修资金的缴纳者和受益者，其需要承担起自身的责任，从自身做起，加强资金管理，将住宅专项维修资金进行系统化、专业化的管理，这样才能够适应我国经济飞速发展的现状。（作者单位：唐山市住宅专项维修资金管理中心）