长租公寓进入瓶颈期，突破口在哪里？

李宇嘉

摘要：政策扶持、资本加持、投融活跃等多方红利消退，长租公寓进入到瓶颈期、平静期，部分企业开始退出或剥离，部分专项轻资产输出。同时，发展中的“痛点”也暴露无遗，表现在租金上涨但服务品质未提升，成熟稳定的盈利模式、可持续发展模式，并未浮现出来。未来，长租公寓进入突破瓶颈期，一是要解决用地成本高的问题，闲置的商业办公、工业厂房，集体建设用地入市迫在眉睫;二是教育、医疗等公共配套要赶快落地;三是要加快破除REITs发行的各种限制，促进社会资金投资住房租赁。最后，长租公寓行业要告别金融化、加杠杆的资本炒作，要回归房地产服务的本源，迎合“房住不炒”背景下快速崛起的租赁需求。

关键词：瓶颈期;租金上涨;居住体验;降低成本;公共配套;资本风口

中图分类号：F293 文獻标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）01-0032-36 收稿日期：2019-09-15

正处内外交困的长租公寓，近期因为乐伽公寓停止运营，万科坦承长租公寓出现亏损，开发商系部分开始剥离长租业务、创业系转向轻资产运作，多数平台房源扩张步伐放缓甚至收缩，政策也告别了从上到下的多方扶持等，而让前景更蒙上一层阴影。2019年，长租公寓行业继续处于前期过热后的平静期、整顿期。目前，长租公寓面临的最大问题，一是租金提高了，但服务和体验并未跟上;二是成熟稳定的盈利模式未浮现出来。未来，长租公寓行业可持续发展，还得从源头上降成本、补管理的短板。降成本，就是闲置的商业办公、工业厂房，集体建设用地等如何有效利用，这是探索盈利、可持续运营模式的关键;补上管理短板，就是顺应包括租赁、二手房交易等在内的存量时代到来，各地政府管理部门的职责，应调整趋势并转向存量监管。租赁秩序不稳定，根本上是因为政府监管不到位。

1 长租公寓进入平静期、整顿期

进入2019年，对长租公寓而言，形势发生了很大变化。首先，政策导向从不间断的扶持政策，转向稳定和规范。这是因为，2018年以来，租赁市场出现了很多乱象，比如有的长租公寓平台“跑路”、爆雷、质量问题（甲醛房）、秩序问题（炒租金、针孔摄像头等）、金融风险问题（租金贷）。据统计，近一年来有20多家长租公寓公司资金链断裂或跑路。

其次，长租公寓市场也开始从过热转向平静。2016年以来，由于国家及各地扶持租赁的政策红利不断，加上“互联网+”和分享经济的“风口”正旺，住房租赁备受资本青睐。2017-2018年，各类机构大举进入租赁市场，开发商、创业系、中介、酒店等四大主体系列“收房拿地”的力度很大，导致租金明显上涨。根据贝壳研究院统计，2018年年中机构房源扩张最快的时候，热点一二线城市租金同比上涨10%左右，部分城市同比涨幅超过20%。

进入2019年，租赁机构前期扩张的房源开始投放市场。同时，2018年以来国家强调要建立两个住房体系（市场+保障），政府公共租赁住房也开始发力。加上近年来楼市火热，商品房、各类公寓（商住房和“类住宅”）也大量投入租赁市场。于是，租金趋于稳定甚至下降。今年7月，一线城市租金很稳定，深圳北京同比仅上涨1%，而热点二线城市租金普遍下跌3%左右。

再次，长租公寓平台告别快速扩张，进入重构期。近年来，开发商TOP100有30%进入租赁市场，TOP50有一半进入租赁市场，房源扩张计划都很宏伟，多数计划到2020年实现在管房源套数“10万+”，有的甚至提出20万间收储房源（旭辉，2016-2020年）、45万套（万科，2016-2018）、100万套（碧桂园，到2020年）。但现在来看，前期政策红利的边际效应减弱，在打击“炒房租”、建立指导租金等措施下，政策转向对行业整顿。同时，租金上涨减缓，公租房及人才租赁分流需求，叠加资本不再大举投入，长租公寓平台也开始分化和重组。

一是开发商系部分企业剥离租赁业务，而未提出剥离的，也停止了扩储房源。比如，万科无限期停止“万村计划”，远洋地产和朗诗地产明确表示，2019年内剥离长租公寓。二是中介系从重资产持有运营转向轻资产管理输出。比如，笔者调研的世联红璞公寓，作为中介系最大的租赁平台，红璞2017年房源收储达到10万套，2020年计划达到50万-60万间。但现在，红璞在珠三角多数城市，已停止房源扩张，转向输出租赁管理的轻资产业务。同样，最会讲情怀故事的创业系（YOU+、魔方公寓等），开始“避实就虚”，也开始转型为轻资产运营商，并将重点放在租房客户的社群文化、运营管理等附加值服务上。三是行业并购重组开启。今年上半年，蛋壳公寓、湾流国际社区、麦悦等品牌公寓都有收购行为。未来，兼并收购的趋势不改，头部企业的经营优势已开始显现。8月，我爱我家、龙湖集团相继发布年中财报。财报显示，我爱我家旗下“相寓”实现初步盈利，平均出租率达到94.7%，空置率为9.7天，当前在管套数达到29.24万;而龙湖集团旗下长租公寓品牌冠寓，2019年上半年实现收入达到4.3亿元，已经超过2018年全年收入4.25亿元。

2 长租公寓发展面临两个“痛点”

目前，长租公寓行业存在的最大问题有两个，一是长租公寓普遍抬升了租金，但服务和用户体验并未同步升级，反而爆发出一系列问题。根据调研，长租公寓对房源区位要求高（一般要在中心区或地铁站点），收房成本高，贴着市场租金走，部分公司为扩大市场份额，甚至高于市场租金收房（如近期爆雷的乐伽公寓）。同时，收房后装修升级、管理运营和IT办公等方面，投入资金也很大。因此，长租公寓的租金一般要比周围散租房源高出10%-20%，有的甚至高出50%。但是，长租公寓并未体现出其标榜的客户体验和人性化服务标签。

2018年全年，上海市消费者权益保护委员会共受理长租公寓类相关投诉3167件，同比增长2.2倍。投诉最为集中的就是资金问题，违反押金退还约定、误导租客向第三方金融机构进行贷款，极易造成租客面临个人资金或征信风险。智研咨询发布的《2017-2022年中国短租公寓市场行情动态及发展前景预测报告》中显示，目前，80%的长租品牌都在做中端市场，竞争白炽化。虽然有不少房企开始布局高端长租公寓，但与真正的高端服务式公寓相比，大多数房企做的高端公寓，其实是介于白领公寓和高端服务式公寓之间的折中产品。

根据笔者调研，品牌长租公寓的软硬件设施较同类型商品房确实有改善。比如，有的配置了健身房、书店、咖啡店、自助厨房、社交区等;有的提供24小时送餐，随叫随到的贴身管家，快递收发服务等。集中式长租公寓小区，环境也确实改善了。但是，还是存在很多“硬伤”。比如，重形式不重服务，图片与实物差距大，公共设施不够齐备，且损坏常态化，维修也不到位，保洁人员素质参差不齐，室内生活设施老化等，甚至存在乱收水电费的情况。笔者碰到的一个案例是，马桶等室内设施出现损坏，居然没有规则判别是自然损坏还是租客所为，维修费租客买单还是平台负责。特别是，有的长租公寓停留在“二房东”基础上。从根本上讲，长租公寓这个住宅的细分行业，还处在粗放发展阶段，行业管理标准还未形成。

长租公寓行业存在的第二个大问题是，尽管多方政策扶持，业内也积极探索，现在开始孵化龙头企业，但仍未像衣食住行中的其他领域（比如出行、餐饮、购物等）一样，出现大家认可的行业稳定成熟的盈利模式、可持续发展路径。根据南方日报对广州市房地产租赁协会的调研，扣除拿房成本（占比均超过60%），裝修成本（占比约10%-20%），税收成本（占比10%-20%，包括增值税、租赁综合税等），多数长租公寓企业反映其严格规范经营下，利润率低至3%-4%，比一般的银行理财收益还要低，出租率低于90%时，还会亏损。

目前，租赁市场和长租公寓发展，无论是政策体系、行业管理、企业运营等，都已经到了瓶颈期。笔者认为，随着“一个定位（房住不炒）、两个体系（市场+保障）”的建立和完善，随着“租购并举”住房新制度的建立和完善，房价快速上涨将成为历史。当房价上涨预期减缓了，租房的人口自然会增加（大家不用急着买房了）。另外，未来人口将向大都市和城市圈迁徙，特别是90后、00后等新生代进入社会，高房价下住房租赁需求必然会迅速崛起。长租公寓能提供稳定、标准的服务，会像发达国家一样，占市场30%的份额（目前不到10%）。

3 降成本、补“管理短板”是两个突破路径

6月份，新华网与长租平台自如联合发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示，到2021年，各城市长租公寓占比将有2-5倍的增幅，北京、上海、深圳3个城市机构化占比将达到甚至突破30%，即未来每3个租客中将有1个是与长租公寓直接签约，机构化长租将成为越来越多租赁人群的选择。但是，再宏伟的目标，还有待改革层面的突破。目前，关键是要解决长租公寓发展的痛点。解决盈利模式、可持续发展的问题，关键还是要从源头上降成本、补管理上的短板。

国家已经明确规定，闲置的商业办公、工业厂房，集体建设用地，可以用来建设租赁住房。这部分土地和房源的成本最低、区位优势也比较突出，这也是长租公寓告别“靠差价、涨租金、打隔断”等传统渠道盈利模式，解决盈利难、不可持续的重要突破口。但根据笔者调研，上述存量盘活的路径，存在几大难题，一是改造涉及到规划调整。根据国家的政策，存量改造的前提是要符合规划，规划调整涉及到用地主体的意愿，公共配套落地等。但不管是用地主体的意愿，还是公共配套落地，都存在很多障碍，比如用地主体希望发展商品房，不希望搞租赁;比如，教育、医疗等公共配套根本无法落地，或者落地的资金解决不了。对于这个问题，如何建立长租公寓与原用地主体之间的利益共享机制，政府如何在规划和配套上给予扶持，这是最关键的。二是消防“难过关”的问题。住宅的消防要求，比商业办公和工业厂房的消防要求高很多，除了拆除重建（按住宅标准重建），存量盘活难以得到消防部门的认可。笔者调研了部分类似长租公寓项目，管理人员均表示消防是最大阻碍之一。

目前，有的城市的做法是，以政府会议纪要的形势变相解决，或邀请消防部门一起来参与改造和设计。笔者认为，最关键的还是要从上到下建立存量改造的相关标准，特别是规划调整、配套落地、消防验收等关键节点，并要求各地在租赁发展规划中，明确此类问题解决的政策保障、相关部门的职责。另外，长租公寓租用的土地或房屋，并不是金融部门认可的物权，抵押融资存在障碍。修订相关规章，赋予租赁物权，也是解决长租公寓企业诉求的一个方面;房地产进入存量时代，考虑新市民、外来务工人员、青年群体，热点城市租赁占比50%左右，深圳、东莞、广州、佛山等珠三角城市超过60%。因此，住建部门的职责应调整，转向包括租赁、二手房交易等在内的存量监管上。租赁秩序乱，最大的问题就在于，地方政府监管缺位、失位、不到位，这也应该是地方主体责任的一部分。

4 鼓励REITs发展，助推租赁投资活跃

房地产属于重资产、资金密集型，现金流回笼周期长，尤其是租赁这类长期持有型物业，现金流“投入-产出”期限错配严重，这是制约市场机构投资租赁的最大障碍。REITs 具有解锁效应，通过发行基于住房租金、物业增值的受益凭证，将租赁资产打包出售给投资者，包括地产商在内的投资机构，获得了资金补充现金流。同时，住房租赁项目投资周期长、需求大，必须拓展多元融资渠道，以REITs对接资本市场，可疏通投资和退出，循环补充新的投资资金介入。

更重要的是，REITs运营模式能够盘活存量物业，提升物业价值。住房租赁供给的主体是存量物业，既包括存量商品租赁住房、公租房，也包括盘活低效空间，比如旧改、存量工商业办公“改租赁”。REITs发起人会聘请受托机构和专业的物业管理机构，后者基于物业租金最大化和物业增值最大化，对REITs底层产品——租赁住房开展社区物业服务，配套的非住宅物业招商或运营，公共设施维护和更新（加装电梯或养老设施），智能化升级以及衍生服务（如社区教育等）。这是解决我国当前住房租赁投资吸引力低、供给渠道匮乏的关键。

根据Wind数据，自2014年中信启航REITs推出首单产品以来，目前全国也只发行了30多单，总额不到1000亿元。目前，国内REITs发展，一是以证券投资基金为载体（主要是私募基金），通过投资不动产或不动产项目股权，发行基金份额;二是以资产支持专项计划为载体，以证券化方式，通过结构化设计持有不动产权益或相应租金请求权，间接达到开展REITs的目的。因此，我国目前REITs仍以私募为主，并界定投资人范围，或有到期回购、限定规模约束，或多重税负和收益形式（区分优先和劣后）等问题，严格讲属于“类REITs”，规模和参与投资有限。

目前，REITs发行，有很多限制。比如，《公司法》《证券法》没有认定REITs是证券品种;《基金法》禁止公募基金投资未上市公司股权或不动产;《保险资金投资不动产暂行办法》《全国社会保障基金投资管理暂行办法》《基本养老保险基金投资管理办法》《住房公积金管理条例》等对保险资金、社保基金、养老保险基金、住房公积金等投资不动产金融产品或有禁止性规定、或有限制、或有投资比例规定。因此，建议修订《证券法》，将REITs作为与股票、债券等传统证券一样，并列的新设券种，并在沪深证券交易所试点，或作为科创板推进注册制的改革试点内容;允许在沪深证券交易所试点公募基金投资未上市公司股权或REITs等不动产金融产品;取消或扩大保险资金、社保基金、养老保险基金、住房公积金和企业年金等投资REITs等不动产金融产品的禁止或限制性规定、提高投资比例，并在沪深试点。

5 长租公寓发展，要回归核心基础

长租公寓的核心就是房地产业务，而不是借“分享经济”、创投风潮来骗钱，需要“投融管服”（投资、融资、管理、服务）完整的循环链条。国有企业低价拿地，品牌开发商专业造房，长租公寓优质运营，个人或房产中介选择平台来租房，政府做好行业监管，这就是各方角色最好的分配。作为美国最大的集中式长租公寓公司代表，EQR（EquityResidential）的年报长达150页左右，每年的报告都会在第一部分，用大量的篇幅，反复强调自己在服务品质、租客互动、IT技术等等方面，提升客户体验和运营效率方面的努力和创新。随着“房住不炒”落地，房价快速上涨将成为历史，加上都市圈快速崛起，租房人群将快速增长。

同时，随着新兴群体进入职场，成熟的、高薪的、单身主义者和丁克族们的数量变得足够多，优质需求将崛起，长租公寓市场爆发真正来临。同时，市场对长租公寓运营效率和服务品质的需求是主导的，但这恰恰是目前多数长租公寓所欠缺的，也就是需求买不到合适的服务。因此，长租公寓要告别金融化、杠杆化，告别资本风口和分享经济下的过度炒作，回归到房地产服务。它不仅包括优质的用户体验，齐备的物业管理，及时的故障报修，还包括“租购同享”“租购同权”，让租房享受到的服务，与买房不断趋同，这才能促进租赁壮大。