深圳“史诗级”土拍之后的房地产发展十大趋势

摘要：回顾近十年深圳土拍市场，自2010年后深圳住宅用地供应面积逐年减少，直到2017年深圳可售住宅用地创下历年以来的最低值——零供应，此后连续3年可售住宅用地零供应，导致深圳土地市场极度饥渴。2019年6月24日，号称深圳“史诗级”土地拍卖在深圳土地房产交易中心举行，这也是近20年来深圳土拍市场上最大数量的一次住宅用地集中供应，深圳土供市场可谓久旱逢甘霖。在土拍狂欢之后，深圳的房地产市场未来的走向令人关注。

关键词：深圳;土地市场;住宅用地

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）01-0023-26 收稿日期：2019-10-27

作者简介：肖良生，博士/资深研究员，现供职于华侨城创新研究院，长期从事宏观经济、国土房产、城市规划研究。

2019年6月24日，号称深圳“史诗级”土地拍卖在深圳土地房产交易中心举行，这也是近20年来深圳土拍市场上最大数量的一次住宅用地集中供应，深圳土供市场可谓久旱逢甘霖。房企喜出望外，73家重量级企业参加竞拍，竞拍保证金达到史无前例的1100亿元。5幅住宅用地均达到最高土拍限价，成交总价达223.84亿元，若不是因需要配建人才房的限制，深圳土拍必定超过4月23日的228亿元的武汉土拍，成为2019年城市单日成交金额冠军。

土拍狂欢之后，深圳的房地产市场将有什么变化？我认为：深圳未来房地产市场发展将呈以下十大趋势。

趋势一：土地是财富之母，房地产仍然是香饽饽

马克思在《资本论》中引用了古典经济学家威廉·配第的观点——劳动是财富之父，土地是财富之母。虽然过去几百年了，但威廉·配第的论断放在土地稀缺的深圳仍然是成立的。深圳的高科技的确独领风骚，但深圳一个突出的经济现象是土地稀缺，稀缺意味着市场机会，资本一定会流向稀缺的地方。房地产仍然是香饽饽，房地产赚钱能力仍然很强。深圳青年才俊云集，中产迅速扩大，购买力旺盛，在深圳开发房地产几乎从来没有人亏过。万科董事长郁亮今年初表态：没有找到比房地产更赚钱的行业。土地稀缺，住宅供应有限，供需矛盾将持续很长时间。

趋势二：房住不炒趋势不变，调控政策坚决不放松

本次拍卖土地，全部达到最高限价。最快的光明A510-0152地块，5秒即冲到最高限价，简直有迅雷不及掩耳之势。天下武功，唯快不破，电建地产以闪电般速度拿下这块地，拍卖现场一片哗然，难道是调控政策松动了？其实并非如此。拍卖这5个地块，既限制最低起拍价，也限制最高价，仍然坚定执行限售3年的规定，表明政府不希望再出现地价带动房价上涨的情况。

本次土拍采用“单竞双限”，在拍卖地价冲顶后，竞争贡献人才房面积，使得开发商可售面积压缩，进而使可售商品房的地价成本抬升，所以，开发商需要算好这笔成本账才能勇敢举牌。

趋势三：安居工程坚定不移，配建人才房成为新常态

根据《深圳市住房保障发展“十三五”规划》，“十三五”全市计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套，其中人才住房不少于30万套，这几乎相当于特区成立30多年以来建设的政策性住房总和，也超出了“十二五”期间全市开工的商品房数量。这对于政府来说，压力不小。

本次土拍5宗土地，无一例外要求配建人才房。竞人才房面积也十分激烈，最高的龙华地块，人才房面积比初始面积增加了160%以上，达3.67万平方米。更可喜的是，5宗地块上原本要求配建初始面积93470平方米的人才住房，最终提高到了147760平方米，超过初始计划配建人才住房面积58%，约占总建筑面积21%。按深圳住宅中位数50平方米概算，本次土拍至少可以配建2955套人才房。深圳的安居工程坚定不移推进，今后土拍，配建人才房将成为新常态。值得注意的是，政策规定，带有保障房的楼盘，不准通过建围墙等方式隔离保障房住户，本次土拍项目都将受这一新规约束，以此约束房企歧视性区别开发。

趋势四：调控政策还有腾挪空间，未来土地政策将适度灵活

饱受吐槽的房地产备案限价问题，在这次土拍中得以缓解。为调动市场积极性，本次土拍在新房限价备案方面略有调整。此次不再限制楼盘销售价格，也未要求现楼销售（要求商品住宅限售3年，不得捆绑精装修销售）。虽然届时对新房销售也会进行价格审批，但比在卖地时限制销售价已经灵活很多，这足以使房企产生很大的想象空间，也是众多房企奋力一博的原因所在。房地产调控工具箱里还有不少工具，哪些是要收紧的？哪些可以适度放松？怎样更有利于经济的发展？房地产调控还有很大的腾挪空间。

趋势五：政府态度务实，土地政策微调，关键时期托底经济发展

中美贸易战，深圳首当其冲受影响。有人调侃美国发动的贸易战是和深圳市南山区粤海街道办的贸易战，虽是笑谈，但也一定程度反映此次贸易战对深圳的严重影响。深圳一次性推出5块居住用地，从侧面表明，即便以高科技为产业核心的深圳也离不开房地产投资。2018年，南山区GDP增幅仅4.5%，主要是受到中兴通讯减产影响。2019年华为遇阻，中美贸易战和科技战持续扩大，对深圳GDP影响巨大。在这种局面下，既要坚持楼市调控方向不变，又要使房地产在一定限度内适度繁荣，对土地政策微调，完全符合经济发展需要。如果未来经济发展形势更严峻，政策是否会进一步微调？我们拭目以待。

趋势六：土地稀缺致地价坚挺向上，未来房企更需苦练内功、精耕细作

此次“宇宙中心”龙华仍然房企必争之地，龙华地块的竞争可以用“惨烈”两字来形容。华侨城和中海、龙光、金茂经過一个多小时大战140多个回合，华侨城最先拍至最高限价65.85亿元，但在配建人才房竞争中，可能考虑成本难以覆盖，最后花落龙光地产。龙光以65.85亿元取得龙华民治A817-0609宗地，配建36700平方米人才房。龙光此次拿地可售楼面价高达6.7万元/平方米，和现售的龙华房价基本持平，无疑“面粉贵过面包”。如图1所示。

土拍结束后，几家欢喜几家愁，但冷静下来思量，拿到地的说不定比没拿到地的压力更大。如此高昂的地价，将来如何平衡成本实现收益？以龙华地块为例，将来要卖到“10万+”的单价、全面被豪宅化的龙华楼市，对于房产刚需而言是喜是悲？

当然，办法不是没有。房企一方面可以用时间换空间，通过延长开发时间来获取未来房价上涨的空间;另一方通过精耕细作，提高产品的质量，追求溢价收益;进而对管理成本、资金成本、建安成本、推广成本等进行精细管理压缩成本。不过，遗憾的是，土地出让政策已经限定了要求1年内开发，3-4年内竣工，这又给房企提出了更为严峻的挑战。随着深圳可建设用地不断减少，房企必须苦练内功，压缩成本，以保证收益。

趋势七：深圳楼市被强刺激，相关片区成交将日益活跃，房价略有波动

5宗土地拍卖结果出来后，市场期望值快速上升，相关片区房价应声而涨。近日，多地已有中介反映业主要求调整挂牌价格。龙华某中介公司黄大为已经忙了一天：“现在业主的心态突然强势多了，要求把单价调整到11万元以上，我的十几个客户都来电要求提价，地价都涨到6.7万元/平方米了，房价肯定要上12万元了。”

这次5块地分别在宝安、龙华、光明、坪山，这些传统认为的关外地区，特别是光明、坪山等地，以往房企都不太关注，区域房价地价长期处于洼地，这次土拍把价格洼地迅速填平。尽管政府在制度设计上尽可能避免土拍带动房价，但市场是灵敏的，土拍拉动房价的趋势是必然的，但增幅有限。

趋势八：刚需上车要及时，莫待涨起徒悲伤

“今天爱理不理、明天高攀不起”，这就是深圳的楼市。对于房产刚需客来说，关内太贵，关外太偏。在这种左右矛盾的抉择心理中，时间过去了，机会过去了。本次土拍中，中海光明地块，可售楼面价高达4.22万元/平方米，电建光明地块4.28万元/平方米也几乎和在售项目的房价持平，按照速算法，将来这两块地上的新房，目测应不低于8万元/平方米。光明、坪山甚至盐田，刚需上车要及时，莫待涨起徒悲伤。

趋势九：人口持续净流入趋势不变，刚需不断积累叠加致使房价刚性上扬

深圳到底有多少人？这是一个很难回答的问题。根据官方的统计，深圳常住人口1302.66万人，实际管理人口超过2000万人。根据“广东移动大数据应用创新中心”发布的“基于移动大数据的深圳市人口统计研究报告”，2017年11月，每天生活在深圳的人数都超过了2500万，平均达到了2567.2万人。如图2所示。

连续四年人口净流入，来了就是深圳人。人来了，基本的衣、食、住、行需要解决。对于住的基本生活需求，大量新增租房会推高房租，大量新增刚需会推高房价。尽管深圳有非常严厉的“深八条”和“731新政”等刚性调控措施，但刚需的积累在以更快的速度增加，使深圳的房地产供应显得力不从心，供需矛盾较为尖锐，房价在很长一段时间内刚性上扬，房企仍然可以大有作为。

趋势十：新增供量趋势看好，供需矛盾适度缓和

本次土拍5宗住宅用地，建筑面積达689680平方米，按深圳住宅中位数概算，未来可以新增住宅供应13793套。以1年内动工，3年内竣工投入市场测算（不排除个别房企提前完工），所以未来3-4年，新增商品房供给和新增保障房供给都会有很好的市场表现，可适当缓和供需矛盾。加之，今年下半年，大概率还会增加土地供给。有节奏的持续供地，既可以平抑房价，又能缓解住宅紧张，还能拉动就业和相关行业，可谓一举三得。

深圳房地产市场竞争日益白热化，新趋势下房企将如何选择？一方面要正视房企之间的竞争，持拓展项目，精耕深圳，不断研发出更适销对路的产品;另一方面，要苦练内功，强化管理，压缩管理成本，优化工作效率，使企业更有竞争力。

群雄逐鹿，胜者为王。深圳是一个移民城市，更是一个追梦的城市。房企成就了人们的安居梦想，城市成就了卓越的房企。这，就是深圳的城市性格。