深度变局下房地产的近忧和远虑

赖德华

摘要：我国房地产业正在进入深度变局之中。“房住不炒”是中央对该产业的政策定位，去金融化和去工具化以后，传统意义的房地产，必然去泡沫化，慢慢瘦身，理性回归。

关键词：房地产;深化改革;泡沫;回归

中图分类号：F293 文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2020）01-0041-43 收稿日期：2020-01-15

在全球经济、政治进入百年未有之变局的大背景下，一切都在不断变化。变化遵循量变质变规律，渐变由浅入深，积累到一定时候就会突变。房地产业也不例外，正逐渐走向变化的深处。

1 巅峰过后必然下行

本人在2019年4月发表于《中国房地产》杂志的《变局中的楼市格局》一文中写过下面两段话：

“楼市高增长风头已过，预计17亿平方米成年度峰值。高增长模式有两个前提：一是市场需求在不断增长，2018年（全国）商品房销售面积已经达到约17亿平方米、销售金额约15萬亿元人民币的市场规模，此前每一年都在放大。但到2018年中国城市居民人均面积已经达到40平方米，在全世界排名第3，这个产业发展已经很大很超前了。2019年中国城市化率会达到60%，虽然未来10年会到70%，但这个城市化进程会变慢，而且进城的农民很多会住返迁房，或者申请公租房（租购又同权）。从人口统计分析可以看出，人口红利下行，随着棚户区改造高峰的过去，购买商品房的需求会降低。2019年和今后的年度市场规模再扩大的可能性小。二是高杠杆市场也过了。2018年是去杠杆，2019年为了稳经济，转为稳杠杆，从趋势看，今后加杠杆的可能性也小。综合以上各种因素判断，2018年全国17亿平方米左右销售量预计成为年度规模峰值”。

“2018年全市新商品房销售规模1158万平方米左右，是赣州年度销售量阶段性峰值，如果高铁开通前后的2、3年不能突破该数据，或今后没有其他特大政策利好，这个数据将会成为历史大顶，预计以后超越的几率不大”。

2019年全国和赣州商品房销售量同比都下降。这并非偶然的短期变化，而是趋势性变化的端倪。

2019年12月26日，在某研究院主办的2020中国经济形势解析高层报告会上，重庆市原市长、第十二届全国人大财经委副主任、中国国际交流中心副秘书长黄奇帆一番演讲指出：“2017年和2018年的17亿平方米，大体就是中国房地产规模的天花板。预计到2030年，整体会降到10亿平方米左右”。

按照黄奇帆的预测，未来10年中国房地产规模将下降40%。

登上珠穆朗玛峰以后，未来只能下行。

放眼远望，“房住不炒”也是中央对该产业的政策定位，去金融化和去工具化以后，传统意义的房地产，必然去泡沫化，慢慢瘦身，理性回归。

2 缩量趋势虽显，但无近忧

从一般规律看，规模下行一段时间后，必然带来价格下行。但中国房地产目前面临的宏观背景存在以下特点：一是全球经济周期步入晚期，全球整体利率已降至5000年来的最低水平。国际上不少国家执行零利率甚至负利率，但中国国内利率还远在0以上。资金流向市场利率高的国家，再加上人民币强势升值，中国应该是国际资金流向的重要目标地。这样外资就会多起来。资金宽松，有利于资产价格稳定甚至上行。再则，国内利率在此国际背景下难以独善其身只能往下。利率下降，资产价格上涨。前几次房价上涨都证明了这一点。二是房地产在中国经济中的地位和作用，决定了中国经济目前离不开房地产。房地产与国民经济关联太广太深，又是百姓的财富痛点。中央既不希望再炒房，也不希望房地产市场发生大幅波动影响国民经济安全，这是大基调。

2020年开年不久，消失几年的买房补贴重出江湖。近日，湖南衡阳衡东县、四川自贡市富顺县、四川达州市先后出台楼市新政，对购房予以财政补贴。

他们敢于这样做，是因为中央给了地方政府因城施策稳定楼市的自主权。

今后的中国房地产市场，在“房住不炒”和“因城施策”两种不同政策并存的背景下，出现有压有保、“东边太阳西边雨”的情形或将成为常态。

国家对房地产定调的核心就一个“稳”字：稳地价、稳房价、稳预期。这不难理解，只有楼市稳了，经济才能稳，社会也才能稳，国家的各项发展目标才能稳中有进。

以上两个特点，对规模下行可能带来价格下行的问题能起重要对冲作用，所以短期内房价不会大起大落。

具体到赣州中心城区，由于历年来住宅用地供应不足，带来新建商品住房长期供不应求。供求关系和价值规律的作用，足以支撑今后住房价格稳定甚至阶段性上涨。

赣州各县市场情况不一，主要看库存。新建商品住宅库存量大的地方，缩量之后价格会下降;反之，价格能大体稳定甚至阶段性上涨。

不管是赣州中心城区还是各县，商业用房库存面积都大，且还在滚雪球般不断累积。除区位特别好的地段，商业用房总体上量和价只能趋势性下降，不可逆转。一铺养三代的历史已经永远过去了。由于电商冲击，这种下滑趋势实际上从2014年就已经开始了。

3 远虑：人口流向就是未来的风口

大变局下，所有房企都在考虑如何应对。

关键是纷繁复杂的大千世界，如何聚焦？

人类社会毕竟是由人组成的，因此，解决人类社会的所有问题，都应该聚焦在“人”上。就房地产而言，即人口数量、结构、消费需求和人口流向变化，等等。

经济学家魏杰近期演讲指出：“中国60岁以上人的数量超过了未成年人”。

新十年的第一个人口问题是什么？老龄化。随着寿命的延长与出生率的降低，2020年起，全球老年人口不仅超过未成年人，还将首次超过儿童人口。

进入老龄社会，老年人会流向哪里？他们想要什么？

未来的人口流向，大致有以下三大主流方向：

第一，年轻人爱热闹，继续涌向自己心目中的城市创业，求生存，谋发展。城市化率到70%左右还有约20年的发展期，所以，城市房地产仍有市场空间，只不过因为人口出生率下行和人口老龄化叠加，进城人口规模的高峰整体上已过去了。2019年全国有400家左右房企死亡，今后房地产产业集中度提高，竞争更加激烈，房企从单纯的规模扩张向产品提质和服务优化方面转型升级。

第二，老年人喜静，但不差钱。他们想回归自然，天人合一，尋找山好、水好、空气好的地方，比如大城市郊区、环境好的县城或农村，休闲度假式居住，养生养老，安度晚年，逆城市化流动。

巨大的老年人市场，已悄然出现。比如，森林康养，德国、日本已经践行几十年，经济和社会效益均大获丰收。

森林康养将是老年人市场乃至房地产转型“坐上火箭”的未来赛道。

中国在这方面刚刚起步，但已有“蜻蜓立上头”。位于赣江源头的石城森林温泉小镇，11平方公里大空间，千峦叠翠，生态王国，整体呈现“明月松间照，清泉石上流”的诗情画意。这里有氟硅温泉和弱碱偏硅酸生态矿泉等天然资源，规划建设有仙俗合一的大水景、月亮桥下林中叠泉、森林度假酒店、温泉养生中心、漂流、水乐园、生态农庄、森林步道、方特乐园、大山名宿等，或将成为森林康养的未来范本。

除以上两大流向外，还有介于两者之间的阶段性人口流向，那就是中产阶级。

有专家预言，到2030年，全球80%的中产阶级都将生活在包括中国在内的亚洲。中国国内的中产阶级人数已达4亿，超过美国总人口。真正的人口大趋势红利还是中产阶级。

中产阶级的生活模式，应该介于年轻人和老年人之间。一般情况，该群体在城市居住打拼创业，节假日则和朋友或带着一家人到环境好的地方走走看看。一张一弛，劳逸结合，候鸟式，享受生活，提升生活品质。

旅游和度假作为新时期中产及以上阶级的一种旅居生活方式，包含观光、休闲及各种文娱体康养等消费，追求健康和精神享受，逐渐成为主流。

在深度大变局下，跳出城市空间的局限，用更广阔的视野，顺着人口流向的路标，搜寻一方净土，在那里“种树、种房、种文化”，打造既是世外桃源，又有人间烟火的理想生活环境。对接满足中产以上阶级及老年人需求：三避三养（避暑避霾避寒、养生养心养老+度假）。

人类一直以来都在追寻居住（含旅居）的天堂。中国从古代的老子、孔子和孟子到近十几年的房地产大发展，西方从古希腊一直到近代的乌托邦和霍华德的“田园城市”理论，人类寻找理想的生活，以前从未止步，今后仍然不会止步，永远不会止步。

人多的地方，就有“财神爷”在微笑;“财神爷”（中产阶层和老年人）多的地方，就是猪再次上天的风口。