城市传统商业空间的探讨与更新策略研究——以广州状元坊为例

张展鹏，周剑云

（华南理工大学建筑学院）

1 引言

商业空间是城市的重要组成部分甚至代表城市中心区形象，自古以来一座城市的商业氛围一定程度上可以反映城市的经济水平与公共活力。而在城市化进程中，城市中心会随着时间发生转移，商业空间也存在新老交替的演变过程，今天众多新兴商业空间陆续崛起，城市传统商业空间逐渐呈现出人气下滑、空间衰败等现象，其中广州状元坊就是此类空间的代表之一。如何打开传统商业空间更新发展困局，释放空间潜力以激活城市活力，是现阶段城市发展重要的讨论话题。

2 城市传统商业空间发展相关论述

2.1 传统商业空间的概念

城市传统商业空间以商业功能为主导，在城市中已经长久存在并且经历了多阶段发展，具有一定城市代表性的空间[1]。传统商业空间的兴衰伴随着城市的发展与变迁而发生变化，潜移默化地与城市社会生活紧密交织，记录人们的心理归属与社会文化，成为城市文化发展的新动力[2]。

2.2 传统商业空间的发展面临问题

随着城市化进程的推进，传统商业空间在发展过程中开始遭遇瓶颈，部分甚至已经出现衰败现象，纵观国内许多城市的传统商业空间，正面临着多种发展困境[3]。

2.2.1 商业形态显露疲态

传统商业空间的商业形态主要以日用品、小商品、服装箱包、玩具等零售批发为主体，随着电子商务和“互联网+”等新兴购物方式兴起，消费便捷性逐渐成为消费者所看重的因素。并且诸如连锁经营、专卖店、大型超市等多种现代化商业业态的提升以及消费者经济水平的持续提高，使得消费者较以往有了更多消费选择性。这些改变恰恰是暴露出传统商业“短板”的原因，在新型业态对传统商业产生的挤压效应之下，传统商业形态已经显露疲态。

2.2.2 空间活力的消逝

城市传统商业区曾有大量原住民聚集，街道商铺林立活动多元，具备较高的空间活力。由于传统业态的发展滞后，传统商业空间流失了大量的消费群体，昔日人头熙攘的情景如今已不再，取而代之的是一间间批发仓库以及来往的手推车。另一方面本地原住民大部分已经迁出，店铺或房屋物业转租出让给外来群体，打破了原有社会网络结构，以往长时间形成的邻里关系悄然发生改变，空间活力正逐渐消逝。

2.2.3 历史文脉的断裂

传统商业区的外部空间环境能反映出城市历史风貌的特征[4]。而目前许多传统商业空间的历史印记随着发展逐渐变得模糊。一方面由于城市历史文化保护条例的局限性，另一个更主要的原因是在经济利益的驱使下，开发商和业主为追求获利而忽视了空间文化，空间环境逐渐发生改变使得传统历史符号便被人们所淡忘，导致历史文脉的断裂。

2.3 传统商业空间对城市发展的价值探讨

出于业态落后、空间破旧等原因，有部分人认为城市传统商业空间应尽快拆除与升级，避免影响城市整体风貌。但是否正如这部分人所想的那样，这类传统商业空间对城市发展弊大于利呢？笔者认为需要谨慎看待，从不同角度探讨传统商业空间对城市发展的价值。

首先，传统商业空间是一座城市经济发展的见证，在发展历程中甚至一度是城市中心区，承载了一代人的记忆，反映一座城市的峥嵘岁月。从历史文化的角度来看，传统商业空间具有较高的历史价值，投影出城市具备的历史文化底蕴。其次，传统商业空间能提供一定数量的就业岗位，是接收外来务工人员的重要场所。一座城市的社会阶层构成必然是多元的，要求城市必须提供相对应不同阶层的就业岗位，共同维持城市运转。因此从维持城市阶层稳定来看，传统商业空间也是必要的。综上所述，传统商业空间仍有较高的文化与经济价值，而值得注意的是，在应对传统商业空间更新该如何处理好保留与发展的关系，这是关键的一点[5]。

3 传统商业空间保护更新实践研究

3.1 国外传统商业区保护更新理论

国外对传统商业空间的保护与更新，最早只是原封不动的保护观念，而且对象为个体建筑。随着规划理念的演进，开始意识到历史地区在记载城市活动多样性与历史演变过程的作用，更新观念从机械单一向综合动态发生转变[6]。保护理念开始强调传统商业区经济、职能的复兴，将促进投资和推动地区的经济发展作为目标，除了物质空间提升以外，还涵盖了更广泛的社会改良和经济复兴，常见有维修置换、功能重组、功能置换等手段。

3.2 国内传统商业区保护更新理论

我国在传统商业区保护与更新理论方面的研究，相较于国外差距较远，关于历史街区的保护直至20世纪90年代才在城市保护制度中提及。其中比较有代表性的是八、九十年代吴良镛院士提出的“有机更新”和“小规模渐进式改造”理论，主张采用适宜尺度及恰当的规模，统筹现状与未来的关系使每个地区的发展达到相对的完整性[7]。除此之外，还有包括坚持可持续发展观和人本主义观念、强调保护旧区的旧城肌理和延续城市文脉等理论。

3.3 国内外传统商业区保护更新模式

通过对相关文献资料的查阅，大致梳理出国内外常见的传统商业区保护更新模式以及具体实践案例[8-10]（见表1）。

4 状元坊更新保护策略研究

状元坊是位于广州市越秀区传统的商业街，形成于明朝时期，在历史上多次出现繁荣的商业景象，但随着广州的城市演进，如今的状元坊演变成以低端业态为主的商品批发贸易市场。在状元坊人气下滑后广州市政府曾多次提出状元坊的改造计划，但至今仍未正式落实，下文将通过分析更新计划推进的难点，并根据已有的理论与成功案例，结合走访了解的现实情况，对状元坊更新策略进行研究。

4.1 状元坊发展历程

通过梳理状元坊的发展历程、从中总结规律，了解历史背后的发展动力，可为更新策略提供思路。纵观状元坊的发展历史，大致可划分四个阶段[11-12]（见表2），从各阶段的演替发现状元坊多年来的兴衰成败主要在于政府、市场与社会三股主要力量的作用之下推动的，把握当前阶段主要的作用方将是状元坊更新推进的关键所在。

4.2 状元坊更新难点

针对状元坊更新改造难以推进的问题，笔者在状元坊进行了实地调研，对现状进行了记录与人群访谈，并且向当地居委会了解到有关数据。通过分析研究大致可以总结出状元坊更新目前存在的几处难点，包括商户对更新话题的敏感与不了解、房屋产权不清晰、政府市场与社会三方缺少有效的协作、对状元坊的更新模式仍然不明确等。4.2.1 商户对更新保护话题敏感

表1 国内外传统商业区常见更新模式与特征

表2 状元坊发展历程梳理

目前状元坊的商户类型以商贸批发为主，夹杂着部分服饰精品等小商品零售业，均为投资成本较低的业态，大多数商户正逐渐向网店转型，线上销售成为这些商户目前主要的盈利渠道，线下实体店更多是用于货物的存放与展示。这些商户均为风险承受能力较低的群体，铺位的低租金是他们在此进驻的重要原因，一旦更新改造顺利推进，随之会带来地价与地租的上涨，然而大部分商户都无法承受更新后带来的上升租价。因此在向商户群体实地访谈的过程中，受访商户对问题纷纷表示“不清楚”、“我不是老板，不要问我”等，反映出商户对状元坊更新话题的敏感与抗拒。

4.2.2 房屋产权不清晰

状元坊现存大量的民国时期建造的竹筒屋，大多是3至4层的建筑，建筑功能以下店上住为主。在向当地居委会访谈的数据中得知，状元坊大部分的建筑属于私人房产，而公房占的比例约30～40%，并且由于上世纪的房屋政策，部分独栋建筑内部被划分了多户居民，由每户居民共同拥有建筑的产权。因此，状元坊目前的建筑产权是比较复杂混乱的状态，如何购买与回收房屋的产权成为了更新难以推进的重要障碍。

4.2.3 政府、市场与社会三方缺少协作

推动更新的三股主要力量——政府、市场、社会各自为政，缺少相互交流与协作。政府力以禁为主，缺乏疏导，在实施控制的同时没有出台鼓励办法与相应的补贴去扶持老城更新。市场力受地区的地租制约，在面临空间保护与产业衰退的双重压力下，市场转型速度仍缓慢。社会力未发展壮大，一些有可能形成民间更新力量的NGO等社团组织还处于襁褓阶段，未得到政府与市场的引导与支持。因此三方力量的联系缺失一定程度上阻碍了状元坊更新项目的推进。

4.2.4 更新模式不明确

如前文所述，目前传统商业空间的更新模式包括从物质环境改造、历史文脉主义、土地性质利用等方面出发。但在此前政府公布的更新改造计划中，状元坊采取何种更新模式尚不明确，更新落实方向仍旧是模糊状态，缺少明确的更新模式来引导状元坊的更新保护。

4.3 更新策略研究

综合对状元坊的调研及分析，对其更新策略提出三种方向的思考，分别是推广以商户利益为出发点的渐进式更新，政府、市场与社会三方力量的统筹合作以及寻求突破性的更新手段。

4.3.1 以商户利益为出发点的渐进式更新

面对目前的商户构成与房屋产权情况，一步到位是不太现实的，一方面要考虑现有商户保留与否以及迁出地，另一方面需调查清楚房屋产权以便回收。因此，更新过程推荐渐进式进行。比如采取分阶段分群体的更新方法，提出更新后租金相关条例给予商户自行选择去留的余地，或者采取更新后的免租优惠政策吸引商户回流。在未厘清房屋产权的情况下可以先利用现有的公房进行更新改造，向居民、商户展示更新成效继而推进后续更新工作。

4.3.2 政府、市场与社会三方力量的统筹合作

充分认识推动更新的三个主要动力方，寻求三方力量的统筹合作方式来促进更新的推进。政府方通过引入市场和社会资本、技术的支持，持续加大提供鼓励性的政策与引导；市场力加强与社会方的交流合作，从更精细的产品设计与更精明的营销策划入手，探索稳定的收益新途径；社会力可通过培育NGO组织、专业技术团队以及学术顾问团队，实现与政府、市场两方的沟通和合作。

4.3.3 寻求突破性的更新手段

国内外城市更新实践都出现过比较成功的案例，各自采取的更新模式与手段皆具有一定的突破性。比如土地整备制度、容积率转移、权利变换制度等等，有效的更新手段是让更新规划方案得以落实的重要保障。而目前国内许多更新规划把笔墨重点放在空间设计的层面，实施保障这一环存在缺失，因此状元坊的更新保护必须寻求适合实际情况的突破性手段。

5 结语

针对目前城市发展过程中，传统商业空间逐渐衰落的现象，本文探讨了城市传统商业空间的发展问题，论述其面临的困境及发展更新的价值判断，再对现有的传统商业空间的更新理论与模式进行梳理，以广州状元坊为例，研究状元坊这一传统商业空间的兴衰以及更新面临的难点，思考总结几点针对状元坊更新的策略。为城市中相类似的传统商业空间的更新与发展提供参考。