西藏自治区房地产金融风险分析报告

达瓦萨珍

[摘要]通过全面分析房地产金融统计数据，得出结论，当前西藏个人住房贷款和房地产企业贷款的显性风险处于较低水平，但金融机构房地产贷款增速较快，新增占比较高。同时，房价上涨压力持续，造成在本轮房地产市场行情中居民部门杠杆率增长偏快，并存在一定程度上挤压消费需求的现象。随着调控的不断加码以及金融监管的不断强化，房地产企业资金压力加大，加之商业地产依然处于严重过剩态势，房地产领域的潜在金融风险隐患值得关注。通过综合研判房地产金融的潜在风险，就防范化解房地产金融风险提出建立健全房地产行业信息共享机制、完善房地产金融统计指标体系、建立健全房地产金融市场和监管体系、对房地产实施宏观审慎管理等政策建议，确保房地产市场持续健康稳定发展。

[关键词]西藏;房地产金融;金融风险

[DOI]1013939/jcnkizgsc202009048

1西藏房地产发展宏观环境

2019年上半年，西藏经济发展保持了稳中有进、稳中向好的发展态势，经济结构进一步优化，发展活力不断加强，人民生活持续改善。2019年上半年全区实现地区生产总值68169亿元，同比增长9%，增速位居全国第二。其中：第一产业436亿元，同比增长37%;第二产业2295亿元，同比增长107%;第三产业40859亿元，同比增长87%。固定资产投资和民间投资有所下降。2019年上半年，全区固定资产投资同比下降263%，民间投资同比下降42%。居民收入持续增加，市场主体发展良好。2019年上半年，全区城镇居民人均可支配收入18520元，同比增长105%;农村居民人均可支配收入4009元，同比增长125%。截至6月末，全区市场主体302990户，同比增长216%。

2019年上半年，西藏金融运行在高基数下保持总体平稳，各项贷款保持小幅增长，资本市场活跃度有所上升，区域性金融风险总体可控，金融服务实体经济能力稳步提升。

一是信贷规模合理适度增长，信贷结构持续优化。截至6月末，西藏本外币贷款余额464661亿元，同比增长587%，上半年累计发放贷款1113亿元，较去年同期多投放近40亿元。信贷结构继续优化，服务实体经济能力显著增强。截至6月末，小微企业贷款余额104917亿元，同比增长262%，高于同期各项贷款增速2037个百分点;涉农贷款余额142416亿元，同比增长03%，其中：农户贷款余额28563亿元，同比增长156%;精准扶贫贷款余额128115亿元，其中：精准扶贫产业贷款余额10599亿元，同比增长3156%;绿色贷款余额达62747亿元，同比增长112%。

二是证券市场资源配置功能继续增强，上市融资规模较快增长。截至6月末，西藏上市公司共18家，其中11家在主板上市，总市值达176737亿元，较年初增长565%。上半年我区华林证券股份有限公司在中小板挂牌上市，募集资金977亿元。14家上市公司通过股权质押方式融资共质押215亿股。

三是保费收入小幅增长，赔付能力稳步提升。上半年，西藏保险业原保险保费收入2241亿元，同比增长667%，西藏保险业赔付支出1081亿元，同比增长4999%。

四是金融市场交易主体日渐扩大，银行间市场直接债务融资工作不断推进。截至6月末，推动西藏5家非金融企业在银行间发行21只债务工具，募集资金164亿元。

2西藏房地产业与经济发展的关联情况

（1）房地产开发投资占全社会固定资产投资和地区生产总值比值都很低。2011—2018年期间（见图1），全社会固定资产投资规模稳步扩大，地区生产总值稳步增长，房地产开发投资规模一直处于低位。房地产开发投资在2014年实现大幅上涨后有所回落，2017年以来呈上升趋势。2014年，房地产开发投资占全社会固定资产投资和地区生产总值分别为495%和575%，经历2017年回落后于2018年分别上升至427%和627%。

（2）房地产贷款占全区贷款总额比重较小。2011年至今，房地产贷款占全区贷款总额比重整体呈下降趋势，从2014年开始房地产贷款占比变化较为平稳，除2017年达到最高值539%外，一直维持在4%～5%的区间内。

3西藏房地产金融分析

截至2019年6月末，我区房地产贷款余额24486亿元，同比增加2437亿元，增长1105%，较上年同期降低136个百分点，占全区人民币贷款余额的527%。

31房地产开发贷款

截至2019年6月末，西藏房地產开发贷款余额12536亿元，同比减少562亿元，下降429%。西藏房地产开发贷款均为房产开发贷款。其中，住房开发贷款余额1136亿元，占房地产开发贷款9062%;商业用房开发贷款余额1175亿元，占房地产开发贷款937%。

从房地产开发企业来看，目前，西藏有134家企业从事房地产开发，其中：78家房地产开发企业在拉萨，林芝有26家，日喀则有11家，昌都有7家，山南有9家，那曲有2家，阿里有1家，西藏房地产企业规模均较小。从房地产企业贷款来看，截至2019年6月末，西藏房地产企业贷款累计发放021亿元，同比下降9318%，余额5142亿元，同比上涨1006%。

32个人住房贷款

我区个人住房贷款逐年增长，但是相对而言规模依然较小，客户和区域分布集中度高，贷款方式仍然以住房公积金贷款为主。人们偏向于使用个人住房委托的方式（公积金）取得住房贷款，说明了银行业金融机构基于风控等要求，会偏向于拥有稳定第一还款来源的公务员等群体发放个人住房贷款。同时，呈现出贷款质量较好，一定程度上是由于银行客户群体偏向造成违约率较低。截至2019年6月末，西藏个人购房贷款余额11778亿元，同比增加2922亿元，增长3299%，占全区人民币贷款余额的253%;其中，个人住房贷款余额1064亿元，同比增加2828亿元，增长362%，占个人购房贷款余额的9034%。2019年1～6月，累计发放3317笔，发放金额213亿元，分别同比增长5993%和7459%。

从贷款种类来看，西藏个人住房贷款发放主要是以首套房为主。截至2019年6月末，首套房累计发放24144笔，首套房贷款累计发放9504亿元，同比增长274%，占个人住房贷款累计发放额的8044%。

参考文献：

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[2]董昕，刘燕，王静，等政府和市场在区域金融风险处置中的作用边界与分工效率[J].金融发展研究，2016（6）.

[3]邵玉我国房地产金融风险现状及对策分析[J].中国物价，2012（4）.

[4]王漪房地产市场金融风险问题分析[J].现代经济信息，2010（8）.