我国保险资金投资REITs的现状、问题及发展建议

司楠

[摘要]2015年我國保费收入24万亿元，同比增长20%，保险市场规模跃居全球第三位。保费收入的迅猛增长，给保险资金运用带来了新的挑战。在全球经济发达国家，REITs是房地产投资最普遍的一种方式，具有关联性低、流动性高和回报率高的特点，这恰好与保险经营具有的强外部性、成本滞后性、资金运转周期长等特点相契合，因此广受保险资金投资的欢迎。文章对我国保险资金投资REITs的现状及存在的问题进行分析，并给出相关发展建议。

[关键词]保险资金;保险经营;REITs

[DOI]1013939/jcnkizgsc202009014

1REITs概述

REITs最早产生于美国，全称Real Estate Investment Trusts（房地产投资信托基金），是指以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

截至2015年年末，全球共有460只上市REITs，总市值合计12713亿美元，其中：

美国目前共有268只上市REITs，总市值约9500亿美元;

澳大利亚目前共有55只上市REITs，总市值约879亿美元;

日本目前共有52只上市REITs，总市值约877亿美元;

中国香港目前共有10只上市REITs，总市值约255亿美元。

在国外成熟市场，REITs通常符合以下标准：以公募形式在主要交易市场发行的一种资产证券化的产品，具有高度流动性;通过物业或者抵押贷款直接投资于房地产，收益主要来自于租金收入和物业升值的处置收入;将收益至少90%以股利或分红形式分配给投资者，可享有税收优惠。

2保险资金投资REITs的需求

21REITs有利于分散保险资金投资风险

REITs投资范围广泛，涵盖各类型房地产资产，其中酒店、旅游、商业零售等对经济周期的敏感度相对较高，而医院、健康中心、自用仓储及林场等则表现出相对的抗周期性，各类型地产项目标的之间的低相关性，使得投资者可以选择以不同地产项目为标的的REITs品种进行组合配置，从而获得一个回报相对稳定的投资收益。

REITs收益主要取决于其长期所持有的房地产价值，这又决定了REITs与其他投资产品之间的低相关度。REITs具有相对独立于其他市场的走势，有利于投资者在构建整体投资组合时利用REITs来分散其投资风险。

22REITs符合保险资金流动性需求

REITs是在证券市场上挂牌交易，其份额可以相对容易的买入或卖出，这极大地提高了产品的流动性，可以很容易转化成现金。

23REITs可确保保险资金运用的收益性

REITs每年将90%以上的应税收入以分红形式分配给投资者，由此才能换来其经营收益在企业层面免税的权利，即投资者仅需在个人收益层面缴纳个人所得税。因此，REITs的分红会较其他上市投资工具高且相对平稳。REITs主要投资于收租物业，租金比较稳定，且回报率比较高。比如在美国，REITs股息的回报率大约在8%～9%。因此，REITs的投资特性是高分红和适度成长。在有效的资产市场结构中，REITs的投资特性表现为其投资总收益比债券收益高。

24投资REITs能够促进保险资金融通功能的发挥

房地产属于典型的资金密集型行业，资金占用周期长，资金需求量大。保险资金投资REITs有助于拓展房地产企业的融资渠道。房地产企业融资过度依赖银行，会使房地产业的风险在银行积聚，一旦房地产大幅下滑，将给银行业带来系统性风险，而保险资金的介入会在一定程度上分散银行的风险。此外，房地产业的利润率比较高，REITs这种创新的投资工具为保险公司分享房地产业的高收益提供了条件。

3我国保险资金投资REITs的现状

新《中华人民共和国保险法》已于2009年10月1日正式实施，在原《保险法》的基础上，进一步拓宽了保险资金的运用渠道，明确规定保险资金可以“投资不动产”。自此，我国保险资金具备了投资于REITs的客观条件。然而，内地REITs的发展却远远无法满足规模快速增长的保险资金的需求。

2005年11月，中国商务部明确提出“开放国内REITs融资渠道”的建议;

2006年，证监会与深交所启动推出国内交易所REITs产品的工作;

2009年，央行联合银监会、证监会等部门成立“REITs试点管理协调小组”;

2014年11月，根据住建部和有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市将先行开展REITs发行和交易试点工作;

2014年12月，中信华夏苏宁云创资产支持专项计划成为国内首单保留控制权的私募REITs项目;

2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，积极推进房地产投资信托基金试点;

2015年7月，鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金成为国内首单类公募REITs项目;

2015年11月，天虹商场资产支持专项计划成为首单在企业资产证券化业务框架下专项计划直接投资股权的私募REITs。

纵观内地REITs发展历程，没有一个REITs全部满足国际范围REITs的标准通用定义，因此无论是中信苏宁还是鹏华前海万科等项目，都被业内普遍认定是类REITs产品或准REITs产品。

4我国保险资金投资REITs存在的问题

41缺乏完备健全的法律体系

由于內地引入REITs概念的时间并不长，国内没有任何REITs专属法规。在现行立法中涉及REITs的包括《公司法》《信托法》《证券法》《证券投资基金法》及《信托投资公司管理办法》等多部法律法规，REITs的实施仍存在许多法律上的难题。

42难以获得市场认可的稳定收益

一方面，国内物业资产价格持续上涨，导致租售比长期处于低位，租金回报率较低;另一方面，国内刚兑的金融环境使得无风险利率长期维持在高位，投资者对REITs产品的预期回报较高。无优惠和双重征税更是导致国内本就不高的租金回报率雪上加霜：目前国内商业地产租金收入最终实得收入只有60%～70%，没有相关免税政策，REITs在中国想要获得市场认可的稳定收益很难。

43投资管理及物业运营等基础设施不完善

REITs对投资管理能力以及后续地产公司的物业运营均有较高的要求，但目前国内机构在这两方面与国外成熟市场相比仍差距明显，具备金融产品设计、资产管理配备以及项目运营调整等相关资格和能力的人才稀少。此外，和REITs配套的评估机构、估值体系等其他基础设施的发展还不成熟，与REITs相关的服务商建设任重道远。

5我国保险资金投资REITs的发展建议

51建立完备的法律体系，推动REITs专项立法

在当下亚洲各国及地区立法实践中，通过REITs专门立法实现规范的做法已成常态。我国作为大陆法系国家，之前的《证券投资基金法》《创业投资企业管理暂行办法》都以单行法方式出现，对于促进证券投资基金飞速发展起到重要作用，因此建议采取单行法方式推动REITs发展壮大。监管部门在制定专项立法时，应当对REITs的设立条件、发行标准、产品结构同时予以明确，同时不断完善配套制度，适当借鉴英美法系信托原理，明确以立法方式确立谨慎投资义务、信托不动产登记制度、禁止关联交易等配套制度，以形成完备的法律规范体系，为REITs的健康发展提供切实可行的法律指引。

52出台税收优惠政策，克服收益率难题

在美国，政府对REITs给予了特殊的税收优惠政策。借鉴美国经验，国内应逐步出台税收优惠政策，解决双重征税问题，提高租金回报率。另外，继续大力推进金融市场改革，打破刚兑，加强投资者教育，降低其过高的预期回报。

53健全投资管理及物业运营等基础设施的建设

金融机构加强投资性专业人才的培养，提高在REITs方面的投资管理能力;地产公司提升物业营运能力，提高REITs收益率。此外，还应建立和REITs配套的评估机构、估值体系等其他基础设施，完善与REITs相关的服务商建设。

6结论

REITs关联性低、流动性高和回报率高等特征符合保险资金的配置需求，在全球经济发达国家是保险资金投资房地产重要的操作平台。虽然我国引入REITs概念的时间并不长，而且由于缺乏完备的法律体系至今没有真正意义上的REITs，但近年来监管部门发布一系列政策，推动了REITs的加速发展，多个类REITs产品或准REITs产品相继落地。

保险资金一直密切关注着国内REITs的发展，但和国际主流相比，我国类REITs产品或准REITs产品受制于国内商业地产较低的租金回报率及税收优惠政策的缺乏，很难获得市场认可的稳定收益;且受国内制度影响，投资者无法通过二级市场完成退出，流动性较差。

保险资金投资REITs，有赖于REITs的发展，需要政府及每一个参与者的努力。政府应该尽快健全相关法律体系，出台REITs专属法规及税收优惠政策，积极引导行业发展。专业组织应该协助政府制定政策法规，加强REITs产品研发、设计和业务流程的每个环节的高素质专业人才的培训。开发商、金融机构、专业市场顾问也需要积极参与，健全投资管理及物业运营等基础设施的建设。

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