房地产项目方案设计阶段成本控制研究

2020-03-19陈泽尉

科学咨询 2020年53期

陈泽尉

(广西大学广西南宁 530004)

随着改革开放以来，中国经济蓬勃发展、快速成长，过去近30年我们称之为楼市的“黄金时代”。在经历了近30年的高速发展后，楼市整体规模已触及天花板。在当前“房住不炒”的房地产市场宏观调控长效机制下，三稳（稳房价、稳地价、稳预期）已成为新常态，房地产市场已放生深刻变化，以高成本、粗放式经营获取高额利润的时代已经逐渐远离。地产行业进入低利润率、精细化管理的“白银时代”，地产行业投资增速放缓、利润率下滑已成为不争的事实。成本管理历来都是房地产企业关注的重点，最直接的感受就是利润变薄了、速度要求更快了，所以对成本的最大影响，就是要更加精细化地进行成本管理工作。经济新常态下，宏观经济增速放缓，市场竞争日趋激烈，企业的发展和生存空间面临前所未有的挑战，准确制定企业成本控制与价值提升策略对企业的可持续发展有至关重要的作用。因而，分析当前房地产项目面临的问题，尤其是把控方案设计阶段成本管理要点，科学制定房地产项目成本控制与价值提升的策略应成为房地产企业打造可持续发展动力的重要选择。

一、房地产设计成本控制的背景

（一）当前房地产项目开发成本占比

以一、二线城市为例，工程成本占房地产总投资的比重约25-40%，并且是除土地等其他投资成本科目外唯一相对可变动成本项。

（二）设计成本控制具有重要作用

一般情况下，设计决定了工程成本的70%，而方案设计阶段决定了设计的80%，近年来，房企净利润率不断下降，降低工程成本是增加利润的一个重要手段。在设计阶段对成本的控制与优化，提高设计附加值是一个重要的利润来源。2019年1-12月份，全国房地产开发投资132194亿元，工程成本占比按35%计算约46268亿元，通过科学的价值提升策略、深度研发并整合专业资源，按5%的优化比例测算，理想状态下全年可优化工程成本约2313亿元。

二、方案设计阶段的成本控制

（一）成本的定义和方案设计的价值

狭义的成本，指建设项目按照建设内容、规模、标准、工期全部建成，并验收合格交付使用所需要的全部费用。广义的成本，包含“溢价”概念，是指应用价值工程以合理的投入，带来更大的收益。方案设计阶段成本管理直接影响了工程投资大小和项目经济效益，所以方案阶段的设计优化、系统工艺的确定是成本控制的重点内容，研究总结方案设计成本控制要点，有助于朝着价值创造性成本管控模式迈进。

（二）方案设计阶段成本控制要点

1.指标使用

根据规划指标用足容积率，用足建筑密度。通过不同地块不均衡使用容积率等方式，使商业、别墅、洋房、高层等各业态产品合理配置，最高盈利强度排布建筑总图，目的是寻找到利润最大化的建筑业态组合。

2.功能布局

尽量使最大的容积率指标产生商业价值，最好的地方布置价值最高的业态（商业，高品质户型），充分利用天然景观资源，尽可能多地扩大优质自然景观资源对应户型比例，增加产品整体溢价，运用多种产品业态之间的组合类型，卖更高一级业态产品的价格，从而进一步提升项目溢价空间。充分考虑后期使用要求增加产品溢价，尽可能开发不占容积率的地上和地下空间变为可销售面积。

3.竖向设计

（1）土方成本控制

严格控制土石方开挖量、尽量做到场地内部土方的自平衡，前期做好场地综合设计，精确计算、力求少开挖，控制总体挖、填方量。充分挖掘和利用政策条件，灵活布置场地内建筑物的绝对标高，为优化地下空间布局创造条件。在分期开发的项目总图设计中，要根据不同地块开发先后顺序，考虑土方运输、存放及回填优化方案，测算减少总成本支出，考虑后期用土的综合利用方案，因地制宜，合理利用地形，切忌一刀切将山头削成平地，做到有利于景观和生态保护。

（2）支护成本控制

采用不同支护形式的成本投入由低到高分别为：放坡、土钉墙、挡土墙、锚索支护、桩锚支护、桩锚+内支撑。应首选放坡支护形式，各种支护形式需要结合现场条件多方案比选。道路标高调整引起边坡和挡土墙的设计变化，分台阶布置场地需考虑不同台地间的水平距离和高差，尽量放坡处理；开挖后施工期间产生的边坡支护方案可能影响原有挡土墙的成本增加，结合支护结构考虑总图平面的实施性，避免后期影响工期、增加成本，应结合开发时序和施工顺序考虑减少额外的不必要的支护成本。减小基坑开挖的深度，在土方平衡的前提条件下，尽可能提高室外地面地坪标高；在满足设计规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深，尽可能降低地下室层高。

（3）基础成本控制

依据地勘报告，对单体楼栋、地下车库进行综合布局，避免基础前期处理和治理费用投入较高的规划，合理确定底板标高，便于采用施工简单、成本低廉的天然地基基础（独立基础、条形基础、筏板基础）方案，在基础条件必须选择桩基的情况下，控制较小的桩长，也可以显著减小基础成本。控制平面位置靠近的建筑基地高差，避免出现刚性角的影响而增加基础成本。合理安排开发顺序节奏，前期基坑开挖时应考虑避免对后期基础基底的扰动。降低地下室层高、抬高底标高、有条件尽量采用半地下室等，以减少基础抗浮成本。

4.道路设计

充分认识道路设计对土方、挡墙和场地施工成本的重要影响。谨慎合理地确定道路技术标准（宽度、坡度、最大坡长、坡段、最小半径等），实现主干路网和组团路网的合理衔接，实现分区施工互不干扰（枝状，等高线），充分满足交通和消防扑救要求。竖向设计完成后才进行建筑物布置，分区考虑设置多个出入路径，降低交通强度；根据建筑物的调整灵活地修改主干路网线形和竖向设计标高。

5.开发时序

总图设计时应结合开发时序，综合考虑首期资金（投入和成本）、首期速度（规模和高度）、开工规模（规模和标段）、土方挖填（挖填结合）、首期到位（管线设备）、交付时序（交叉投入）、分期规划（规划层次）等因素。

（三）建筑规划

1.前后楼夹角控制

组团内前后楼尽量平衡布置、控制夹角，以减少无效面积、减小单车位面积、增加停车效率。

2.前后楼间距控制

前后楼间距符合提成设计模数，提高地下空间停车效率，楼间距计算时需考虑楼宇大开间空间设置停车空间，从而减小无效的地下室面积，节约空间节约成本。

3.单元组合控制

单元组合尽量设计体量相当，避免单元组合地下室部分占用地下车道，影响停车效率指标。塔楼宜两个或多个单元一组，避免单个单元组成单一栋楼，由两个以上单元组成的楼栋，单元连接处应尽量对齐、避免夹角扭转和高低配。

4.多产品分区布置

当规划地块中有多种产品类型时，分区排布不同产品有利于地下车库的集中排列布局。在北方地区，高层和低楼层建筑间隔排布有利于满足日照计算。

5.建筑选型

考虑节能设计要求，控制建筑物主要朝向在南北15°之间；综合评估平面和立面，选择规则的建筑平面，控制建筑物体形系数；合理确定开窗面积，控制窗地比；结合定位、成本投入等因素确定层高。通常住宅层高2.8米性能价格比较优，层高每递增0.1m相应增加该层造价的3-5%；考虑抗震和成本要求，立面外挑外挂构件宜减少，屋顶造型宜减少。

6.不同产品与地库组合

不同类型产品的基础埋深设计不同，可利用基础埋深大的产品和地下车库组合配置，有效使用地下空间，节约开发建设成本。

（四）非可售面积的控制

严格控制非可售结构面积是方案设计阶段成本控制的重要内容。控制地下配套设施用房面积，减少不可租售面积，综合考虑地下人防工程建设，控制和利用架空层面积。地上配套设施面积尽量采用下限设计，尽量利用非建设用地作为配套用房的用地空间（如红线与建筑退线间用地）。配套用房应尽量避免单独建设，尽可能布置在裙房、位置偏僻或日照条件差的低销售价值的部位；除设备房、幼儿园等规划有特殊要求的配套，其余功能配套可结合商业集中布置，节约占地面积。配套建筑面积严格按照规划规定值设计，不得超配，如未做具体规定，尽量利用现有非可售空间进行布局配套。

（五）地下车库成本控制

严格控制地下单车位成本，挖掘地下黄金。

1.地库选型

停车方式设计优选先后顺序：地面、架空层、半地下室、地下室。能做半地下车库，尽量少做或不做全地下室车库，尽量减少车库层数；人防应集中设置，消防车道尽可能避开地下室顶板上布置，在条件允许时尽量采用架空层停车、半地下停车。

2.总体布局

地库的布局和形式决定了地库建设的主要成本，独立地下车库与大底盘地下车库各有利弊，须结合现场场地条件及总图布局条件进行方案经济性研究，以确定最优的地库布局方案，达到将地库成本控制在初期阶段的目的。塔楼建筑宜布置在地下室的四周，尽量靠边布置；核实并严格有效控制人防面积，尽可能避免5级人防。

3.停车效率

车库设计的根本是控制单车位面积的经济效益。单车位控制指标的设计要极限创造各种有利条件，使单车位面积指标达到最理想设计值，如达不到目标值，需进行进一步优化。优化和提高停车效率的措施包括：地下室轮廓边界线应平直且方正，无用或无价值的空间一定要去除；柱网设置应当符合车位及行车道模数，紧凑布局布置；尽量避免布置平行或斜向车位，避免行车道靠外墙边线设置；车道两边的停车位不允许非机动车库挤占，也不允许布置设备用房，设备用房满足使用即可，不需要有富余；如设置地下室大堂，大堂位置需靠近交通组织核心位置，尽量不占用规划停车位；人防设施设备应布置在不影响停车或顺畅通行的位置；防火分区的划分设置，尽量与已有的疏散楼梯匹配，避免防火分区划分增加疏散楼梯配置数量。

（六）管网成本控制

建立总图整体控制的概念，总图综合布置管廊，合理确定各机房位置，减少管道长度，总图竖向设计满足场地和地下室的自然排水要求，充分考虑施工要求，留足管廊空间，设计管廊尽量保证与市政部门要求一致，管廊及管线尽量避开道路和硬质铺装，充分考虑分期建设，分期验收对设备系统的要求，避免出现大量的管道穿路、穿河及穿越市政设施的情况。