中粮祥云小镇发展研究

徐志峰 张文韬

[提要] 中粮祥云小镇是中粮祥云国际生活区的组成部分，中粮祥云国际生活区是中粮置地在北京打造的一个大型综合体项目，隶属于中粮集团，具有多方位的资源优势，对于实体经济发展有着很好的引领借鉴作用。本文主要从管理学角度，运用SWOT分析法，阐述中粮祥云小镇的优势与劣势、机会与威胁，依据SWOT组合分析，构建中粮祥云小镇的SWOT分析矩阵，并提出具体应用思路。

关键词：中粮;祥云小镇;SWOT分析法

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2019年12月26日

中粮祥云小镇坐落于北京顺义，是中粮置地打造的中粮祥云国际生活区的组成部分，项目涵盖高品质的连排别墅、景观大宅及精品别墅，包括创意办公、商业等组成部分。中粮祥云小镇秉持着“国际化、漫生活、高品质、情感圈”的理念，激发并满足目标客群的高层次精神需求。中粮祥云小镇为街区型主题商业，分为南北两区，北区打造高品位、生活型、国际化的360度全景式国际生活方式，南区致力于营造“城市微度假”的休闲体验。

一、中粮祥云小镇发展SWOT分析

SWOT分析法是一种企业内部分析方法，运用这种方法可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而制定相应的发展战略。

（一）S元素分析。中粮祥云小镇地处北京顺义，地缘优势明确。北京是中国的首都，另外顺义拥有着首都机场的眷顾。坐落于中央别墅区与临空经济带融汇区，毗邻首都机场及新国展、周边密布机场高速、机场第二高速、京承高速、京密路等多条主干道，源源不断的人流量为中粮祥云小镇提供了充足的潜在消费者。另外，中粮祥云小镇隶属中粮置地，中粮置地是世界500强企业中粮集团旗下从事房地产开发的专业化公司，业务覆盖商业、住宅、酒店、写字楼、旅游地产及区域综合开发等多种业态，并进驻北京、上海、深圳、成都、西安等20余个一二线核心城市，拥有大悦城地产及中粮地产两家上市公司，总资产1，231亿元，构建起了业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡的地产版图。中粮置地以发展大悦城为品牌的城市综合体为战略主线，在坚持持有销售相结合的基础上，双轮驱动，轻重并举，建立起“大资管”发展模式，打造专业化的统一平台，持续提升盈利水平和核心竞争力，开启新一轮有质增长之路，致力于成为最具持续发展能力的品牌地产引领者。

1、有利的竞争态势。中粮祥云小镇将自己定位为“国际化、微度假、漫生活”的心灵栖息地，成为拥有多元化消费场所、惬意生活方式的购物商街，独创的“重体验”商业模式贯穿始终。作为开放型街区商业，一别传统的室内购物广场，给人营造一种舒畅自由的感觉。与奥特莱斯的经营模式类似，但比之又更深入了一个层次。中粮祥云小镇是“中央别墅区”首个商街项目，更是为都市人提供“城市微度假”的理想去处，还原闲适自在的重体验式的小镇生活。都市人并不缺乏丰盛的商业环境，却亟须突破压力束缚，回归自然悠闲的生活状态。祥云小镇特色的风情商业街的出现，成为前沿的商业消费模式，人们的商业消费不再只是满足生活需求，传统体验业态的发展已经不足以成为顾客到店的动力，现在顾客需要的是享受一种个性化的“情感体验式“的生活方式。

2、充足的资金来源。中粮祥云小镇是中粮置地集团的下属子公司商业地产项目，是商业地产开发的标杆性集群。中粮集团有限公司是国际领先的全球大粮商之一，是中国独一无二的全球布局、全产业链、拥有最大市场和发展潜力的农业及粮油食品企业，在全球粮食主产地和需求增量最大的新兴市场间搭设稳定的粮食走廊。作为与新中国同龄的国有企业，中粮集团历经70余年发展，已经成为以粮、油、糖、棉为核心主业的农业及粮油食品企业，主业涉及食品、金融、地产等行业，在中国市场上占据领先优势，并开启了布局世界、打造国际大粮商的历程。目前，中粮集团资产总额5，373.6亿元，年营业收入4，426.5亿元，年经营总量近1.5億吨，全球仓储能力3，100万吨，年加工能力9，000万吨，年港口中转能力6，500万吨。所以，在资金上，中粮祥云小镇将无后顾之忧，拥有着得天独厚的发展条件。

3、良好的企业形象。企业形象是企业内外对企业的整体感觉、印象和认知，是企业状况的综合反映，包括理念形象、行为形象和视觉形象三个层次，理念形象起主导作用，决定行为形象和视觉形象。中粮置地重装打造商业街区新模式，为探索商业实体经济重新崛起努力奋斗。归结起来，都是中粮形象的呈现，而中粮成立于1949年，距今已有70多年的历史了，企业文化源远流长，良好的企业形象在消费者心中已然根深蒂固。所以，中粮祥云小镇的企业形象必然对其发展是良好的。

4、可拓的产品质量。中粮祥云小镇是集休闲、娱乐、购物、餐饮、教育等功能于一体的全景式国际生活方式的主体消费型商业，是中粮祥云国际生活区的组成部分。更有首次进驻顺义区域的家盒子、时尚廊、爱蹦客、飞行家、梧桐湘爱等知名品牌。周边金融机构有中国建设银行、中国工商银行等。周边国际教育配套主要有北京鼎石国际学校、伊顿双语幼儿园等十几所国际学校，周边医院有北京顺义区空港医院。所以，小镇的相关产品是相当齐全的，质量及发展潜力都比较大。

（二）W元素分析。虽然中粮祥云小镇发展具有很多优势，但也存在诸多制约因素。主要有：

1、发展起步阶段。中粮祥云小镇是“中央别墅区”首个商街项目，更是为都市人提供“城市微度假”的理想去处，还原闲适自在的重体验式的小镇生活。都市人并不缺乏丰盛的商业环境，却亟须突破压力束缚，回归自然悠闲的生活状态。祥云小镇特色风情商业街的出现，成为前沿的商业消费模式，人们的商业消费不再只是满足生活需求，传统体验业态的发展已经不足以成为顾客到店的动力，现在顾客需要的是享受一种个性化的“情感体验式”的生活方式。新模式的诞生到成熟会有着一个相当长的摸索过程，这期间必然有着很多挫折和不确定因素的发生。

2、缺少关键技术。中粮祥云小镇属于商业地产项目，虽然是有着可复制性的操作空间，但本质是务虚型的，缺少关键技术就失去了确保独一无二地位的核心竞争力。另外，在拓宽业务范围的过程中，也会受到区域性文化、政治等多种环境因素的冲击影响。

3、内部管理混乱。中粮集团是中央所属国有独资企业，基本认知的国企员工一般是没有积极主动作为的，大都是被动接受领导布置的任务。中粮祥云小镇也受到了大文化意识影响，员工大部分时间都是清闲状态，不习惯提前思考要做的事情，也不习惯及时处理事情，总是会拖到不足时间然后采取加班举措来应对，还能从侧面给领导留下一个很好的印象。另外，内部部门之间沟通次数也相对较少，沟通效力也很难起到明显的结果。

4、宣传范围局限。在地区方面，因为坐落于顺义后沙峪，所以在范围上相对局限。其次，宣传方式上一味崇尚追求新媒体，禁锢在微信公众号和微博推广。而对于传统媒体就出现了较大的忽略，电台广播只限制在小镇内部，电视报纸等几乎没有投入。

（三）O元素分析

1、政策扶持力度加大。现阶段我国“脱实入虚”问题严重，十九大报告提出，建设现代化经济体系，必须把发展经济的着力点放在实体经济上，把提高供给体系质量作为主攻方向，显著增强我国经济质量优势。实体经济是根基，它的发展直接关系到国民经济的发展与国际竞争力的提高。政策的加强，为实体商业的进一步崛起提供了千载难逢的机会。

2、“一带一路”倡议推进。“一带一路”是指丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路。“一带一路”作为中国首倡、高层推动的国家战略，战略构想的提出，契合沿线国家的共同需求，为沿线国家优势互补、开放发展开启了新的机遇之窗，是国际合作的新平台。越来越多的外国友人选择来中国发展，祥云小镇国际化开放式的规划理念、现代简约的建筑风格、异域风情的氛围营造必然会成为一个闪光点。

3、发展形势总体看好。在2015年开业期间，销量和客流双向开花，持续增长，不断攀升。在销售量方面，周六日的单日销量突创新高，最高达到170万元，工作日销量也维持在80万元左右，每周增长率达到了53%。客流方面，也呈现高速增长的趋势。休息日单日客流最高达35，000人，周一至周五每天也稳定在16，000人左右，客流增长率高达57%。新的街区商业模式在起始阶段，有着很大的创新发展空间，为都市人打造闲适、温馨的“微度假”去处。

4、市场需求潜力巨大。在经济高速发展的时代，生活水平逐渐提高。但是生活压力却在悄然剧增，与人沟通交流成为一项重要的减压方式。工作日的紧张节奏让人们渴望周末的放松，约上三五好友逛街购物就是大部分人的好选择。一个存在新颖点并在不断创新的商场必然会拴住消费者的内心，吸引更多的潜在消费者。

（四）T元素分析

1、其他商场竞争激烈。一个企业要想发展，绝不能偏居一隅。在取到相关经营经验之后，必然要往周边乃至全国、全世界去复制推广。国内大型购物商场排名靠前的有万达广场、大悦城、万象城、COCO Park、恒隆广场等，这些商业地产项目都有巨大的实力和市场份额。所以在激烈的竞争下，中粮祥云小镇的模式要是想在这些老牌商场中占据一定席位，需要付出更大的努力。

2、电子商务频繁冲击。网络购物的价格相对于实体店价格较低已经成为大部分人心中的共识，另外，移动支付和物流业的快速发展也为网购的火热注入了一管强心剂。在观念的默然形成下，在附加品的推动下，对实体商场的发展也造成了一定的威胁。

3、标准化问题挑战。中粮祥云小镇商户众多，各种类型的商户已达百余家。每家商户的理念和经营方式不同，各有千秋，牵一发而动全身。如何统一管理成为关键思考要素，标准化的一体构建成功也是一种潜在的威胁。

二、中粮祥云小镇发展措施

（一）SWOT分析的运用组合。通过以上对中粮祥云小镇发展的SWOT分析，可以发现中粮祥云小镇发展面临“机遇与挑战并存，希望与困难同在”的形势。权衡利弊，“两利相衡取其大，两害相衡取其轻”应该找出并充分发挥中粮祥云小镇的发展优势，利用良好的发展机遇，克服其发展劣势，提升中粮祥云小镇的发展品牌竞争力。另外，还要找出对中粮祥云小镇发展的不利因素，尽可能地避免或减轻潜在的威胁和障碍，变发展劣势为发展优势，化威胁因素为发展机遇。（图1）

（二）中粮祥云小镇的发展措施。依据以上分析，构建中粮祥云小镇的发展SWOT分析矩阵，并依据优劣势分析制定相应的发展措施。（表1）

三、结论

（一）中粮祥云小镇优势突出、机遇明显，拥有着充足的资金来源和良好的企业形象，在相关产品质量方面有着很大的发展空间。

（二）中粮祥云小镇尚处于发展起步阶段，缺少关键技术，没有企业核心竞争力与老牌商业企业抢占市场份额。另外，对内部管理方面也不够重视，存在懒散怠工等现象，企业宣传方面较狭隘，受地区和新媒体影响的局限。

（三）中粮祥云小镇外部环境存在着机会和威胁，机遇与挑战并存。既有着良好政策的利导作用，也在遭受着电子商务和其他商场的竞争，自身标准化问题急需得到改善与加强。

四、几点建议

（一）積极探索创新，跟随大时代的发展潮流。深入探索发展“国际化、微度假、漫生活”的核心理念，更快更好地建立自己的品牌意识。

（二）加强内部管理。合理运用科学管理激励员工，在结合企业实际状况下，灵活运用正负强化理论，建立属于企业自身的、不可模仿的核心竞争力。

（三）培养合作共赢意识。加强行业间合作，共发展、同盈利，在历史关键时期，应该抓住机遇、规避威胁，迎接挑战，谋求更加广阔的发展空间。

主要参考文献：

[1]周成，贾晓丹.辽宁省温泉旅游小镇发展策略研究[J].云南地理环境研究，2014（6）.

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[3]何梓曜，王宇.广西特色小镇SWOT分析与创新提升策略[J].现代商贸工业，2019（31）.

[4]徐世雨.特色小镇：内涵阐释与实现路径——对既有文献的综述与展望[J].江苏农业科学，2019（9）.