房地产企业营改增后的税务风险刍议

李山 陕西地建房地产开发集团有限公司

前言：以增值税征收代替营业税征收是营改增的主要内容，营改增措施已经从2015年的地区性实施转变为全国性推行，这也是我国税务体系改革的重要内容。在这一改革背景下，我国房地产企业的纳税负担得到了降低，同时也使得企业内部的产业结构得到了极大的改善。营改增政策对房地产企业的税务管理工作造成了重大影响，这种影响不仅包括时代发展的机遇，也意味着更大的挑战和困难。

一、房地产企业中营改增对税务管理工作的影响

房地产企业中的税务管理工作是财务工作的重要组成部分，直接关系到企业实际的经济效益和长远收益，因此合理规划纳税工作尤为重要。对于一个公司的经营者或是管理者而言，企业的税务管理与风险控制工作一直都是财务工作的重点和难点，而且公司在长期的经营过程中，已经针对相关问题，制定了符合公司发展实际的管理体系。但是随着营改增政策的推行，房地产企业的税务管理工作发生了明显的变化，这一变化在税率的计算数值方面尤为明显。因此对于房地产企业来说，新的税务风险也在不断出现。

二、房地产企业营改增后的税务风险问题

（一）对增值税专用发票的重视度过高。在房地产企业经营过程中，增值税专用发票的重要作用和功能，在营改增后得到了明显提升，房地产企业越来越重视税务管理工作中的发票管理工作。但是与之前相比较，营改增后的增值税专用发票，从操作方式和管理思路等多个方面都发生了明显变化，因此对增值税的根本管理思路也需要进行相应变化。营改增政策推行后的增值税专用发票工作，使得税务管理工作在认知上存在一定误区，造成增值税专用发票的过度使用，使其他的成本支出控制工作没有达到应有的效果。对于房地产企业来说，税务风险发生的几率和强度与过度推崇增值税专用发票密切相关。因为增值税专用发票的过度重视，会导致其他相关税务风险管理工作效率的降低，不利于房地产企业的税务风险防控。

（二）新型税务风险的出现。传统的税务风险管理工作，在营改增政策推行后得到了明显冲击，因此随着新型税务管理工作的不断开展，新的税务风险也应运而生。营改增的推进使得房地产企业中核算方法与以往相比有了较大不同。如果房地产企业的核算方法没有跟随营改增政策的推行而相应改进，就会使得该企业在税务核算方面面临着复杂且枯燥的工作，也会造成企业财务在核算中精密度的降低，从而增加房地产企业税务风险防控工作的难度。

（三）增加了进项税抵扣工作的难度。营增改政策主要是通过企业在纳税过程中，通过利用进项税抵扣的方式降低该企业需要纳税的实际金额，减少企业在纳税方面投入的成本，同时也减轻了该企业的纳税负担。但是进项税抵扣工作的顺利进行，需要房地产企业在原有管理工作的基础上进行相应改善，增加在进项税抵扣工作方面的管理力度，使得进项抵扣工作高效进行。相反而言，如果进项税抵扣工作的管理力度不够，就会造成企业的进项指标不合格，对进税项抵扣工作的实施增加难度。

三、房地产企业营改增后的税务风险管理

（一）在企业治理层面上进行税务风险管理工作。对房地产企业的税务风险管理工作进行结构调整，提高企业税务风险管理的能力是基础。因此房地产企业应构建专门的税务风险管理机构，对营改增政策推行之后的税务风险进行系统管理。税务风险管理工作的制定需要从企业的战略发展方面进行分析，提高企业对税务风险管理工作的重视程度，明确税务风险管理工作对企业可持续发展的重要性。税务风险管理工作是企业发展战略的一部分，房地产企业应设立相关的税务风险机构，对公司的税务风险管理制度或体系进行监督。例如可以在房地产企业的董事会管理层下，设立税务风险分析及管理部门，担任风险的监督管理工作。

（二）提高企业的供应商管理和采购活动。在企业纳税成本的降低方面，进项税管理工作对其有直接影响，与此同时，增值税专用票的管理工作又对进项税管理工作有显著作用。由于目前房地产企业对增值税专用发票的认知存在相应误区，没有平衡好该项工作与其他工作的关系，使得企业的纳税成本没有明显降低，反而产生了其他的税务风险问题。

（三）增强发票管理的财务工作。首先要对相关工作人员进行能力审核，避免出现能力不足以胜任工作的现象。其次需要对负责增值税核算的相关人员进行技能培训，提高核算人员的业务水平，确保每一位工作人员都有能力区分增值税会计核算与营业税会计核算，并有能力进行精确而高效的计算，降低税务风险。由于房地产企业的特殊性，使得收房款的周期较长，入账也存在一定困难。因此企业需要对账款的入账进行相应的强化管理。以往的税务以营业税为主，入账的长期性并不会对企业的纳税工作产生严重后果，但是在营改增政策的推行下，税务主要以增值税为主，如果收房款不能及时入账，就会导致该企业产生税务风险，增加税务管理工作的难度。

总结：总之，在营改增的大背景下，房地产企业的税务风险也发生了明显变化。房地产企业则需要根据这一背景，改善企业内部的经营结构和纳税管理工作，进行企业的创新与改革，抓住机遇，并积极应对营改增政策带来的挑战，减轻企业的纳税负担，促进企业的经济增长和平稳发展。