我国房产税改革研究

摘 要：本文梳理了房产税在上海和重庆的试点情况，比较两地方案内容的异同之处，并对试点效应进行分析与评价。目前，房产税改革面临着来自法理、地方政府、公众和评估制度等方面的障碍，亟需完善机制体系。本文进一步分析了开征房产税将对住房市场、个人、地方政府和地区发展可能产生的影响，并对此提出了相关建议。

关键词：房产税;改革;影响

1房产税改革试点现状

1.1上海、重庆房产税试点改革背景

近年来，我国房地产市场升温明显，部分城市房价持续高涨，严重影响房地产市场的健康运行，并且不利于我国的收入分配公平。房产税被视为平抑房价、降温房地产市场热度的重要手段。选择上海和重庆两个城市作为试点，主要考虑到分别在一线、二线代表城市推行房产税改革方案，以便为全国推行房产税提供经验与参考。上海作为一线城市代表，房地产市场发展迅猛、房价高企;重庆则是我国重要的二线城市，人口密集，是西南地区经济中心，也就有较强代表性[1]。

1.2上海、重庆试点方案内容及对比

上海与重庆的房产税具体征收方法由当地人民政府制定，方案有相同之处也要存在差异。共同之处有两地均主要针对新购住房征税，均将房地产市场交易价格作为征税依据，税率均采用的是差别化的比例税率，税收收入均用于保障性住房和公租房的建设上，免税面积都比较大。两地方案的差别也较明显，在试点范围上，上海的试点范围更加广泛，而重庆仅对主城九区征收。征收对象方面，上海的征税对象范围更大，而重庆偏重对高档住房，并考虑存量住房的征收。税率设置也存在差异，上海的税率设置只有两级，较低且更为平缓，而重庆设置了三级，相当于全额累进税率。从税收优惠政策来看，上海的税收优惠政策更丰富，并融入了人才引进的理念，更具人性化。

1.3上海、重庆试点的效应分析及评价

两地的房产税试点反映出许多不足。征税范围过窄，课税范围仍比较模糊;计税依据不科学，以住房交易价格作为计税依据的方式限制了其杠杆作用的发挥，不尽合理;税率设计不合理，存在税率设置偏低的问题，同时差别化的比例税率也存在不足;免税面积设置不科学，容易出现政策漏洞，免征细则还需完善。征收房产税目前仍处于初期探索阶段，征收效果并不理想。首先，对地方财政调节并不明显，财政收入增加有限，无法让地方政府摆脱土地财政。其次，个人房产税对房价调控影响微弱，开征房产税对房价的平抑作用并没有凸显。再者，房产税对调节收入分配的公平功能有限，试点方案征收群体有限，税率偏低，免税面积较大，难以通过征收房产税达到缩小贫富差距、实现社会公平的目的。

2我国全面开征房产税的阻力与挑战

2.1房产税征收法理上的阻力

房产税的开征，既需要理论依据，也需要法律依据。从理论依据来看，试点城市的实施效果表明房产税改革对于调节房价下降的作用并不是十分明显，个人之间的财富差距并未因此而缩小，所以对于房产税开征的理论依据还有待商榷。从法律依据上来看，不少学者质疑房产税开征的合法性，目前征收房产税依靠的是《房产税暂行条例》，该条例仅得到了国务院常务会议的批准，其法律效力有待商榷。房产作为私人财产，宪法中明确了所有权人对私有财产的权利，国家对个人私有的房产征收房产税引发了民众的质疑[3]。

2.2地方政府积极性不强

在现有税收分配制度下，地方政府只有征收权，分配到的税收额较少，因此各级政府对房产税改革积极性不强。同时，地方政府对土地财政的过度依赖，已成为推进房产税改革的最大阻力。地方政府长期依赖的“土地财政”，金额高、使用自由，而税收收入属于预算内收入，没有自由裁量权。此外，房产税是直接税，税收痛苦指数高，纳税人遵从程度低，势必会受到地方政府的排挤和阻挠[4]。

2.3科学制度体系和税基评估体系亟待建立

房产税征收关乎众多百姓的财富，它的征收必须要科学、公平、合理，必须要建立科学的制度体系和完善的评估机制，但目前这两方面都还不完善，无法满足大量的评估房产和计税征税的需要。从税收制度设计层面看，亟需界定清楚课税对象，明确征税范围，完善税率设计，简化征税程序。从评估房产角度看，大数据库的建立刻不容缓，相关人才资源亟待扩充，评估标准和反馈机制应得到明确。

3全面开征房产税的影响分析

3.1对住房市场的影响

房產税对于房价的影响究竟如何，学者们从不同角度提出了各自看法。笔者认为，政策出台初期，房产税对群众心理会产生消极影响，将会对成本和收益进行审慎权衡，投资群体的投资需求和居民的改善性住房需求会有所下降，这将改变市场供求关系，供大于求使得房价略有下跌。但从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的。随着城镇化的不断推进，住宅房地产的刚性需求仍然很大，发达地区的楼市依旧是供不应求的局面，开征房产税对房价上涨的趋势不会造成太大影响，依靠房产税扭转房价上涨的趋势并不现实。

3.2对个人的影响

征收房产税将对刚性需求者、投资者、租客将产生不同的影响。房产税对刚性需求者的影响较小，对于未超过基本居住需求的普通群众而言，房产税并不会对其造成负担。但对于居住面积较大的业主或者高档住宅的群体来说，税收负担明显，但该群体收入较高，生活并不会对其造成太大影响[5]。房产税将有效抑制炒房者的投资热情，因房产税会增加住房的持有成本，降低投资收益，在一定程度上减弱房地产市场的上涨预期，从而减少投资。征收房产税也会使承租人租房成本将增大。虽然，房产税的征收对象并不是该群体，但是房东会通过提高房租来将税收压力转嫁给租房者，因此承租者很可能成为房产税的实际承担者，很可能增大其生活压力，导致生活品质下降。

3.3对地方政府和地区发展的影响

房产税改革有助于缓解地方政府的财政压力，提高公共财政和资源配置效率，有助于保障房等公共事业建设和发展。与此同时，业主考虑到房产保有成本，会将手中闲置房产出租或出售，这对于二手房和租赁市场都是很好的发展契机，整个社会的住房资源利用率将得到提升。房地产投资市场的降温，可以改变目前房地产市场泡沫严重的现状，削弱住房的投资属性增强其使用属性。对整个市场而言，社会资金的流向将更合理，而不是大量涌向房地产业，转而进入其他行业领域，进一步优化我国经济结构。

4未来改革方向

党的十九大提出要建立长效机制，为了建立房地产行业的长效机制，关于房产税到底如何征本文提出以下建议。一是厘清各税种关系，平衡纳税人税务负担。房产税征收前，必须厘清各税种之间的关系，确定征收依据，明确法律制度，避免重复计税，减轻居民生活压力。二是因地制宜，制定合理征收标准。不同地区发展水平差距明显，房地产市场分化明显。制定房产税征收细则须结合当地实际情况，合理确定税率、税基、免税条件等。三是规范房产税的使用，做到透明、公开、合理、高效。房产税将是地方政府一项可观的收入，如何利用好该笔资金至关重要，除了投入保障房建设，还应投入老旧小区改造等领域，以提高全民生活质量，进一步发挥房产税在城市建设中的积极作用。

参考文献：

[1]李瑶.房产税改革的问题及对策[D].南昌：江西财经大学，2018.

[2]张怡，闫晴.基于生存权保障的房产税制改革：逻辑、价值及路径——以上海市为例[J].财会月刊，2018（07）：166-171.

[3]张薇.我国房产税改革的困境与出路[J].东北师大学报（哲学社会科学版），2016（01）：258-263.

[4]何文杰.土地出让金对房地产税法制的影响及改革研究[J].当代经济管理，2018，40（01）：92-97.

[5]奚卫华.论住宅房产税对购房者福利的影响[J].中央财经大学学报，2011（07）：6-10.

作者简介：

楼睿斐，女，1995.12，浙江人，硕士研究生，同济大学经济与管理学院，公共管理。

（同济大学经济与管理学院  上海  200092）