新城镇化背景下如何提升城市建设的市场开发能力

陈斌

摘 要：通过对我国城市建设政策与规划的解读，进而分析城市建设细分市场以及开发模式，得出判断结论，提出建筑企业提升城市建设市场开发能力的路径和措施：明确重点开发区域和领域，谋划市场定位、开发模式及经营策略，提升规划设计能力、投融资能力、运营管理能力和施工技术能力。

關键词：城市建设市场  开发能力 市场定位  开发模式  经营策略  规划设计能力  投融资能力  运营管理能力  施工技术能力

中图分类号：F279.23 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2020）03（a）--03

当前，我国正在实施以促进城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略。新型城镇化建设将会带动大规模的城市、城镇及新农村基础设施建设，城市建设市场将是建筑市场中蓬勃发展的一块热土。建筑企业快速提升城市建设市场开发能力，取得先发优势，形成核心竞争力，是其在未来激烈的建筑市场竞争中立于不败之地的必由之路。

1 城市建设市场分析

1.1 国家城市建设政策与规划

2014年国务院发布《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，明确提出了2020年我国城镇化要实现的目标：常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。保障性住房、城市路桥、城市轨道交通、城市交通枢纽、旧城区改造、新城新区建设、城市环境治理等领域将成为城市建设投资重点，相关投资将达到数10万亿元。2016年国务院印发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，对深入推进新型城镇化建设进行了全面部署，提出了9个方面36条具体措施。其中“全面提升城市功能、加快培育中小城市和特色小城镇、辐射带动新农村建设”市场空间巨大。

1.2 细分市场分析

城市建设市场包含的产品种类繁多，但总体可以分为房建和市政工程两大类。其中房建工程包括保障性住房建设、城市综合体、总部办公大楼、产业新城（园区）及特色小镇中的房屋建设、轨道物业开发等;市政工程包括传统市政路桥与城市轨道交通建设、城市管网建设（地下综合管廊、海绵城市）、城市水务环保与绿化（城市给排水、综合环境治理）等。

（1）保障性住房。包括棚户区改造、安居房、人才房、公租房及共有产权房等。2018—2020年，我国将启动新的3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。同时共有产权房建设在各大城市兴起，目前已有北京、上海、深圳、佛山等地出台共有产权房建设相关办法，旨在解决城市“夹心层”人群住房问题。

（2）产业新城。目前各城市群规划和都市圈建设都把产业新城（园区）建设作为重要一极。其中：长三角地区一体化发展三年行动计划（2018—2020）明确共建覆盖三省一市的G60科创走廊，规划建设长三角创新圈，建设具有全国影响力的长三角产业协同发展示范区。雄安新区作为北京非首都功能的集中承载地，要建设一批高端产业、新兴产业基地。粤港澳大湾区将加快建设10大价值创新园区，培育发展6个千亿级产业集聚区。浙江大湾区总投资规模约1.5万亿元，重点建设项目120个。

（3）城市综合体。预计未来3～5年城市综合体增量将以中西部为主，其中成都与昆明的增量引人注目，而合肥、西安、贵阳、武汉这几个中西部重点城市，增量也将可观。

（4）城市水务环保与绿化。近年来，我国城市水务环保与绿化相关固定资产投资规模大幅增长，2016年达到9216亿元，年均复合增长21.0%，其中水生产和供给固定资产投资规模较大（达4964亿元），水污染治理投资增速较快。2017年起，住建部在全国范围内开展“城市双修”（城市修补、生态修复）工作，包括三亚、福州、保定在内的58个城市被列为试点，投资总额可达千亿元。2018年国家提出长江大保护政策，将长江流域沿线47个城市的水环保治理交由三峡集团投资建设和运营维护，总投资额将突破5000亿元。

（5）城市管网（海绵城市）。国务院办公厅出台的《关于推进海绵城市建设的指导意见》指出，采用渗、滞、蓄、净、用、排等措施，将70%的降雨就地消纳和利用。中央财政对海绵城市建设试点给予专项资金补助，每期三年，具体补助数额按城市规模分档确定，直辖市每年6亿元，省会城市每年5亿元，其他城市每年4亿元。

（6）特色小镇。据不完全统计，截至2018年6月份我国有近2000个特色小镇，其中列入住建部公布的国家级特色小镇名单的有499个。特色小镇正在成为我国经济转型升级、新型城镇化建设的重要载体，在推进供给侧结构性改革、生态文明建设、城乡统筹协调发展、乡村振兴等方面都发挥着重要作用。

（7）轨道物业开发。据上海易居房地产研究院与西南交通大学（上海）TOD研究中心联合发布的《轨道城市，上盖经济——中国城市轨道交通TOD发展研究报告》测算，未来3～5年内，全国城市轨道交通基地上盖开发将带来约2.4亿平方米发展空间。初步统计，在已开通轨道交通的城市中，近六成已开发或正在开发基地上盖，还有近三成正规划开发。

1.3 开发模式分析

按照工程组织方式分为施工总承包和工程总承包两大类;按照投融资模式则主要分为业主完全投资、业主主导的债务投融资以及多元化投融资模式三种类型。

（1）施工总承包。施工总承包模式已十分成熟，但随着形势发展，施工总承包在城市建设市场中的应用将越来越少，利润越来越薄，仅仅依靠施工总承包无法有效拓展城市建设市场。

（2）工程总承包。2017年国务院《关于促进建筑业持续健康发展的意见》，将“加快推行工程总承包”作为建筑业改革发展的重点之一，省市层面也纷纷出台文件，积极推进工程总承包模式。2018年初，住建部发布《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》（征求意见稿），至此我国工程建设市场正式开启工程总承包时代。

（3）业主完全投资。该模式主要适用投资额较少的纯公益性工程，如部分城市修补项目，或一些规模较小的私人产品。其对应的工程组织方式一般为施工总承包。

（4）业主主导的债务融资。该模式目前应用较为广泛，无论是政府投资的大型公共工程，如新城开发、民生性住房建设等;还是一些大型的私人工程，如企业总部大楼、商業综合体、康养地产等，都依赖于通过商业银行进行债务融资。该模式对应的工程组织方式正在由施工总承包逐渐演变为工程总承包，越来越多地要求承包方能够提供设计、施工、运营服务等一揽子优质服务。

（5）多元化投融资。该模式主要应用于政府负有提供义务的公共工程，目前应用较为成熟的是PPP模式。PPP模式经历了发展、整顿期，逐渐回归理性，走向成熟，已有相对明晰的流程和操作路径，在未来一段时期内仍将是我国政府在城市建设中兴建公共工程、提供公共产品的重要方式。

1.4 判断结论

综上分析，建筑企业要保持规模、持续快速发展，必须在坚持传统承包经营模式优先并不断深化产融结合的基础上，加强对城市建设市场领域经营开发管理，完善配套支持，强化基础支撑，并根据自身业务实际和专业特点，找准突破口，有选择性地确立发展方向、制定发展任务、明确发展重点，着重加快在棚户区改造、城中村改造、共有产权房，城市双修、特色小镇，上盖物业、城市综合体、新城建设、智慧城市、自贸区、大湾区等城市建设领域实现突破和发展。

2 建筑企业提升城市建设市场开发能力的路径和措施

全面开发城市建设市场工作涉及面广，业务种类繁多，建筑企业应以城市基础设施建设为重点，以运作项目为导向，加强各业态各专业协同推进，发挥公司整体优势。

2.1 明确重点开发区域和领域

（1）集中优势资源，开发重点区域。紧跟国家推进城市群、都市圈建设步伐，优先将京津冀（含雄安新区）、长三角及长江中游、粤港澳大湾区等城市群的核心都市圈中心城市及周边城市作为布局的重点，占取先机，做好城市市场开发布局。

（2）打造新增长极，深耕重点领域。重点研究有关棚户区改造、城中村改造、共有产权房等民生性住房建设以及其他城市城镇建设规划新政策，做好市场谋划;高度关注各地产业新城、城市新区、智慧城市、特色小镇、文旅康养地产、地铁上盖物业、城市地下工程等建设规划，抢占城市群建设的市场红利;聚焦城市综合体开发、城市双修、海绵城市、流域治理等综合环境治理市场。

2.2 谋划市场定位、开发模式及经营策略

瞄准新型城市建设市场，从单一开发向经营全产业链转变，提升城市综合运营服务能力，探究新的商业模式。一是棚改一级开发或一二级联动开发，拓展棚改+产业、棚改+养老养生、棚改+文化旅游等新兴业态。二是经营模式转型升级，将轨道交通TOD项目、地铁上盖物业、城市公共设施开发运营、保障性住房建设与海绵城市、地下管廊、轨道交通等打包开发。三是推进高铁站片区或铁路沿线开发，将产业用地与房地产开发深度融合，提升产业运营能力。

（1）加强客户需求研究。结合城市建设市场投资主体主要是地方政府的特点，从转变城市发展方式、完善城市治理体系、提高城市治理能力、着力解决城市病等角度入手，与地方政府及各级部门紧密对接，想政府所想、急政府所急，从满足客户需求的角度，积极抢抓市场机遇。

（2）加强营销统筹策划。对政府资金短缺、PPP入库慢、个别条件欠缺的项目，优先推荐采取工程总承包模式;对城市财力强、国家政策支持、政府信誉好的项目，可以考虑总承包+有条件延期支付（EPC+F）、类BT、部分支付+有条件延期支付等模式。

（3）加强合作模式创新。灵活采用多种合作模式，加强与地方政府、金融机构、当地优质企业等单位和机构合作，依托具体项目加快对细分市场的占领，通过合作模式不断创新，实现引领市场发展。

（4）加强投资项目创新。加强建设项目投融资模式创新。一是联合投资实现项目出表。二是积极探索下游分包商和供货商认购股权基金筹集项目资本金。三是积极联合保险资金进行基础设施项目长期股权投资。

2.3 提升规划设计能力、投融资能力、运营管理能力和施工技术能力

（1）规划设计能力。培育三大专业设计管理能力：一是规划设计能力，加强在海绵城市、智慧管廊、特色小镇、绿色建筑、BIM技术等方面的技术研究，掌握关键性设计技术;二是勘察设计能力，适应城市建设领域逐步推广工程总承包招标模式的变化，增强勘察设计管理能力;三是施工生产方案设计和创新支持能力，为城市建设项目重大方案提供专业技术服务，参与重大项目技术创新。

（2）投融资能力。一是提高投融资效率。根据国家财政金融政策变化，结合城市建设市场开发需要和企业实际，完善企业投融资制度及流程，提高投融资效率，形成风险可控、效率更高、质量更好的投融资管理体系。二是拓宽融资渠道，解决投资资本和资金不足问题。与银行、资管公司、融资租赁公司、保险基金、社保基金等单位合作，以拓宽融资渠道。积极探索企业债、融资租赁、资产证券化等方式，以盘活存量资产。

（3）运营管理能力。一是重视合同谈判，对运营协议条款尽量细化，明确规范双方的权利、义务及风险。二是增强项目总体管控水平，做好建设期质量管控，降低后期运营风险。三是在项目运营过程中，利用项目各类资产和经营权拓展收入渠道，实现价值最大化。 四是建立有效实用的运营成本和融资成本测算模型，为运营管理及新项目提供相对科学可靠的决策依据。

（4）施工技术能力。一是加强科技研发平台建设，持续改善科技研发条件。在市政工程方面，研发污水深度处理、污泥处理和垃圾处理等领域施工新技术;开展大口径、长距离顶管施工等核心技术研究;开拓管道修复、矩形顶管等新领域。在建筑工程方面，探索高端施工技术，开展地铁车辆段综合体相关技术研究，发展装配式住宅、超高层钢结构的设计、生产和施工技术，推动被动式节能建筑、新型环保材料的研发和产业化。在隧道和地下工程方面，研发大断面盾构施工、超大超深地下空间综合建造等关键技术。二是探索知识产权转化激励机制，以知识产权运营为主线和突破口，打造基础研究、应用开发、成果转移与产业化链条，推动科技创新、关键技术突破转变为先进生产力。三是立足现场，加强重难点工程技术攻关。围绕在建的一批技术含量高、安全风险大的重难点项目，大力组织专家、技术人员开展课题攻关，培育技术含量高、工艺工法新、业内影响大的科研成果。

参考文献

国务院.国家新型城镇化规划（2014—2020年）[R].2014.

国务院.关于深入推进新型城镇化建设的若干意见[R].2016.

国务院.关于推进海绵城市建设的指导意见[R].2015-10-16.

轨道城市.上盖经济——中国城市轨道交通TOD发展研究报告[R].上海易居房地产研究院与西南交通大学（上海）TOD研究中心，2018-06-01.