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房地产企业现金流风险管理问题及对策研究

2020-03-10郑凯夫

科学与财富 2020年31期
关键词:房地产企业对策研究问题

郑凯夫

摘 要:房地产建设项目相对庞大,所需的现金流量相对较大。可以说,现金流量的充足性极大地影响着房地产企业的健康发展。基于此,房地产企业需要探究科学有效的现金流风险管理对策,增强现金流管理能力,降低发展风险。本文首先概述了房地产企业现金流管理,其次分析可A公司股份有限公司现金流管理情况,再次研究了A公司股份有限公司现金流风险管理存在的问题,最后提出了加强A公司股份有限公司现金流风险管理的对策。

关键词:现金流风险管理;房地产企业;问题;对策研究

引言

在国家宏观调控的背景下,房地产企业的现金流发展水平受到了一定的影响,进而阻碍了自身快速发展。房地产项目的建设时间长,资金周转期也长,对现金流量的充足性要求较高。对于A公司股份有限公司来讲,其需要科学的控制资金链,保证自身拥有充足的资金,防止出现资金链断裂的问题,以此提升自身发展水平。

一、房地产企业现金流管理概述

(一)现金流管理基本理论

现金流管理主要指的是根据企业发展战略、发展情况,规划经营运作、筹资活动、投资工作等对应的现金流量,以此发挥资金最大的发展效用。与此同时,还要以现金流量管控情况,分析结果等作为战略发展决策的重要依据。

在现金流充足的情况之下,企业可以更好地指导各项经营运转工作。因此,现金流极大地影响了企业发展水平。会计信息容易受到主观因素的影响,使得会计信息存在不准确、真实性不高的问题。而企业现金流信息是真实可见的,相对于会计信息来讲,可靠程度更高。为此,企业需要投入精力,深入地推进现金流管理工作,保证现金流管理质量。

(二)房地产企业现金流管理现状分析

房地产品销售和融资是房地产企业现金流入的重要渠道,付购地款、工程款以及管理费用、营销费用、财务费用、偿还借款和税金等属于房地产企业现金流出事项。现金流量管理的重要目的是通过对房地产经营、投资和筹资等运作事项进行现金流量管理工作,强化现金流量整体管理效果,进而保障企业各项经营运转工作的顺利开展。

在经营活动和筹资活动中,产生的现金流量较大。同时现金流量的充足性对提升经营、筹资水平具有深刻地意义。现金流量可以称之为企业发展的动力,企业的发展离不来现金,而经营活动和筹資活动是企业获得持续性发展动力的保障。为此,企业需要把经营活动和筹资活动放在重要的发展位置上。其中,经营活动主要通过销售房产、出租房屋、提供各项服务等获得资金;筹资活动即通过各种筹资的方式,获得资金。若是企业在经营活动和筹资活动中出现了现金流问题,就会对自己的可持续发展产生负面影响。

二、A公司股份有限公司现金流管理分析

(一)公司简介

A公司股份有限公司成立于2004年,注册资金1.2亿元,已在北京、上海、深圳、郑州、石家庄等多市开发了住宅小区。经过十几年的发展,A公司股份有限公司规模处于不断发展壮大的状态,经济效益明显提高。公司在新的发展阶段不断地创新发展自身,以此增长在房地产行业的竞争力。

(二)A公司股份有限公司现金流管理分析

由于A公司股份有限公司的项目建设周期为四年,本次对公司近四年报表中各现金

流量项目进行合并分析具体如下分析。

1.企业现金流入结构分析

由表1发现,整体来看,近四年A公司筹资流入大于投资流入。在经营流入中销售商品、提供劳务收到的现金占比较大,即公司侧重开展销售工作,并积极地对外提供有效服务。在筹资流入中,公司取得借款收到的现金占比较大,即公司主要通过向外借款,保证自身合理开展经营运作活动。

2.企业现金流出结构分析

由表2发现,近四年,A公司整体经营流出大于筹资流出、投资流出。在现金流出中,经营现金流出和投资现金流出占比较大,也就是说,公司侧重于开展经营、筹资活动。但是过多的现金流出影响了公司运作事项有效进行。在筹资现金流出中,分配股利、利润或偿付利息支付的金额这与公司筹集借贷款项具有重要的关系。从中可以获知,公司融资成本相对高。

三、A公司股份有限公司现金流风险管理存在的问题及分析

(一)现金流量管理制度不健全

现金流量管理制度指导着现金流管理工作,在现金流量管理制度建设水平较高的情况之下,企业现金流管理水平也会逐步地提升。从目前现状来看,A公司股份有限公司在现金流量管理制度建设方面还存在不完善之处,具体可以从以下方面分析。现金持有的机会成本对提升企业经济水平具有积极意义。但是A公司股份有限公司缺乏分析现金持有的机会成本,更不用提应用现金为自身创造更大的发展效益了。另外,公司在利用资金时间价值方面也存在问题,比如其极少把资金时间价值与经济收入创造相联系,同时不清楚如何利用资金时间价值提升资金安全水平的方法。比如,从表2 分析中发现,2018年、2019年A公司在现金流出中投资占比分别为10.63%、7.06%,因投资占比小,不利于为自身创造可观收益。在现金流出中,企业投资占比小,不利于为自身创造可观收益。由此可见,公司缺乏以长远的角度看待现金流量管理,并不重视制定现金流量管理战略管理规划工作。整体来看,其现金流量管理制度建设存在缺陷。

(二)投资活动过于注重追求土地储备

在现代社会下,土地资源处于短缺的状态。为提升房地产开发水平,完成房地产事业的拓展,A公司股份有限公司储备了大量的土地。储备土地这项工作活动离不开资金的支持。因此,A公司股份有限公司的现金流受到了影响。在这种情况之下,就容易降低公司经营运转活动的推进水平。所以,A公司股份有限公司需要科学的控制土地储备工作,以此平衡现金流,为其他经营运转活动的顺利进行提供可靠的保障。

(三)融资渠道单一且成本太高

从表2发现,在筹资现金流出中,分配股利、利润或偿付利息支付的现金占相对大。这与A公司股份有限公司的融资渠道单一具有重要关系。这种筹资方式不利于确保现金流量的充足性。目前,公司存在负债融资比例过多高的问题。在进行融资后,公司则需要支付利息。当融资资金过高时,公司支付的利息费用将会随之增加。不过,公司管理人员还未认识到负债融资比例过多高问题的严重性。

(四)经营活动受到冲击

从A公司股份有限公司近四年的现金流量净额分析,其经营运转活动水平不高,存在资金回收困难的问题。之所以产生这种问题,与国家实施房地产宏观调控政策具有重要的关系。在这种发展背景下,A公司股份有限公司面临着严重的发展挑战。其中,国家推行的限购政策,对其经营运转活动水平产生了严重的影响。总体来看,房地产行业处于低迷的发展状态。

四、加强A公司股份有限公司现金流风险管理的对策研究

(一)制定现金流管理的长期战略规划,完善现金流管理体系

1.净现金流量为正

通常情况之下,房地产建设项目较大、建设时间长,尤其是在项目建设前期投入地资金量大。这样房地产企业的现金流量会出现周期性的正负变化,对于A公司股份有限公司而言,其需要认识到现金流量周期性正负变化的正常性(合理范围内),进而有条不紊实地推进运转活动。A公司股份有限公司还要制定完善现金流管理长期战略规划,科学地开展现金流管理工作。

2.资金使用成本最低

资金的使用成本会对房地产的资金利用水平产生影响。因此,A公司股份有限公司需要做好资金的使用成本管理工作,尽可能地采取措施降低资金使用成本。由于融资成本和闲置机会成本是资金使用成本的重要构成要素,公司可以从这些角度开展资金的使用成本管理工作。其中,公司需要分析、研究建设项目的现金需求,并根据现实发展情况,构建现金流余额方案,指导现金流管控工作。投资、融资等均會影响公司的现金流,因此,公司需要科学地开展投资、融资等活动。同时公司需要合理地应用现金,充分地发挥资金价值,降低融资成本和闲置机会成本,强化自身发展效果。比如,在融资方面,要尽可能降低融资成本。具体如下分析,房地产建设项目所需资金量较大,为此房地产企业需要多方融资,进而支持房地产建设项目有效开展。融资活动最终会产生低融资成本。为提高房地产建设项目盈利空间,A公司股份有限公司需要尽可能降低融资成本,并优化利用资金。一方面,公司要认识到不同融资渠道对融资成本的影响,进而选择融资成本低的融资渠道。另一方面,公司要认真分析信贷政策,应用有利的信贷政策,以此减少融资费用。

3.企业价值最大化

实现企业价值最大化,有助于提升企业发展水平,增强企业在行业的竞争力。为实现企业价值最大化,A公司股份有限公司有必要做好现金流量管理工作,提高现金流动水平,为各项经营运转活动提供发展支持,增强长、短期负债偿还能力,以此保障自身可持续发展。

(二)进行有计划的土地储备,维持现金流的平衡

1.明确企业未来的发展规划

在激烈的竞争环境下,A公司股份有限公司需要增强发展危机感,积极地开展各项运作工作。其中,公司需要根据社会发展情况以及自身实际发展情况,制定未来发展规划,避免发展的盲目性。在储备土地方面,公司需要纵观发展大局,认识到土地资源储备的重要性,同时认识到过度土地储备资源的消极意义,进而合理地进行土地储备工作,从而避免出现因过多的土地资源而影响自身现金流量充足性的问题。

2.明确土地储备行为发生后的现金流短缺带来的财务风险

在资金短缺或者大量储备土地资金会造成企业资金短缺的情况之下,就需要慎重地考虑土地储备行为。若是企业不考虑资金短缺的问题,而盲目地储存土地,就容易影响自身持续发展。基于此,A公司股份有限公司需要在推进土地储备活动之前要获知自身财务状况、现金流发展状况等,降低自身发展压力。总而言之,公司需要分析土地储备计划与现金流的平衡是否存在矛盾与冲突,进而做出科学合理的土地储备决策。

(三)制定最佳的融资决策,避免不良融资

1.根据实际需要选择融资方式

由于融资方式会对企业的现金流量管理水平、发展成本等产生影响,A公司股份有限公司需要综合自身发展情况、外界发展情况等选择合适的融资方式。比如,公司需要把战略发展需求、项目运作资金需求、市场环境发展情况等作为选择融资方式的基础,并构建完善的融资方案,以便有效地推进融资工作。

2.融资规模要控制在可承受范围之内

在融资规模过大的情况下,企业容易面对巨大的偿债压力。所以,并不是融资规模过大,对企业发展越有利。A公司股份有限公司需要根据实际发展情况确定融资规模,进而开展融资活动。这样不仅可以为各项经营运作事项提供发展资金保障,而且可以降低偿债压力,以此达到最大化的发展效果。

(四)缩短项目周期、加快现金回收、提高资金使用效率

为保证广大人民群众有能力购买房产,我国实施了多项房地产市场调控政策,调节房价。对于房地产企业来讲,其不仅需要面临着行业竞争压力,而且需要尽可能地降低房地产市场调控政策对自身产生的负面影响。由此可见,房地产企业处于艰难的发展环境。现如今,买方在房产行业处于主导地位,而卖方的主导地位则被逐渐地弱化。在这种情况之下,房地产企业的销售水平会受到影响。基于此,房地产企业需要根据现实情况重新制定战略发展计划、销售计划等,提高房产销售水平,保证自身现金流量的充足性。A公司股份有限公司也不例外,其需要积极地开展以上工作。与此同时,A公司股份有限公司需要提高项目建设效率,缩短项目周期。这样公司不可以加快现金回收速度,降低资金链出现断裂的风险,促进自身稳定发展。

结语

综上所述,在社会快速发展的背景下,房地产行业竞争日趋激烈。为增强竞争力,A公司股份有限公司需要做好现金流风险管理工作,避免出现资金短缺的问题。当前,其在现金流风险管理方面产生了一定的问题。因此,有必要以相关理论、实践方法为指导,优化现金流风险管理工作,保证现金流风险管理质量,为提高自身发展实力奠定坚定基础。

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(辽宁对外经贸学院)

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