未计算容积率的建筑面积，能否办理首次登记？

徐映雪

案   例

A公司申请a建筑物的首次登记，a建筑物为小区内的一栋住宅楼，房管部门出具的房产面积实际测绘报告书上的建筑面积为10000平方米，但其中有800平方米的建筑面积未计算容积率，不动产登记机构能否按10000平方米的建筑面积为a建筑物办理首次登记？

分   析

笔者认为，首次登记时登记机构能否对建筑物未计入容积率的面积进行登记，是否应核算其是否超容，可区分以下几种情况。

第一，相关规划批準文件明确指出该部分建筑面积未计入容积率的，不予登记。《不动产登记暂行条例实施细则》

（以下简称《实施细则》）第二条规定，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。《城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。由此可知，一方面土地使用权人与房屋所有权人的权利主体应保持一致，另一方面，在处分房产时房屋所在的建设用地使用权应随之一并处分，不允许将土地使用权与房屋所有权相割离。在进行首次登记时，如建设工程规划许可证或红线图、报建图等规划批准文件或图件中明确显示建筑物部分建筑面积未计入容积率的，说明在规划设计时这部分建筑面积即不作为独立的所有权客体，只能附属于计算容积率的建筑物， 计算总建筑面积时不予考虑，不参与分摊土地面积。此时属于上述观点阐述的情况，根据房地一体登记的基本原则，对该部分面积不能进行首次登记。

第二，并非所有不计算容积率的建筑面积都无法进行登记。除规划批准文件进行明确外，还有一种情况是因规划部门与房管部门的技术规范与测量标准不一致，导致房管实测面积中包含了未计入容积率的部分建筑面积。《城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。在实践中，城乡规划主管部门对建设完成的工程项目进行规划核实时需对容积率、建筑密度、绿地率等技术经济指标进行实地测绘并核算，与规划批准基本符合的，核发规划核实意见书，其实地测绘与核算时依据的面积测算标准为《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）。不动产登记机构登记建筑面积时依据的是房管部门出具的房屋实际测绘面积报告书，其遵从的测算标准为《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）。因这两个规范的测算规则和标准不一致，有时会导致未计入容积率的部分建筑面积包含在房管实际测绘面积中，登记机构按照房管实际测绘面积进行登记，即把未计容的面积进行了登记。如对建筑物主体结构外阳台面积的测算，规划部门进行测绘时是按半面积计算，有一半阳台的面积未计入容积率。而房管部门进行实际测绘时是按全面积计算，登记机构根据房管部门的实测数据进行了全面积登记，即包括了未计容阳台的面积。这种情况在规范与标准统一前是不可避免的，属于正常的情况。在实务中，可由房管测绘部门出具面积差别情况表，注明未计算容积率面积的成因，确因两部门的规范与标准不一致造成的，可正常予以登记。

第三，不动产登记机构无需对容积率是否符合要求进行核算。《建设用地容积率管理办法》第十二条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。由此可知，建设工程是否符合容积率要求是城乡规划主管部门在进行工程竣工验收时应审核把关的内容，并非不动产登记机构的法定职责。《实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时应提交的材料包括不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料等，并未提及容积率符合要求的材料。《不动产登记操作规范》9.1.4规定了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的审查要点，其中对容积率的审核未作要求。因此，在办理首次登记时，登记机构应审核判断的是建筑物是否符合规划，无需对容积率进行核算。因建筑物跨宗地等原因确需核算容积率等相关技术经济指标的，可与规划部门进行沟通，请其对相关指标进行核算并明确是否相符，登记机构可根据规划部门回复的情况再行办理登记。

上述案例中，登记机构可核查未计算容积率的800平方米的建筑面积在A公司提交办理a建筑物首次登记的相关规划材料中是否有明确显示，有明确显示的不予办理登记;未明确显示的，可由房管测绘部门补充出具面积差别情况表，注明未计算容积率的800平方米面积的成因，确因两部门的规范与标准不一致造成的，可按照10000平方米的建筑面积办理a建筑物的首次登记。（作者单位：郑州市不动产登记中心）