基于万科、碧桂园、绿地控股对比分析下的房地产企业内部控制问题研究

2020-03-03

福建质量管理 2020年3期

(重庆理工大学重庆 401320)

一、房地产内部控制概述

房地产企业的业务活动涵盖了从征地到项目规划、设计、建筑，销售和后期的物业管理的整个过程，业务范围广、流程相对复杂。此外，房地产企业投资巨大，经营周期长，所以在财务处理方面，成本核算复杂，收入的定义和计量也有独特的标准。而其内部控制也具有独特的特点：

(一)制度建设与资金管理同步。房地产企业内控不单只重视内部控制制度的建设，还应与企业资金管理相结合。内控和财务管理的核心就在于资金的管理。因此，在明确内部控制目标的前提下完善各个环节、加强对制度的建设并从现金管理的角度来进行统筹的管控。

(二)内部控制体系化。房地产企业由于业务开展涉及的活动是多元的、繁杂的，所以在内控实施过程中要根据业务的特征设计相应的内控程序。不能盲目的追求公司战略的多元化，而使经营管理缺乏规划性与合理性，从而造成内控环境的混乱。

二、万科、碧桂园、绿地控股内控现状及原因分析

(一)万科内控问题及分析。2018年6月29日，万科召开股东大会宣称：万科要“抛弃房地产”！从上面的表述来看，万科已开始跟“房地产”说“拜拜”了。在战略目标上，已从“城市配套服务商”定位为“美好生活的服务商”。万科的这一转变，必将改变公司对房地产的投入以及业务的变化。但是这样容易由于涉及的业务环节复杂、成本项目较多，导致对资金项目的支出和使用程序管控不够严格，缺乏对企业经营管理的规划性和合理性。

(二)碧桂园内控问题及分析

表1 2018年万科、碧桂园、绿地控股等企业的销售指标

碧桂园，号称给你五星级的家，现在却在2018年一个月内接连爆出了多起“事故”。出现这些问题的原因就是碧桂园的营销的“鸡血”模式。根据上表，我们可以看出:销售金额方面,碧桂园4124亿元位列第一，第二名万科3046亿元，两者相差达1000多亿；以销售面积来看，第一名碧桂园4389万平方米，第二名恒大2905万平方米，足足少了1400万平方米。碧桂园无论是在销售额还是在销售面积上，都与第二名拉开了巨大差距，而这都是“鸡血”在作怪。根据2018年公司公布的年报显示，碧桂园的总负债高达9330.57亿元。这样就产生了高杠杆，疯狂借钱，疯狂盖房。

(三)绿地控股内控问题及分析。自15年6月30号以来，绿地控股的负债率长期高居88%左右，远高于80%的行业均值，尤其18年的89%更是达到7个季度以来的最高峰。根据年报分析，绿地控股一直坚持走多元化发展道路，房地产、基建、金融、消费、能源、汽车等多个行业均有涉及。但由于每个行业都有其独特的管理方法及内控模式，所以必然导致了公司在经营管理和文化整合方面存在一定的风险。

(四)三家对比及分析。根据上述三家的内控问题及原因描述，我们不难发现房地产企业内部控制中，资金管理与经营管理是关键。由于现在房地产行业的不景气，所以很多企业实施多元化发展战略。但由于其业务本身的复杂性，如果想多元化发展，就必须做好成本支出的控制，合理的规划企业的经营管理及内控程序。根据所经营行业的特点设计相应的内控制度，并妥善整合，确保内控环境的稳定性。其次，不能一味的追求经济利益，而忽视内控的风险，应加强对内控的管控，确保企业健康长久的发展。

三、内部控制完善建议

(一)设立健全的企业内部控制管理体系。完善的公司内部控制系统对于房地产开发公司至关重要。它可以有效抵御内部和外部变化给企业带来的危机，使企业完美适应各种社会环境变化。要建立健全的内控体系，首先，要对企业进行SWOT分析，根据其内部优缺点建立与其相适应的内控体系。其次，公司需要根据其业务流程建立相应的部门职能，避免过多的部门冗余。同时，规范各部门之间的沟通方式和渠道，以加强部门之间协作与相互监督。

(二)开展好项目预算工作。房地产开发企业高负债，高成本的特点决定了良好的预算体系在企业内部控制和管理中中的重要性。房地产开发企业预算管理的有关部门应根据每个项目的实际情况开展预算工作，最大程度地降低成本，并在每个项目运行结束后，将预算应用与实际消耗进行比较，从而有效地汇总数据。

(三)建立员工素质培训机制，增强企业的凝聚力。房地产开发企业内部工作错综复杂，财务，工程，管理，法律等各个方面都需要高度专业的员工以及员工之间的相互沟通。因此，房地产开发企业必须建立有效的员工素质培训机制，同时增进员工之间的相互沟通交流。不仅可以提高普通员工的业务素养，增强企业的凝聚力，而且可以使企业内部工作顺利进行，增强管理决策的合理性。