对房地产交易管理与不动产登记的探讨

◎陈伟

◎陈伟

一、引言

我国实现不动产登记管理改革之后，其宗旨是提升办事效率，实行一站式服务，完善办证环节，方便企业和群众，但是在实际实行过程中，两者之间交接主体以及内容不明确，信息安全存在一定风险，居民办事流程模糊等问题存在，依旧阻碍办事效率提升，是改革需要迫切解决的问题。

二、房地产交易管理与不动产登记的关系

房地产交易是指房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动，通常是指房屋的转让、抵押和租赁，而交易管理是对上述行为的合法性的审查、确认和备案。在房产交易过程中，涉及的管理活动有房地产交易管理、产权管理，其中产权管理是是房屋的所有权、抵押权和用益物权，是除记载于登记薄、核发权属证明以外的动态管理及产权产籍档案资料的管理和利用。而不动产登记是指对房地产房屋的登记，是房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记薄、核发权属证书或者权利证明的行为，这两个环节是紧密相连的两个环节，房屋所有权的登记公示是保证房屋安全交易的基础，交易审核是防范房屋登记风险的前提，没有实现房屋登记就无法实现房屋转移以及交易，交易和登记互为基础，互相支撑，密不可分，是对房地产的保护和约束行为。

三、房地产交易管理与不动产登记发展历史

1.房地产交易与不动产登记发展初期。回顾我国房地产交易和登记的发展历程，是先有房地产交易行为后有房地产权属登记，长期的交易行为过程中，为了维护房地产市场交易行为，保护交易安全，于上世纪八十年代成立了房地产交易管理机构和房地产权属登记机构。但是随着交易行为的逐渐增加，房地产交易管理和不动产登记机构两者分设，这对于群众居民办事来说是非常不便的，整体交易效率较低，办证环节繁杂，消耗时间较长，房地产在转移、抵押过程中大量的频繁的工作量无法为居民带来良好的办事体验。对于居民来说，房屋是最重要的不动产，交易能否做到便民、安全、高效，这与居民利益直接相关，也直接影响居民对政府的评价，工作效率至关重要。

2.房地产交易与不动产交易改革。为了能有效提居民办事效率，考虑到我国的实际情况，2013年11月20日国务院常务会议决定将多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，行业管理和不动产交易监管等职责还是由原相关部门执行，同时理顺部门之间关系，减少办证环节，减轻群众负担，这样至少在改革过程中实现了交易管理和不动产登记之间的关系，但是结合在实际情况中，每一件交易行为的产生，两者之间的关系如何衔接和协调却出现了问题，而为了防止出现信息孤岛的情况，交易管理过程中尽可能做到"信息多跑腿，群众少跑路"的局面，国家就相关方面将不动产登记相关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门形成了审批信息等资料的互通共享，但在这个过程中，虽然信息互通有无实现了全面化，但是这就导致居民需要不断提交材料，给居民带来了很大的困扰。

四、房地产交易管理与不动产登记改革衔接存在的问题

1.衔接发展的必要性。按照未来市场交易的走向以及国家未来的发展方向，国土资源部和住房和城乡建设部于2015年7月10日联合发布《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》中，关于资料移交共享作出了具体规定，将所有的已经形成的房屋登记资料移交至不动产登记部门，可进行复制，电子数据保持一致，数据要全面进行拷贝；针对交易登记业务要坚持"进一个门，跑一次路"的基本原则，加强两者之间业务的衔接过程，切实做到便民便利，同时，尽可能实现一个窗口办理，将两者之间的资料进行整合，统一申请材料，减少办事手续。最后要实现部门并行办理的原则，在受到相关受理资料以后，两部门之间同时进行相关业务办理，提升部门之间办理效率，尽可能方便群众办事，信息通过网络平台进行公示，减少当事人出现在现场的次数。

2.衔接过程中存在的问题。但在实际实践过程中，两者工作衔接存在一定的问题，一、不动产登记系统设置在政务工作内网，而房地产交易管理系统属于对外开放信息，属于外网工作，从安全级别来看，两者之间信息公开受阻；二、信息实现共享的主体单位不明确，在共同办理的过程中难免会出现责任主体划分情况，容易推诿；三、共享内容没有进行明文规定，容易出现交接不清楚状况；四、软件技术支持存在短板。而针对交易人来说，提交材料是否需要分别向交易和登记部门同时提供，是否出现重复提供的情况，是否存在无形增加提供资料的次数，这些问题都需要及时进行解决。

五、房地产交易管理与不动产登记业务衔接

1.主体建设。首先加快房屋交易不动产登记机构一体化，实行一个机构负责全部业务登记办理，房屋交易接受住房和城乡建设部门的指导，不动产登记接受国土部门的监管，对于两者机构分设者，加快建设两者结合的办事大厅，建立综合办事服务窗口，加快做到"一站式"服务，方便群众办理业务。其次，在交易过程中如果没有能及时共享的信息，一定要做好交易登记风险，避免重复交易，保证交易安全，在双方都需要的情况下，提交的手续可以重复，并及时做好信息登记。最后针对机构分设者，房屋面积管理和土地管理仍分开进行，各司其职，互相配合，划清房屋交易与不动产登记的职责，理清相关工作流程，加强双方互相工作的协调力度，由政府加快建设信息共享平台，共双方进行信息查验。

2.信息共享。根据新规定的相关工作条例，自2015年9月28日之后，未来所有房屋交易都需要在房产管理部门进行网签备案，然后由房产部门进行交易处理，这样就实现了初步信息数据的共享，在房产部门办理相关业务之后就及时将信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构在登记完成之后也要将各类信息及时反馈给房产部门。其次，房产部门与不动产登记通过内部交换接口、数据抄送的形式实现信息互通，确保业务连接和安全，这样既能实现信息共享，还能减少信息泄露的风险。

3.房地产资料与交易档案的保管。在房屋交易形成的过程中，都会形成相应的资料，主要包括房屋测绘成果、预售许可、现售备案、资金监管、房屋转让、抵押、租赁资料，以及在交易与产权管理中形成的电子资料，按照这个界限规定不动产登记与房地产交易存在资料交叉，那么就需要在保证相关资料完整性的前提下，区分清两者接收的资料。凡属于法律行政法规规定不动产登记申请资料的都归纳与不动产登记资料，房产交易部门无需收取保存；属于不动产登记原因证明文件由当事人准备相应的份数，在同一受理之后分别提供给相关部门进行保存；完全属于房产交易管理工作的资料只由房产部门管理，两者在审核相互通用信息要共享；最后，关于房产登记资料在统一之后要将所有不动产资料移交给不动产机构。

结语：随着房地产交易和不动产登记改革的发展，为了保证平稳过渡顺利开展相关工作，必须及时解决在改革过程中存在的问题，处理好两者之间的关系，加强两者之间的关系处理，划分强两者之间业务界限，确保未来信息共享，实现真正的便捷为民。