“凶宅”买卖合同纠纷法律适用研究

2020-02-29王若珂

科学导报·学术 2020年4期

摘要：“凶宅”外延上的模糊性造成了此类买卖合同纠纷裁判结果的异化，应坚持客观标准，限定于曾发生自杀、他杀或意外致死等非正常死亡事件的房屋。以此类房屋为标的所签订的买卖合同有效，并不因违背公序良俗原则而无效。买受人可依据《合同法》第94条第1款第4项，基于“凶宅”这一情况属于房屋瑕疵而解除合同，或以出卖人违反“凶宅”信息披露义务构成欺诈为由撤销合同并主张赔偿损失等权利。

关键词：凶宅;合同纠纷;解除权;撤销权

近些年的房屋交易市场中出现了一部分如南京别墅“凶宅”138轮竞拍卖到800万的激烈情况，也出现了逐年增加的以“凶宅”为标的的合同纠纷案件，引起社会广泛关注。“凶宅”应当如何定义，出卖人是否具有法定的信息披露义务，此类房屋买卖合同是否因违背公序良俗原则而自始无效目前均无统一结论。法院对于买受方要求解除合同或撤销合同的主张态度上出现了“完全支持诉讼请求”和“驳回诉讼请求”两种截然不同的裁判结果^[1]，同案不同判的情况屡见不鲜。其合同解除与撤销的请求权基础为何，主张获得支持的构成要件如何理解等问题均值得深入分析论證。

一、“凶宅”概念的法律界定

确定“凶宅”概念的内涵与外延是解决相关交易纠纷的前提和基础。“凶宅”不属于法律概念，只因作为房屋交易市场的常用名词而进入人们视野，根据目前的中国法律，其定义尚不明确。对此概念在解释上的差异导致了实践上的判断异化^[2]。综合相关司法实践，法官在认定涉案房屋是否属于“凶宅”时一般会考虑以下三方面：死因因素、空间因素与时间因素^[3]。仅就死因因素一点，其中就包括多种情况，理论和实践界已基本达成共识将发生谋杀和自杀的房屋确定为“凶宅”。^[4]而对发生自杀，但死亡地点在房屋之外的非正常死亡事件、意外死亡事件或因生老病死规律而发生的自然死亡事件的房屋是否属于“凶宅”各方意见不一^[5]。就空间因素，也存在两种做法，一是严格要求事件必须发生在房屋内，二是结合具体案情，分析事件所造成的主观与客观影响灵活判断^[6]。时间因素上，法院在部分案件中支持了被告方观点，即“凶宅”信息对房屋交易活动的影响会随着时间流逝逐渐淡化，但以“何时”为标准，并未明确^[7]。

我们认为，法律上的“凶宅”应当首先是一种客观存在的事实，在满足客观要求时再适当结合个体主观感受来调整。曾发生自杀、他杀或意外致死等非正常死亡事件的房屋为可供参考的死因因素，对于空间因素与时间因素需要司法实践总结典型情况，为“凶宅”定性提供一般性标准，配合法官自由裁量权的适用，合理确定案件所涉房屋的性质。

二、“凶宅”买卖合同效力分析

在“凶宅”买卖合同纠纷中，部分司法实践在合同效力判断这一阶段就否认了“凶宅”买卖合同的生效，直接排除了买受人的请求权，但本文认为不能因此否认合同的效力。依据我国法律规定，民事法律行为有效的构成要件有三点，一为民事行为能力之具备;二为真实意思表示;三为不违反法律、行政法规的强制性规定且不违背公序良俗。

“凶宅”买卖案件中，合同缔约双方一般都具备相应的民事行为能力，且意思表示真实。凶宅的买卖行为，目前没有强制性规定对此作出禁止，对于是否违背公序良俗这一点，学界争议颇多^[8]，主要分歧集中于对公序良俗的理解上。公序良俗，从字面意思理解即公共秩序与善良风俗的简称^[9]。公序良俗已成为支配整个法秩序的价值理念与规范原则，是私法自治的界限^[6]。草率地将“凶宅”买卖认定为违反善良风俗的行为并不合理^[10]。“凶宅”房屋的买卖与社会的公共利益没有实质性的关系。即使这是民间习俗，也没有必要在公共秩序和良好风俗或社会公共利益的层面上进行规制，买受人完全可以通过将“凶宅”买卖合同确定为可撤销合同来保护其利益^[11]。目前“凶宅”买卖市场十分火热，出卖方与买受方均对房屋信息知情，其缔结合同的目的就是进行交易，满足个人缔约目的，若法律直接以公序良俗原则否认了合同效力，将置行为人的意思自由于不顾，何谈合同法的合同自由原则？因此，肯定趋吉避凶作为善良风俗的一种并无不妥，但是不应当依据《合同法》第52条的公序良俗原则否认该合同的效力。买卖凶宅的行为不属于违背公序良俗，即便属于“凶宅”，依旧可以成为房产买卖或租赁市场交易的客体。

三、“凶宅”纠纷的法律适用

在“凶宅”买卖合同纠纷中，买受人通常要求行使合同解除权或是撤销权，部分案件中买受人仅以出卖人违约为由要求其承担违约责任。事实上，根据请求权基础分析方法，除以上三种路径之外，权利人也可以对方违反了忠实的先合同义务主张缔约过失责任。在以上请求权中，合同解除权与撤销权的行使频率较高^[12]，但是在行使过程中对于构成要件的认识争议颇多，其中争议需要进行深入讨论。

（一）基于“合同目的不能实现”解除合同

根据我国《合同法》94条第1款第4项，解除合同请求权成立需要满足两点：一为相对方有违约行为;二为违约行为致使合同目的不能实现。

首先，判断出卖方是否存在违约行为。出卖人未能交付买受人符合一般大众期待的正常房屋是否属于违约行为，“凶宅”是否构成法律意义上的瑕疵？为了解决这个问题，我们必须清楚识别缺陷的标准。依据我国《合同法》，标的是否存在缺陷可按照以下顺序依次判断：第一，标的必须符合当事人的一致约定;其次，如果没有协议或协议未知，则可以通过协议补充或交易习惯来确定;最后，如果不能满足上述条件，则可以参考国家标准和行业标准。如果没有此类标准，则将根据通用标准和合同目的确定^[2]。关于识别事物缺陷，《合同法》分为主客观缺陷。主观缺陷的识别标准优于客观缺陷的识别标准，也就是说，标的必须首先达到双方商定的质量。仅在没有主观约定的情况下才考虑客观标准^[13]。在讨论凶宅是否属于物的瑕疵时，如果双方当事人事前对此有约定，从其约定，无约定时，凶宅属于标的物瑕疵^[14]。虽然发生过惨案的房屋可以居住，但是若对于买受人来说，其订立合同时所期待的预定效用价值是没有得到满足的，即属瑕疵^[15]。因此，在满足以上前提的情况下，交付“凶宅”本身已经构成了违约行为。

其次，需要分析的是相对方的违约行为致使不能实现合同目的。此处的合同目的究竟指的是什么？根据学者的观点，合同目的可以分为主观目的和客观目的^[16]，在大多数情况下当事人明确告知对方订立合同的动机、依据或者条件后，该动机应被视为合同的目的;或虽然当事人没有明确告知当事人签订合同时指定的动机，但是客观上有足够证据证明动机是合同成立的基础，此类也动机可被视为合同目的^[18]。因此，在任何买卖合同中，只要买方没有表示更具体的动机或目的，则义务的原因始终是买卖的所有权。上述观点应予赞同，即在此处显然不能运用抽象目的说来论证，而应该运用主观目的即动机考量交易目的，在此目的不能实现时，符合《合同法》第94条的构成要件。在满足解除合同请求权成立的两点要求时，买受人即可以出卖人交付“凶宅”的行为致使其合同目的不能实现而解除合同，获得赔偿。

（二）以出卖方构成欺诈为由撤销合同

根据我国《合同法》第54条第2款，若要以欺诈为由撤销合同，其构成要件有三：其一，须有欺诈行为。通常，故意向对方提供虚假信息的积极行为是欺诈。根据学界说法，只有在根据法律、诚实信用原则或交易习惯特别要求进行告知的情况下，才能建立对不告知真实情况的消极评价机制^[19]。那么在“凶宅”买卖案件中，出卖人是否负有告知义务？

我们认为，对于影响房屋交换价值或使用价值的重要信息，卖方有向买方披露的告知义务。房屋曾发生过种种事件使之成为“凶宅”的事实属于重要信息，重大到足以影响对房屋的价值衡量。房屋，与人们的日常生活息息相关，一般会与一家人的一生相伴，不仅属于个体所有的独立空间，更重要的是作为生活的必要载体，承载着诸多情感上的因素，因此选择一个未曾发生过自杀、凶杀等意外事件的房屋是基本需求，对于这样的愿望不仅法律、行政法规不能予以否定，社会一般评价也无法指摘。基于诚实信用原则和对传统习俗的尊重，出卖人应当负有异常死亡如实披露的义务，若违反该告知义务则属于欺诈行为。

其二，被欺诈人须因受欺诈而陷入错误，并基于该错误判断而为意思表示。房屋出卖人未告知买受人房屋属于“凶宅”，属于消极缄默行为，致使买受人产生了涉案房屋属于正常房屋的错误认识，买受人基于涉案房屋属于正常房屋的错误认识，而向房屋出卖人作出了其愿意购买涉案房屋的意思表示，从而合同有效成立，而该合同的有效成立并非基于买受人的内心真实意思表示，满足此条构成要件。

其三，须有欺诈的故意。如果买受人曾要求出卖人提供“凶宅”信息，而出卖人为虚假的回答，这种故意毋庸置疑^[20];在买受人没有主动要求出卖人提供信息的情况下，出卖人也没有告知情况，有两种处理。首先，卖方知道“凶宅”为非常重要的住房交易信息，故意隐瞒该信息希望买方陷入错误的理解，这种情况应该认定为欺诈;其次，出卖人知道其房屋是属于“凶宅”，但由于疏忽大意而没有告知买方。在这种情况下，很难确认卖家有欺骗买受人的意图。若同时满足以上三点要求的，买受人可依据《合同法》第54条第2款主张撤销合同，要求返还财产、赔偿损失。

四、结语

法律上所讨论的“凶宅”属于一种客观事实，应当优先采用客观标准，同时辅以个体主观标准。在对其进行定义时可以考虑死因因素、空间因素、时间因素等综合判断。买卖凶宅的行为并不违背公序良俗原则，即便房屋属于“凶宅”，依旧可以成为房产买卖或租赁市场交易的客体，合同不因此无效。“凶宅”本身属于合同法概念内的“瑕疵”，交付“凶宅”属违约行为，可主张违约责任，在违约行为同时致使合同目的不能实现时，买受人享有解除权解除合同并主张损害赔偿。房屋出卖人负有对“凶宅”信息的告知义务，违反告知义务使买受人陷入错误认识从而签订的合同可以撤销。

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