农村集体建设用地价格的现状分析

◎康照东

农村集体建设用地流转是自改革开放以来，我国经济社会发生巨大变迁的时代产物，尤其是伴随着城镇化进程的不断加快，农村集体建设用地的流转趋势愈加明显。在这样的大背景下，农村集体建设用地自身所具有的财产属性也受到全社会的广泛关注。集体建设用地的流转已经是势不可挡，尤其是在经济较为发达的城乡结合部地区更是明显。但是，在没有法律保驾护航的情形下，由于利益的驱动导致集体建设用地大多处于私下和隐形流转的状态，导致当前集体建设用地价格十分混乱，也未能形成有效的价格调节机制。其具体表现在以下三个方面：

一、价格形成来源多样化

从总体上看，农村集体建设用地价格来源于合法流转和非法流转两个层面。合法流转主要是符合《土地管理法》等相关法律规定，通过土地征收方式改变原有土地的属性，将农村集体建设用地转变为国有城市建设用地，并依据价格评估来给予村集体及村民相应的补偿，这是当前最主要的集体建设用地合法流转行为。此外，还有一种局部合法的集体建设用地流转方式。原国土资源部在各集体建设用地改革试点地区所采取的政府定价方式流转，这些试点地区的流转行为同样受到法律的保护。这两种合法的流转行为所确定的价格存在着各自的局限性，首先看通过征收改变土地性质的方式，虽然给予农民适当的补偿，但往往存在补偿范围小，补偿标准低，安置方式单一化等问题，未能科学准确地评估集体建设用地的真实价值。进而导致近年来的征地补偿问题越来越复杂，阻力也越大，产生的矛盾较多也很尖锐。在试点地区大多以政府定价为主，这样容易造成政府的过度干预，而往往忽视了本该由市场发挥土地资源配置的基础性作用，而且忽视市场配置作用的流转价格也无法体现集体建设用地的真实价值。除了上述两种合法的流转行为外，集体建设用地流转大多处于非法流转的状态，即“灰色交易”背景下形成的价格。这样的集体建设用地价格大多以私下隐形流转为主，流转行为不规范，又缺乏必要的法律保障，再加上双方协议价格的主观性和随意性较大，容易造成流转价格的混乱失真。因此，当前集体建设用地流转价格的来源出现了合法与非法并存的局面，但不论哪一种价格来源都具有局限性，都无法真实反映集体建设用地的应有价值。再加上各地方在具体操作上没有统一的标准，导致在实践中也面临诸多难题。

总之，当前集体建设用地存在流转价格的形成方式多样化，价格评估标准混乱，流转交易行为不规范等一系列问题，要想显现集体建设用地的真实价值就必须要正视并解决上述问题，为集体建设用地入市流转创造良好的宏观环境。

二、流转价格区域差异明显

集体建设用地流转价格存在明显的区域差异。就总体上而言，东部经济发达地区的集体建设用地价格明显高于中西部地区，在局部上看，城郊地区和城乡结合部的集体建设用地流转驱动力较强，价格也高于其他偏远区域。如以东部经济较为发达的上海市所开展的宅基地置换为例，盘活每亩地的成本近100 万元，这说明上海市周边的农村集体建设用地所蕴含的巨大潜在价值。同样，身处西部地区，但经济较为发达的重庆市近年开展的地票交易模式是构建城乡统一建设用地市场的制度创新，地票改革自推行以来，其出让价格款也在呈现逐年稳定上升的趋势。以2015 年作为计算年份，重庆市全年地票的成交价平均在18.7 万元／亩。而贵州省湄潭县敲响了全国农村集体经营性建设用地入市的第一锤，第一宗入市拍卖会的成交价格为80 万元，折合下来大体上平均16 万元／亩。可以说上海地区的集体建设用地价值是中西部地区的数倍，这一点从城市地价和房价上也有较为明显的体现。

由以上数据可以得出这样的基本结论，不同地区的集体建设用地流转价格差异较大，区域及区位因素成为影响流转价格的最主要因素。

三、流转风险不容忽视

推动集体建设用地入市流转作为深化农村土地改革的重大制度创新，其对构建城乡统一建设用地市场的意义自然不言而喻，但同时由于改革所带来的风险也不容小觑。回首我国农村集体建设用地市场化改革的历史可以发现，在推进集体建设用地入市流转的改革进程中先后出现了农地无效率使用风险、耕地流失风险、城乡发展失衡风险等诸多风险。要想从根本上防范和抵御集体建用地入市流转风险，就需要发挥法律手段的制约作用，从而约束和保障各参与主体的行为选择。进一步完善集体建设用地流转相关法律法规，并强化土地规划和用途管制制度，依托成熟的法律规范体系来降低流转风险。除此之外，还应当明确产权关系，完善城乡土地层级市场，建立市场监管机构和土地储备制度，并搭建利益协商保障制度。由于宅基地入市流转涉及到小产权房合法化问题，因此，国家层面对于宅基地入市流转采取相当审慎的态度，改革步伐稳健，相应的改革风险较小。但集体经营性建设用地入市流转己成为大势所趋，流转规模越来越大，流转频率越来越高，流转风险也随之加大。

综上分析，在当前集体经营性建设用地流转面临着产权不清、收益分配不明、地方财政受影响所带来的一系列风险问题，需要引起我们的高度关注，并呼吁政府层面制定相应的制度措施来防范和控制风险。同样，也由于集体建设用地流转存在较大的风险，导致集体建设用地交易双方均对此保持警惕，并影响到其交易价格的心理预期，从而使得其流转价格长期处在较低的水平上，无法衡量集体建设用地的真实价值，也影响集体建设用地资源的配置效率。