浅谈住宅小区停车位的物权法律问题

2020-02-26陈健捷

法制与社会 2020年3期

陈健捷

摘要随着我国法治水平的不断提高，物权法律问题在近年来也日益受到重视，在2007年10月颁布的《物权法》，成为物权保护的立法里程碑。《物权法》里首次对房屋、场地等物业类别的权属进行了法律规定，使我国的房地产市场，尤其是房屋的使用、支配、交易有法可依。但是相应配套的停车位权属问题，却还没有现成的法律依据。现今社会的私人用车的大幅度增长，伴随而来的就是‘停车难”的问题。尤其在“北上广”这种特大型城市，如何在人口居住密度高的地区合理配置停车位，其权属也日益成为了人们关注的焦点问题。近年来，停车位纠纷已成为民法纠纷案件中的热点、难度问题。本文通过对法律条文的解读，结合对住宅小区停车位现状的法律分析，希望能从完善立法的角度提出可行性建议。

关键词住宅小区停车位物权法

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.193 87/j.cnki.1009-05 92.2020.01.270

在中国的各大中城市里，随着交通基础设施水平的提高，高速、环线等路网的完善，汽车价格日趋“平民化”，汽车已成为城市中居民出行代步的首要工具;其中私家车的新增数量近十年翻了几倍，随之而来的“汽车多、停车位少”问题逐渐成为困扰各位车主的头号烦恼。较为突出地表现在住宅小区里的停车位往往不能完全满足业主、租客、外来访客停车的需要;与此同时，部分开发商、物业公司私自把小区内公共用地、绿化带改造成营利性停车场，或先行建好停车位予以公开销售等，导致业主与开发商、物业公司涉及停车位使用、转让、收益等的纠纷频繁发生。透过发生在小区停车位上的各种纷争和矛盾的现况，我认为停车位的权属问题是该等此类纠纷和矛盾激化的直接原因。建筑物区分所有权重的停车位产权归属不明晰，直接导致开发商和业主的合法权利处于不确定的状态，停车位的权属问题对于不动产（房屋）而言，两者的重要性孰高孰低不言而喻，然而长期没有可操作性的住宅小区停车位权属之规定，对住宅小区停车位的权属性质性出台法律依据也迫在眉睫，这不仅具有重要的现实意义，也有利于我国房地产市场的稳健发展。

一、住宅小区停车位的概念和性质

（一）住宅小区停车位的概念

住宅小区，是指在城市规划的基础上，开发商建设形成、委托物业管理的一个特定区域，也包括了有些是自然形成的特定区划而形成的住宅群。住宅小区中一般会建设其附属设施，予以满足小区内居民的日常生活需要，一般包括小区绿化、物业管理用房、停车位、运动设施等。本文中所指的住宅小区停车位，根据《物权法》第七十四条的规定，是指“在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”。

（二）住宅小区停车位的性质

住宅小区停车位的性质，属于物权的范畴，为建筑物区分所有权。区分建筑物区分所有权的主体根据实际情况，可以为全体业主所有，也可以仅限部分业主享有;客体范围也较为广泛，既包括了法定部分，也包括约定部分，法定部分主要是指构造上或用途上缺乏独立存在的必要性或可能性，只为建筑物的整体发挥效用的部分或区域，如外墙、楼梯、管道等;约定部分是指基于全体业主的约定，将构造上、用途上具有独立性的建筑物，如停车位、康乐区域等。若将停车位视为全体业主约定的具有独立性的建筑物从物，那么停车位的权属应当依附于建筑物的专有权。其共有部分也不允许进行分割，不能独立移转或出售。

二、住宅小区停车位的权属争议

（一）住宅小区停车位权属争议的表现形式：住宅小区停车位是否构成建筑物区分所有权的专有部分

建筑物区分所有权，是指多人区分建筑物而各有其专有的部分，并就除各自专有部分以外的部分享有公用权之权利;区分所有的客体不局限于建筑物的专有部分.而是由专有部分所有权和共用部分使用权构成。专有部分所有权是指完全的所有权，具有独占性、排他性;共用部分的使用权是指建筑物的区分所有人对建筑物及其附属的公共区域共同共有和使用的权利，并就分摊部分面积提供维护、修缮的费用和责任。住宅小区停车位是否构成建筑物区分所有权的专有部分，需进行区分思考，若停车位在开发商建设规划向相关部门报备时已作为公共设施之用，其面积的费用由全体业主进行分摊，后续的设计维护、修缮的费用也由全体业主承担，此时把该区域作为停车位应当由全体业务共有，宜视为住宅小区的共用部分。

另外一种常见的住宅小区停车方式是开发商从报建时就明确了对应区划用于停车位建设，后续也按照建设用地规划用途进行停车场建设，这种停车区划的产权一般归开发商所有，可以在法律规定的范围内单独进行销售。

2019年5月23日，广州市住房和城乡建设局颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》（以下简称《管理办法》），有效期为五年。其明确规定了住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要;开发商出售其规划用于停放汽车的车位、车库前，应先行进行初始登记;小区内规划用于机动车停放的车位、车库尚未出售的，管理单位应当先行予以出租以解决业务停车问题，且不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。广州出台该《管理办法>，通过政府规章的形式规范了小区停车位权属的交易及停车位的运营，区域化的先行先试具有积极意义。

（二）国外法律和我国关于建筑物区分所有权中住宅小区停车位的权属规定

由于生活配套的必须，住宅小区的停车位权属问题关系到千家万户的切身利益，因此各国都已考虑到停车位权属的立法必要性。特别是部分发达国家和地区，关于对建筑物区分所有权中的停车位建设和权属规定相关立法是相对较成熟和完善的，值得我们学习和借鉴。

同为大陆法系的德国，《住宅所有权法》规定了“以持久性界标表明范围之停车场，视为有独立性的房间”。国家承认住宅小区停车位的权属与私人房屋一样，是一种独立的专有所有权，可以由开发商或建造者根据市场经济情况向所需者进行买卖。在日本，相关法律把住宅小区的停车场划分为两类，一种是屋外停车场，是在建筑物外的地方划出明显的界限而形成的。日本的立法和司法实践均认为该停车位实在小区共有的区域上设置，應当属于小区业主共有;另外一种是屋内停车场，一般设置在区分所有建筑的地下、底层或平台上，这类停车场在日本最为常见，对其权属问题也存在争议，有认为屋内停车场是共用部分，但大部分意见倾向于屋内停车场为专有部分。

三、对《物权法>第七十四条的解读

（一）《物权法》第七十四条的立法理解

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

（二）现行立法中的内容理解

《物权法》第七十四条规定了住宅小区内的车位应先满足业务的需要，一般通过买卖或出租的方式实现，占用小区业主共有的场地用于停车，该区域属于业主共有。在日常操作中并不容易认定如何才算“首先满足业主的需要”，有些人理解为“同等条件下的优先购买权”，有些人则理解为“不区分条件下的绝对优先购买权”。

关于对法条不同的理解，则影射出司法实践中不同的结果，因此有关住宅小区的停车位的立法层面，还需进一步研究和补充，以提升和完善公民财产权益的保护力度。

《物权法》第七十四条的规定采用了法定共有与约定归属相结合的两种方式，第一款中“规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，如何能实现业主使用停车位的优先性？一方面业主应当享有购买、租赁小区停车位的优先权。若为住宅小区的全体业主共有用地，集体决策用于停车效用，那么无论是购买住房或是租赁住房，都应该享有同等的停车位使用权;若为开发商前期已纳入规划和自行出资建设的建筑物区分专用的停车用地，那么车位、车库的权属归开发商。

第二款中规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”;因此开发商一般会根据小区的入住情况，通过签订合同为载体，以售卖、租赁等方式移转车位的使用权。在现实情况下，有些业主在没有汽车停放的前提下仍预先购买车位，这是否属于“满足业主需要”，笔者认为这是潜在需要，非现实需要，但无论是开发商，还是业主委员会，是难以甄别的。因此在现实中，只要是业主，都会享有同等的停车位使用权利。

第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”;这部分区域既不属于开发商所有，也不能确定为业主个人所有。这部分的场地一般用于外来访客的时租停车位，产生的收益属于业主共有，用于支付物业管理费或公共维修基金等。