房地产企业财务风险分析——以某房地产公司为例

（中喜会计师事务所南京分所 江苏·南京 210000）

1 财务风险概念

财务风险是指与财务相关的事务在经营活动中，受多种不可控或者不易被预测的意外事故或因素的影响，致使企业遭受资金相关风险、承受财务损失的一种概率性。财务风险是伴随企业经营中客观存在的一种属性，不可能被完全消除，但通过识别、进行科学的财务把控、资金的有效利用，是能将财务风险可能带来的损失大大的降低的。

2 房地产公司财务风险分析

2.1 筹资风险

根据风险产生的原因，可将筹资风险分为现金性筹资风险和收支性筹资风险两类。

2.1.1 现金性筹资风险

现金性筹资风险是指在特定的时间内现金流出大于现金流入导致企业没有足够的流动现金，无法按期偿还债务的风险。企业的现金流量表通常能反映这一风险。从表1可知，2015年起公司营业过程中发生的现金流量呈波动下降趋势，在2019年下降到了-110亿，可知该公司盈利能力不佳。投资过程所发生的现金流量净额从2015年起，一直呈负增长状态，在2017年达-214亿。筹资过程产生的现金流量净额从2015年是由于公司规模不断扩张或者是公司的投资失败而产生亏损、营业过程中的现金流量持续性透支所造成起呈逐年上涨趋势，尤其是2017年至2018年筹资过程的现金流量增加了接近5倍，是由于公司规模不断扩张或者是公司的投资失败而产生亏损、营业过程中的现金流量持续性透支所造成。综上所述，该公司存在现金性筹资风险。

表1：现金流量指标

2.1.2 收支性筹资风险

收支性筹资风险体现在企业经营出现问题从而导致收支不平衡，并由此引发的企业出现的不能如期偿还债务带来的风险。

表2是某房地产公司2015-2019年的负债情况和盈利情况。表2中显示某房地产公司的资产负债率表现出上涨趋向，资产负债率越高，说明某房地产公司通过借债融资的资产就越多，风险就更大。根据中国指数研究院发布的“2019年中国房地产上市公司TOP10”报告显示，沪深以及大陆在香港的上市房地产公司资产负债率均值分别为79.03%、78.23%。而某房地产公司在2019年负债率达到了89.93%，明显高于行业平均水平，这些数据显示出某房地产公司对负债的依赖度很高，对负债的依赖程度过高会致使公司的资金链变得脆弱，很容易陷入财务困难情况。公司的营业收入和净利润都表现出波动上涨的趋向，但是上涨的速度则明显变缓，公司应更加合理利用资源。

表2：负债及盈利指标

2.2 投资风险

对内投资风险和对外投资风险。

2.2.1 对内投资风险

对内投资风险即把筹集的资本投入于公司内部的生产与经营活动而产生的相关经营风险和财务风险。

表3数据显示出企业存货呈直线上升的状态，在2019年达到了1210亿元，存货是企业在日常活动中持有以备出售的产成品或处在生产过程中的在产品，它在常规营业过程中，可以有规律地变换成为现金资产与其他资产，但如果数量积压过多，很大程度上就将变成滞留产品，导致资金回流出现困难，甚至被迫被降低价格销售，最后造成公司经济损失。某公司的存货数量过于庞大，很容易产生存货积压风险。从表中还可以看出，虽然该公司的实物投资增长率整体呈波动向下模式，但是实物资产占总资产的比重过大，各年所占比重都在60%以上，尤其是在2016年比重高达86.72%。这说明某房地产公司实物资产规模过于庞大，对内投资占比过大，会导致流动资金不足，容易引发财务风险。

表3：存货及资产相关指标

2.2.2 对外投资风险

对外投资风险是指企业以现金购买股票、债券等有价证券或者以实物、无形资产向其他单位进行投资，由于受物价和市场因素的影响产生预期与实际投资结果不同的风险。结合长期股权投资额和投资收益近5年的情况分析，我们可以看出该公司近5年长期股权投资额呈逐年上涨模式，但波动幅度较大。在2016年长期股权投资额急速下降到0.5，2019年长期股权投资额急速上升并达到2018年长期股权投资额的9倍。投资收益呈剧急速波动的状态。

表4：长期股权投资及投资收益指标

2.3 运营风险

营运风险体现在企业受到外部市场环境复杂性和变动性的影响，对新的市场环境的认知能力和适应能力又有一定的局限性，导致在企业在运营过程中没能达到预期目标或者运营失败的风险。运营风险主要是以运营能力为评价指标进行评价的，但因为不同的公司经营范围不同，导致研究运营指标也不同。房地产公司主要有销售环节的营运风险、收款环节的营运风险。

2.3.1 销售环节的营运风险

表5给出了某房地产公司近5年的费用和收入情况。表中数据显示从2015年起营业利润呈逐步上升的状态，然而增长速度则表现为逐渐放缓。营业成本也是逐年上升，在2017年的时候后增长率达到了81.97%，且该年成本增长率大于收入增长率，企业应该注意成本的控制。同时企业的费用也呈逐年上涨，尤其是在2019年的销售费用、管理费用、财务费用增长率都达到了75%以上，但是主营收入却仅仅增长了20%。

房地产行业存货的周转率平均值为0.39，通过数据能够明显发现，该企业存货周转利率远远赶不上同行的平均程度，运营所需的资金占据存货上的比率太大，企业存货的周转速度慢，说明企业销售能力较差。

表5：收入、成本与费用相关指标

2.3.2 收款环节的营运风险

表6数据显示，某房地产公司应收账款的周转次数呈波动上升状态，应收账款的周转次数髙，这说明企业近几年的资金回收速度比前些年更快了，账期变短，资产流动性较强，可以减少坏账损失等。该企业的应收账款天数逐渐缩短，表明企业付款条件比以前变得苛刻，采用这种较紧的信用政策，当机会成本（限制的代价）大于赊销成本时，企业的销量会变小，最终会使企业的盈利水平降低。某房地产公司近五年的现金盈余保障倍数波动较大，2016年达到18.63，2017年又降到14.97，但是整体数值均在行业平均水平9.2以上，说明该企业的实际收益能力良好。

表6：收款环节相关指标

2.4 收益分配风险

企业生产经营所产生的利润通常分为两部分：留存收益和留给股东的权益。前者是为企业后续的生产经营方面提供资金上的支持，后者是留给企业的股东以保证他们的合法权益。

表7是某房地产公司的利润分配情况。可以看出公司的净利润逐年上升，未分配利润也在逐年上升，但近5年每年的未分配利润都高于净利润，并且二者之间的差值随着时间的增长逐年加大，到2019年时差值已达到46.44亿远高于2015年的6.83亿。从未分配利润的构成来看，公司未分配利润过高有可能含有过多的应收项目，现金流量低，流动性差，实际偿债能力不足，某房地产公司存在一定的收入分配风险。

表7：收益分配相关指标