离婚协议中涉及不动产继承的公证探究

叶礼勇

【内容摘要】夫妻离婚时，对共有的不动产进行了分割，男女双方商议不动产归男方个人所有，但男方一直未办理产权过户登记。后男方因病死亡。男方继承人向公证机构申请办理继承权公证，公证机构该如何确定男方遗产标的才能符合物权法和婚姻法的规定？本文就如何解决物权法和婚姻法冲突，减少当事人实现继承权的成本，提出探讨意见。

【关 键 词】离婚协议;不动产;继承;权益

中图分类号：D923.9 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2020）02-0125-02

一、案情介绍

案例一：甲、乙双方系原配夫妻，于一九九二年八月登记结婚，婚后只生育了一个子女A。二〇〇三年五月，甲、乙出资叁拾余万购买了一处商品房，产权登记在甲名下。二〇〇八年五月，甲、乙因感情不和，协议离婚。离婚时，甲、乙双方商议：上述所购商品房归甲个人所有，因房屋市价大致评估为陆拾万元左右，甲向乙一次性补偿现金叁拾万元整。因甲认为房产本来就登记在自己名下，未办理产权过户登记。二〇〇九年一月，甲与丙登记结婚，婚后生育一子女B。二〇一八年十二月，甲因病去世。A、B、丙到不动产登记中心办理产权过户登记，不动产中心登记人员认为上述房产在甲、乙离婚后未办理产权登记，产权仍登记在甲、乙名下，该房应属甲、乙的夫妻共有财产，其中的二分之一份额系甲遗产。产权登记部门要求A、B、丙办理继承权公证后，再进行登记。A、B、丙因此向公证处申请办理继承甲遗产的公证。

案例二：周某和李某原系夫妻，于一九七九年八月登记结婚，二〇〇一年五月，双方共同购买了一处房产，产权登记在李某名下。二〇〇九年九月，周某和李某在民政局签署离婚协议时，周某考虑到夫妻长期分居，周某父母和婚生子女均由李某长期照顾，感觉亏欠李某太多，想对李某有所补偿。周某自愿放弃房屋共有权，双方约定上述房产归李某个人所有。李某称自己不知道双方签署离婚协议后应当办理不动产物权转移登记，就一直未曾办理。二〇一一年一月，周某因病死亡。

案例三：张某向王某、代某夫妇购买了一处房产，买卖双方签订了《房屋买卖合同》，张某向王某、代某交付了购房款，准备办理过户登记的时候，张某因意外死亡。现张某继承人依据买卖合同和房款交付收据，申请办理继承权公证。

二、案情分析

法律依据：

《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

《婚姻法》第三十九条“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十一条：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第八条“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”

根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条的规定，离婚的时候，夫妻双方可以对共有财产进行分割。根据《中华人民共和国物权法》第九条和十四条规定，甲生前应当在离婚后及时办理产权过户登记，产权登记和离婚协议内容就一致。但在前述案例一中，因房产在甲、乙婚姻关系存续期间取得，属甲、乙夫妻共有财产，甲在离婚分割后未办理物权转移登记，产权登记记载仍在甲、乙名下。不动产登记中心登记人员认为，依据《物权法》和最高院关于婚姻法的司法解释，离婚协议仅为男女双方内部的约定，未办理产权过户登记就不具有公示效力，上述房产仍属甲、乙的夫妻共有财产，其中的二分之一份额系甲的遗产。

案例一，公证员在受理公证申请后，核实到：丙表示自愿放弃其应继承甲遗产的权利，但丙对不动产中心认定上述房产的1/2产权份额为甲的遗产表示不理解;乙对离婚协议表示认同，表示甲已给付了房屋补偿款，对房产属甲个人所有无异议，愿意配合甲的继承人办理物权登记。对于本案，有两种意见：一是甲、乙在离婚协议中对共有财产进行了分割，根据婚姻法及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第八条规定，虽然协议生效了，但房产未办理过户登记，房产属甲、乙的夫妻共有财产，房产的1/2作为继承的标的;另一种意见是不宜受理此案，此案的产权不明晰，公证机构自行认定房屋所有权归属行使了不属于其的职能，应当让当事人到人民法院办理。

在公证实务中，公证机构经常受理到商品房买卖合同、拆迁安置协议涉及不动产继承权的公证。在该类公证案件中，不动产还没有进行产权登记，如果买卖合同的买方或安置协议中的被安置人中一人或多人死亡，涉及继承的，将遗产标的确立为买卖合同或拆迁安置协议项下权益已经取得不动产登记部门、税收部门的共识。案例三中，被继承人张某和王某、代某簽署了房屋买卖合同，支付了购房款，但未办理产权过户登记，被继承人张某尚未取得该房屋的所有权，但被继承人享有要求卖方办理产权过户的权利，这是被继承人根据买卖合同享有的债权，实际操作中就是将房屋买卖合同项下张某享有的权利作为张某遗产。

据此，我们是否可以得到启示：案例一中，能否将继承的标的物从离婚协议中房产所有权转换为甲在离婚协议中的财产权益呢？作者认为是可行的：

1.根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十一条，案例中甲、乙签署离婚协议后，甲未及时办理产权过户登记，但甲存在取得房屋所有权期待权的情形，应属“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋”。根据《物权法》第十五条的规定，甲、乙签署的离婚协议自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

2.在公证实务中，拆迁安置补偿协议中被安置方取得安置房的权益，买卖合同中买方享有的要求过户的权利和案例一中离婚协议中甲享有的权利具有类似的性质，可以参照办理。

3.案例一中，甲在生前给付了乙对价的补偿款，如果再将房产作为甲、乙夫妻共有财产，即便当事人可以就补偿款另行协商处理，也显失公平。乙对房产属甲所有，没有任何异议，也表示愿意配合甲的继承人办理产权过户登记，据此情况，如果公证机构拒绝公证，将当事人推到诉讼之路，违背了当事人各方意思表示，增加了当事人各方面的成本，同时也增大了法院的工作量。

4.如果以离婚协议项下权益作为上述遗产标的，既能体现离婚协议当事人的意思，也符合物权法和婚姻法规定。

5.对比案例二，周某和李某在当初签署离婚协议时，周某放弃房屋所有权的共有权，约定房产归李某个人所有，周某就有补偿李某的意思表示，在双方签署的离婚协议中，周某仅仅是应当履行配合李某过户的义务，此种情形如果登记部门和公证机构将未进行产权过户登记的房产作为夫妻共有财产办理是否欠妥？如因产权不明晰，让当事人到法院处理，是否违背了周某生前的意愿，更有增大当事人负担之嫌疑？

以上涉及离婚协议中涉及不动产继承的公证办证思路仅仅是作者的一家之见，是否妥当还有待探究。为了减少当事人奔波之苦，办理此类案例的公证，还需要公证机构和不动产登记部门、税收部门沟通，达成共识。

三、办证启示

在传统思维中，“公证的表现方式就在于对公证对象进行真实性、合法性的证明”[1]。随着社会的发展，公证机构已经逐步向法律服务机构转变，公证的职能也不仅仅局限于证明。公证机构传统的以证换证办证模式将会被取代，公证机构应当为社会提供更多的法律服务，让当事人以最小的成本实现法律赋予公民的权利。2017年6月29日，司法部、最高人民法院联合印发了《关于开展公证参与人民法院司法调解辅助事务试点工作的通知》，选择在北京、内蒙等12省（市、区）开展公证司法辅助事务试点，推动公证机构全方位参与法院调解、取证、送达、保全、执行等司法辅助事务。[2]新型公证业务的发展，对公证人提出更高的要求。作为一名公证人，应不断加强学习，开拓视野，提高自身素养，适应公证事业的发展。

参考文献：

[1]王映明.重构与创新：关于公证改革的若干思考[J].中国公证，2004（11）.

[2]熊選国，主编.《公证理论与实务》第六章“全面深化公证改革”第161页[M].法律出版社，2018.8.