城市拆迁涉及征地房屋面积测量的几点思考

邓思琪

(吉安市国土资源局勘查规划队 江西 吉安 343100)

引言

随着城市化的不断推进发展，拆迁工程规模正在不断扩大发展，目前主要分为两个不同部分的拆迁工作，分别为已有城区拆迁以及农村地区拆迁两种类型。工作人员需要结合实际情况选择合理有效的面积测量方法保证各个部分的经济效益能够均衡实现。下文将对于两种不同的测量方式进行详细论述。

一、征地拆迁对于城市化建设的重要意义

城市化拆迁的主要内容针对那些房屋陈旧、路面脏乱差的位置，这些区域因为基础设备无法满足现代人的生活习惯，因此迫切需要被改变重整。当地政府为了能够在开发运动中有效保护当地的土地资源，提高土地资源利用效率，需要对于当地开发区域进行有效规划、改变旧有的城市面貌、改善居民的生活环境。当前新兴城市的建设工作主要针对已有城市棚户区以及农村农地等地区的房屋进行拆迁。

城市化进程中的拆迁工作是城市化推进工作最为重要也是最为基础的环节，涉及到房屋产权所有人、相关地方企业以及政府多个方面的利益，因此需要能够认真对待这个问题，房屋拆迁补偿主要分为实物房屋补偿以及资金补偿两种方式，但是无论哪一种方式都会需要根据房屋的具体面积进行补偿分配，因此当前的主要问题需要精确化测量房屋面积，这也是当前测量工作人员所需要解决的主要问题[1]。

二、精确房屋面积测量的主要方法

(一)准确了解房屋开发的必要条件。房屋面积的测量工作首先需要辨别住房的基本位置以及条件，是否能够满足后续所从事的相关生产活动以及生活实际需求，是否能够提供基本的生产活动产所。按照国家政策的有关规定，房屋面积测量工作实施的原则主要具有以下几点：首先房屋高度至少满足在2.2m以上，并且所测量的目标属于上盖以及维护结构。同时房屋结构稳定，经过一定的使用年限，被评级为永久性建筑。为谋求拆迁补偿而临时修建的种种房屋建筑一般会被判定为违章建筑，不属于房屋面积测量的范畴。

(二)两种类型房屋面积测量依据和内容。前房屋拆迁类型主要根据户型以及使用的需求分为两种不同的类型，即分别为城市范围内的拆迁房以及农村土地征用拆迁房。两种类型因为房产所有权不同因此在测量的过程中往往需要采用不同的判定标准。

首先对于城市拆迁屋的测量方式而言，这些房屋建筑大部分都是属于民用商品房，其核算的设计面积一般都是计价的基础，产权的最终面积参考依据房产测量规范实施，相关责任管理人员严格遵守规范条例实施工作。对于农村集体拆迁用地而言，该类土地基本上不是通过商用购买的方式获得，大部分都是通过自建的方式形成，这些建筑体系不具备任何商品性质，无法进入市场进行流通。其次农村集体土地房屋基本上都是建立在自家的房屋基础上，大部分房屋没有办理房产证明，因此需要对所需拆迁的房屋进行实际测量，一般不会涉及到分摊计算的工作，只需要对于宅基地上符合建筑面积要求的部分进行计算即可。同时还需要直接测量建筑物外墙边的长度，测量部分与城市房屋的类型一致，工作人员实现测量周围环境，然后绘制草图[2]。

三、房屋面积测量的相关办法以及具体步骤

(一)房屋面积准备工作。房屋拆迁工作将会涉及到很多的民事纠纷，尤其在农村地区，一些留守老人对于自身居住的地方具有很多的情感寄托，因此需要能够在拆迁工作进行之前及时和当地的管理负责人员进行沟通联系。然后分配好测量小组、组织以及准备测量工具，测量小组的工作人员数量一般都是两两组合，现场工作人员则需要围绕拆迁房屋进行观察分析，分析平面图形的几何形状。

(二)两种房屋类型面积实测。两种不同区域类型的房屋面积测量需要采取不同的方式。例如对于城市拆迁房屋，这一类的房屋拥有者一般都具有自己的房产证，上面直接具体登记了房屋的原有面积，但是因为后期种种原因的限制往往会出现房屋面积和实际面积不符的情况。

一般而言，公共区域的认定标准一般都是多个产权人共同拥有以及负责管理的部分，一栋小区中的楼道、过道以及公共区域等，面积的分摊法则应该依据测量规范进行，做到公正精确。其次工作人员还需要明确测量的具体精确位置，按照有关规定，房屋面积测量一般都是从墙脚位置入手，逐渐上以上的外围区域进行计算。所以底层的所有尺寸也应该纳入计算的范围之中，尺寸大小需要满足几何条件。如果上层外框投影和底部外框的水平投影处于一个平面中，则不需要进行测量，只需要进行标记即可。如果两个部分的数据存在较大差异，底部的外围尺寸同时无法及时直接测量，则可以首先测量内部净长度，然后分别测量两侧的墙壁，最后将二者的数据相加[3]。

对于公共墙体的测量工作，测量人员首先判定墙体的基本性质，是否属于自用墙还是公用墙。如果属于自用墙，则应该全部纳入到产权面积中，并且还会直接包括墙体测量。如果属于公用墙，则还应该分清公用的方式，墙体的厚度以及面积是否仍然处于公用性质，根据相关的判定原则将其分担到各个部分之中。部分墙体存在一半或者全部共同拥有，所以工作人员在绘制草图的时候可以直接将产权的边界线长度标记出来，测量计算这个共有墙的中心线，然后可以依次类推出房屋的套内面积[3]。

最后阳台面积部分的测量工作。按照房屋产权测量规范，判定阳台的类型性质，区分封闭阳台以及顶盖阳台的区别。阳台部分的测量计算主要需要从长度以及宽度入手，同时还需要将阳台的厚度的计算在内，对于不规则的阳台形状则应该通过几何构图的方式进行辅助计算。

在农村部分的房屋面积测量过程中，测量工作人员需要结合实际的情况进行分别判断，例如很多农村地区居民常常会在房屋的周围设置自留地，这些区域上面是否具有已有建筑，是否能够满足相应的标准建筑要求需要经过仔细地判断分析，同时很多城乡居民为了能够在这个过程中获得更多的经济效益往往会选择临时搭建一些违规建筑，这些建筑不仅不会得到应有的建筑经济补偿，往往还会对于已有的建筑结构产生质量影响，因此遇见这种情况需要及时上报[4]。

四、结束语

综上所述，房屋拆迁工程涉及到多个方面的经济效益，如何协调好这个过程中各个方面的经济效益往往需要政府相关负责部门能够严格根据施工拆迁要求进行面积测量，只有精确把握这个部分的测量工作，才能够有效控制经济赔偿，协调好各个方面的经济效益。